文/王义高

导言：今年的国务院政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”，业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，就是说，中央要求“降价”的目标已经越来越明确，尽管地方政府和开发商对此不以为然，但老百姓要等到收入提高购房基本上是个遥不可及的梦想。

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首先我们来简单看一下什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配，温总理仅仅从“技术层面”说明房价需要合理回归，但是要房价“合理回归”需要更多其他要素。

今年全国“两会”上，颇有代表性的副部级高官贺铿再次放言说：“靠工资现在仍然买不起房！”，这话道出了老百姓的收入底子，几乎任何工薪阶层仅靠工资都买不起近年日益暴涨的住房，那么人们不禁要问，大家靠什么买房呢？

 一、住房发展脱离民生需求

依靠工资买不起房，部长尚且如此，何况普通民众陷入房奴不足为奇，现在能够购房的我们归纳一下，一是靠银行按揭贷款；二是靠民营企业发财致富；三是靠国有企业和政府机关新修大院带来的福利住房；四就是去搞歪门邪道和贪污腐败购置住房资产，上述都不能的仅仅靠工资收入当然部长买不起房。

老百姓的收入购不起房情况到底如何呢？我们来看中国上海易居房地产研究院发布的一份报告称，2011年深圳、杭州、北京、厦门、上海的房价收入比居全国前列，分别为15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。

“房价收入比”指的是一个地区的住房均价跟当地家庭年平均收入的比值，反映的是当地家庭的购房能力，比值越大说明当地家庭的购房能力越小，这样看来北京市民是最难靠收入能购房的人群。

国际上对合理的房价收入比有两种观点，一种认为合理的房价收入比应介乎3~6的区间，一种认为应介乎4~6的区间，单纯从技术上讲，即便中国的国情与西方不同，一般认为中国合理的房价收入比应介乎4~9的区间。

我们需要说清楚的是，即便是“科学统计”依然代表着不同的利益集团，并没有统一的所谓“房价收入比”标准。统计并不能说明中国人的现状，工薪阶层自己很清楚的购房能力，无论是在北上广深还是在二三线城市，面对身边的房价不免沮丧。副部级高官买不起房，老百姓“望房兴叹”不能不说我们的房地产道路几乎脱离了民生范畴，成为投资和炒家牟利产品，假如不遏制投机、炒房和多占住房，控制“房价收入比”10以内区间摇摇无期。

二、老百姓缺少保障性住房

目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3～6之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

如果按照这一标准，我国多数城市的房价都高多这个范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入如果在12万元左右，按180万元计算，房价收入比达到了15以上。

如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年，利息成本高达86.8万元，也就是说实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22～23，远高于公认的标准。因此，房价收入比无法说服国民相信自己的收入可以购买现在的住宅，未来10年恐怕也不能。那么，我们又如何解释靠工资买不起房的纠结呢？政府明知老百姓靠工资买不起房，为何不加遏制地鼓励开发商建筑如此之多的私人住房，忽视公共产品的保障性呢？

三、工资逐年下降却总谈房价收入比

中国自己没有建立自己的可靠住房保障体制，因此，每每谈到住房和收入必然参照西方标准。

在市场经济发达国家，居民收入在GDP中所占的比重为60%～70%，个别发达国家甚至达到70%以上。美国达到了74%左右。中华全国总工会集体合同部部长张建国曾接受中工网采访时表示，我国劳动报酬占GDP的比重，在1983年达到56.5%后持续下降，2005年为36.7%，连降22年。从2005年到现在政府财税每年暴涨20%以上，但国民收入继续呈下降。

改革开放34年，我国国民的资产性收入空前增加，但是工资是劳动报酬的重要组成部分，我国职工工资总额占GDP比重由1995年的13.32%下降到2008年的11.21%，城镇单位就业人员劳动报酬占GDP比重也由1995年的13.6%下降 到2008年的11.7%。说明我国劳动报酬比重的确在较短时间内快速下降了。

房价在涨，工资涨的少，我国学者总拿收入与房价作比较，多少亵渎了公平分配制度，就算这样的技术计算合理，我们不仅要问，那些拿收入说房价的学者，以现在房价要将工资加到多少才有能力购买住房呢？

现在国民收入人均35000元（约4000美元），请给个收入的大概数字吧！若无法说清楚多少年内提高收入多少，房价降到多少？按收入比计算房价合理回归很大程度上不过是“忽悠”老百姓，很像曹操的望梅止渴。

四、住房资产成为富人游戏产品

上面我们说“靠工资买不起房”的原因，但是大家购置房地产还有其他原因，换句话说，房子价高在于住房“块头大”涉及的产业领域比较多，产业链长。

房产不是一般商品，一是开发房地产要占据土地资源，按照经济学分析，土地是有“机会成本”的，不论是西方还是中国都不容易获取；二是消耗大量建筑材料，房地产既是资本密集产业又需要大量人工劳力；三是上面我们所说的“产业链”关系，一种产业涉及的产业链越长，各个环节组成的成本越高，当然你可以说“附加值”高，银行贷款赢利从哪来，开发贷款不收钱吗？。开发商除开土地和税赋成本，房地产成本代价高昂，假如要计算“房价与成本和合理的利润相匹配”那产业链上所有环节都希望获取高利润，包括政府土地出让金、税收和银行贷款，开发商又如之奈何？

我们看到世界各国和有的地区的现象是，即便像香港、美国、瑞士和新加坡居民收入比较高，房价仍然居高不下，老百姓靠工资收入基本也卖不起房，美国爆发“次贷危机”很好地说明了给买不起房的人无节制贷款所遭受的灾难，中国人要涨到美国和香港人的工资至少10年内办不到，可房价无法等待10年才“合理回归”价位。

正因为私人市场的商品房价格政府无法实际长期控制，因此，各国政府普遍采取“分灶吃饭”的方法，为穷人修建大量保障性住房，来缓解社会矛盾和住房需求。

中国现在老百姓收入很低，假如没有其他调控手段，以现在的增长速度，收入增长超过百倍，房价仍无法“合理回归”到与收入相比的价位。

大家非常清楚，我国国民的工资基数低，房价基数大，收入基本上跑不赢房价，政府必须为普通工薪阶层和穷人提供大量的各类保障性住房，特别为不救不活的穷人无条件提供廉租房。

五、私人市场只能提高市场化效率

靠工资买不起房的原因在于从企业性质来说，开发商追求的商业利益不断放大，开发商喜欢开发高档楼盘、大户型和别墅，只为利润，一套高端楼盘的售价要高出普通住房的30%~50%，为何开发商大多数地都将目标客户群锁定为高收入群体和投资炒家。由开发商构建的“私人市场”当然不会关注普通大众是否有能力购买住房。这种做法就开发企业来说本身无可非议，因为开发商要追求企业利益最大化，可惜政府未能在私人住宅市场繁荣的时候，同时提供保障性住房，承担救助穷人的责任。

住房造成民怨，一个穷人需要数个家庭成员支付绝大部分收入才能购房一套房，但富人用来买房的钱占全部收入的比例很低。因此从房屋的购买力来看，20％的富人，占据80%以上的购房量，当富人源源不断地购买住房的时候，房价只能会离普通大众的距离越来越远。

我们常常得知几代人、两个家庭支持一个80后的年轻家庭购房的情况。一些学者说，目前快速城市化过程中，必然会出现住房需求大幅增长，推高房价，一些经济学家认为一线城市的房价收入比应在12左右比较合理，但我们必须告诉大家，从我国劳动生产率和“制度浪费”方面判断，我国国民的工资收入不可能短期内迅速提高。以提高收入购房基本上是画饼充饥的笑料。当然我们应该相信政府，除了提高国民收入，降低开发成本，加快保障性住房建设，还会有措施惠及民生。

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王义高：湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、硕士生导师、教授、湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会首席经济学家。