文/刘光宇（北京）

房地产再也不能“躺着”就能挣钱了

3月14日，十一届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理温家宝例行答中外记者问。在谈到房地产调控的敏感话题时，温家宝称：“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。”

谈及房价问题时，温家宝直言“房价远远没有回到合理价位，因此调控绝对不能放松”。可以肯定地说，这是中央政府第一次明确地提出了调控要达到的目标，那就是实现“总理房价”。

温总理心里很明白，而且话说得也很明白，对于楼市调控总不能达到目的的症结所在，他说：“我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

其实温家宝说“房价远远没有回到合理价位”这些话是有背景的。在两会召开前夕，恰恰是限购政策一周年之际，许多地方政府、开发商包括一些专家学者都在给中央政府施加压力，他们企图试探中央对调控的容忍底线。而温总理的适时出面讲话，正是给了他们这种心存侥幸的人的一种有力回击。

其实，聪明的开发商早就不再纠结于调控何时终止，而是在从调控背景下如何做好本分上下功夫。但是也总有不少开发商和一些投机者始终坚定一个信念，“房价从来就没有真正降过”。而这种经验主义可能会断送了他们的前程。因为时代可能真的不同了，房地产再也不能“躺着”就能挣钱了。

总理房价限定了未来调控目标

什么就怕认真，什么就怕坚持，坚持就是胜利。

总结以往的教训，楼市调控屡屡失效最重要的就是缺乏耐力。为了保全大局，往往在房地产调控刚刚见效时而功亏一篑，最终让购房者丧失了信心，却助长了投机者的气焰，增加了开发商肆意高定价或不断抬价销售的底气，而几乎没有房价会下降、市场会调整等风险意识。

这两年的调控真的已经让我们看到了一丝曙光。就是因为这两年的调控没有动摇过。

“房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”温总理说，“为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。”

对于开发商而言，温总理更是明确为他们指明了道路。温总理说，房价回归远没有到位。那么，我的解释就是一句话，大多数老百姓买得起的房价，就是合理的房价，就是“总理房价”。这也就意味着，未来房地产调控的目标是，房价必须要下降，而且要有相当幅度的下降，实现“总理房价”目标。

温总理的话深刻表现了国家高层对稳定房价的重要性已经从本质上得到升华，已经上升为思想意识，只有这样，他们才会主动积极地想尽一切办法去调控。如果认识到客观的压力，认识到问题的严重性，必然从主观上多下功夫。所以从中央高层层面讲，将会想尽一切办法保障普通百姓住房问题。

不难看出，中央政府已经将调控房价上升到思想意识上，也正是基于对房地产的危险性有了正确的评价。但是仍然有许多开发商和投机者对风险意识的认识尚不足，他们秉持的一种盲目自信和乐观心态可能真的会给他们带来厄运。

警惕未来楼市风险

2012博鳌亚洲论坛4月1日-3日在海南博鳌举行，招行行长马蔚华在“民间金融与银行业的开放”主题论坛上称，“JP摩根跟我说过一句话，几乎所有的金融危机都是从房地产开始的。所以房地产明显是波动比较大，所以银行对于房地产的贷款，是离不开的，可以说银行很多业绩的贡献来源于房地产，银行很多风险资产的贡献也是房地产。”

正如温总理的话一样，房地产关乎的行业产业链非常大，过去只是关心房地产会辐射其他链条，而实际上却很少担心房地产泡沫可能会危及其他行业。

最近的盖洛普调查显示，与过去相比，中国最底层民众在吃住方面显然比过去有所提升，但富人却比过去更买不起房。其中的“富人”指占中国收入最高的1/5人群，并称其中有14%的人存在买不起房的问题，在2009年时这个数字仅为6%。数据虽然不一定准确，但中国房价高得可怕，这是不争的事实。

1997年之前的香港，楼市也曾一片繁荣，几乎每个人都在疯狂地购买房子。但是亚洲金融风暴席卷下香港资产一夜之间大跌，房产价格几乎被拦腰砍断。这几年，中国房地产市场也是非常疯狂。

很多人都抱有“买涨不买跌”的心理，而且大都觉得房子或者土地，将来是越来越值钱，所以拼命购买。房价、地价都是非理性上涨，甚至欠发达地区，价格都是高得离谱。虽然调控让全国房价止涨，但是房价畸高的状况依然困扰着中国的未来。

很显然，目前的楼市调控不会放松。也就是说，房价不太可能有上涨的压力。这也就意味着未来的房地产将会呈现两种情况：一是聪明的开发商利用手中降价的权力赢得市场主动，此乃“房价跳楼”；一是顽固的开发商还有炒房者仍然活在幻想中，期待“解放军”来救市，从而将楼市泡沫越吹越大，最终导致楼市崩盘，自己跳楼，此乃“人跳楼”。如果房价不“跳楼”，买不起房的就得跳楼，房价“跳楼”，炒房的就有可能会“跳楼”。

近来，一些龙头房企露出了抄底拿地的势头再起的迹象，难免会给一些中小房企带来示范效应，但是如果一旦盲从，很有可能造成资金链上的断裂。所以说现在看似抄底，未来有可能抄的就是自己。

未来几年，中国经济或许会遇到各种困难，经济增长也将会放慢。这对本已陷入寒冬的楼市来说，无疑是雪上加霜。如果未来中国经济出现萧条，楼市将面临崩溃的危险。所以，无论是购房者、投机者，还是地方政府、开发商，都应该认真领会中央调控的精神，别再拿自己的前途当儿戏了。

（知名房地产评论人，专栏作家）