2011年12月9日，中央政治局召开会议，分析研究2012年经济工作。会议明确：2012年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。短短的一句话，引发业界广泛关注。
那么，为什么房地产要继续坚持调控？下一步房地产走势如何？房地产企业该怎样应对？对此，笔者特进行以下解读：
为什么房地产要继续坚持调控？
   从总体上看，房地产调控政策措施已经取得初步成效。
   但我们必须清醒地认识到，当前房地产市场调控仍处于关键时期，调控取得的成果还是初步的，房地产价格合理回落的基础仍不稳固，目前调控正处在关键时期。
1、部分城市房价偏高的状况尚未根本改变。依据国际通行的房价收入比指标衡量，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归。
2、促使房价反弹的因素依然存在。近期，央行三年来首次下调法定存款准备金率，市场流动性紧张的状况会有所改善。只要流动性增加，就会有相当部分资金通过多种途径流入房地产领域。在这种情况下，如果再放松调控，势必有更多资金涌入房地产市场，造成房价反弹，增大通胀压力，使调控成果前功尽弃。
3、房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在。
在利益驱动下，大量资金抽离实体部门，向房地产领域过度集中，对实体经济产生“挤出效应”，使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”，给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前，这种“挤出效应”的基础并未完全消除，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。这种资源的严重错配，将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。
4、房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来，我国房地产行业发展很快，数量和规模迅速扩张。从发展阶段看，单纯依赖数量扩张的空间已经不大，迫切需要逐步提高行业集中度，优化行业结构，转变发展方式，提高行业竞争能力。
5、城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程。如果房价在一个时期过快上涨，则将大幅提高城市化的门槛，提高生活和商务成本，增大城市化的成本，影响城市功能的实现和竞争力的提升，影响农业人口向城市的有序转移，并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。
6、调控有利于经济长期平稳健康发展
　 从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展，进而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。
上述分析表明，当前调控正处在关键时期，应坚持调控不动摇。
 下一步房地产走势如何？
1、“房价回归时代”正加速到来。
   “促进房价合理回归”是为2012年房市调控制定的年度目标。房价合理回归一定是中国房地产业的拐点，也必在2012年实现。这个拐点有两重意义，一是房价拐点，全国房价普降。二是中国房地产业的拐点，转型升级，开创一个理性的产业。房地产市场需要健康发展。
研判房价走势的两个关键指标:一个是存销比，就是已经盖好的房子和没有卖出去的房子；还有一个指标是未来2012年、2013年这两年政府还要卖多少地，还要再推出多少房子？
就湖南楼市来讲，有以下四个特点：1、城市化进程加快，湖南处于高速发展期，刚性需求大。2、湖南呈现“价格洼地”效应和“挤出”效应。3、市民生活品质、消费能力提高。4、通胀形势下，房产依然是保值首选。因此决定了湖南房价不会大起大落。
2、房地产行业资金链紧张已经成定局。
个人购房贷款受限，导致市场不能活跃。目前商品住宅的销售可谓举步维艰，国内各城市的住房库存量日渐攀升，日趋收紧的资金链压力和空前巨大库存压力扛在各家开发商肩头。如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为2012年的关键词。
3、并购整合：大企业吞并中小企业
在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，房地产行业洗牌形势加剧，房企股权转让、并购等案例呈井喷状，且愈演愈烈，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业推动地产行业整合加速前进。并购整合已经成为房企调整发展战略、突破融资困境、加速区域拓展的一条通道。数据显示，2011年前三季度，房地产企业并购近90起，总并购金额近260亿元，比去年增长120%。
房地产企业该怎样应对？
坚持房地产调控政策不动摇，体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。开发商应放弃幻想，采取以下积极的应对策略：
1、调整战略，实现转型。
   一是由原来的大规模住宅开发向商业地产开发转移。在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”；二是由一二线城市向三四线城市转移。从“十二五”规划里可以看出，三四线城市将迎来城市发展的快速时期，这将为房地产市场需求提供潜在的购买力；三是由高消耗的地产开发模式向低能耗的绿色建筑开发模式转型。
2、全面创新，赢得生存。
   房地产是一个需要全面创新的市场，从市场调查，项目融资，工程建筑，景观规划，产品定位，广告宣传，销售推广，都需要有突破性的创新，没有独创、毫无新意和个性，要在市场竞争中赢得主动权是不可能的。因此创新具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出并取得绝对的优势。
3、现金为王，积极卖楼。
   房地产开发企业，应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存。各大开发商在2012年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，要以价换量，消化库存。
　　如果在周期衰退阶段只有一部分开发企业可以存活下来的话，率先降价回笼资金的企业生存的概率肯定大得多，并可以在下一轮周期的上升阶段赢得竞争优势。
【作者简介】
阳学文，湖南大学城镇与房地产研发培训中心教授。
邮箱：[email protected]