“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月27日与网友在线交流时对房地产商的这番话引发社会广泛关注。中国房地产市场调控进一步升级。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日在接受媒体采访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。他说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

国务院于1995年1月就颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》，将商品住房列入制止牟取暴利项目，被人称为是在实实在在履行落实长期被遗忘的商品房的居住属性、民生属性之举。

今年5月1日，《商品房销售明码标价规定》实施，许昆林表示，该规定的出台，是为了加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，以维护房地产市场的正常价格秩序，保护消费者合法权益。

当下，国家举起反商品房暴利的大旗。有些问题必须明白，究竟如何理解商品房暴利？商品房领域是否存在暴利？暴利来源于哪个环节？如何选择商品住房领域反暴利的路径？

在《商品房销售明码标价规定》政策实施之初，我们特此召开此次座谈会，邀请了行业专家、房地产业精英、金融专家等一起就相关问题进行了探讨分析。

主持单位：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会

承办部门：《湖南房地产》杂志社、中国银行湖南分行财富管理中心

参会嘉宾：

王义高   省房协、省开协首席经济学家

伍  剑   中国银行湖南分行客户经理

尹建华   大尹联盟总经理

柴志华   长沙市城市建设开发公司总经理助理

李  立   长沙市城市建设开发公司企划部部长

何世雄   长沙中博房地产开发有限责任公司

肖  宇   湖南嘉盛房地产开发有限责任公司营销经理

张绍美   湖南茂华置业有限公司财务经理

刘林军   湖南龙人房地产评估有限公司董事长

廖明辉   湖南思远四达房地产评估咨询有限公司总经理

汤  冰   国土资源导刊编辑

主持人：尹建华

时间：2011年5月19日

地点：中国银行湖南省分行财富管理中心会议室

房地产是否真有暴利？

尹建华   大尹联盟总经理

各位下午好，首先感谢省房协对我的信任，让我担任此次论坛的主持人。也感谢协会给我们这样一个机会，业内精英齐聚一堂，对当下行业的发展热点畅所欲言。我们今天的主题是“商品房暴利时代的终结”。

大家知道，5月1日起，国家发改委关于商品房明码标价的规定正式施行，湖南省细则也于5月1日正式实施，长沙市也出台了相关政策。这是调控房地产市场的一个手段，但据传效果不是很令人满意，大家普遍觉得过于温柔。

前不久我从媒体了解到，个别城市在执行“一房一价”的政策中受到了价格检查组的处罚，原因是开发商在实行明码标价时未按细则要求公开优惠条件。

现在国家宏观调控政策对房价的多手段调控是空前的。至于一房一价，据了解，早在1995年5月1日实行了一个反暴力的规定。当时还没有商品房的概念，是通货膨胀厉害时采取价格管制这样一个措施。

有人说房地产行业已经被上了发条了，升值成了不由自主。一波一波的调控政策来袭，同时效果却屡遭滑坡时，舆论对于调控的力度和方式问题莫衷一是，然而这又不免带来另一个问题，如果行政干预的措施过多，市场化的因素就会不足。就当前出台的明码标价政策来说，如果物价局执行严格的报批程序，岂不是违背市场经济法则？这些问题时刻都在引发我们的思考。令人感动的是，我们这些从业人员都在积极认真，本着负责任的态度在面对这些困惑。

关于暴利这块，我们今天有几个分议题，大家怎么理解暴利这个说法，暴利在哪个环节存在，房地产是否真有暴利，以及如何反暴利。

我们一个个议题展开。首先我们来探讨到底什么是暴利，房地产市场到底有没有暴利。根据相关文件当中提到的解释，就是超过了同一地区，同一时段价格水平的合理范围就称之为暴利，但是大家很清楚，这只是一个说法，很难数据化，我想问大家的是，如何界定房地产暴利。我经常在思考，如果按市场经济的话就不存在有暴利。以前政府用行政手段对市场进行干预的时候，最常见的就是打击囤积居奇，可能这种情况可以成为暴利，那么还有没有其他情况可以成为暴利呢？

今天我们大家有幸坐在一起交流观点，我们就充分利用好省房协提供给我们的这个好机会，做到知无不言，言无不尽。

难以对商品房暴利下结论 

刘林军   湖南龙人房地产评估有限公司董事长

什么叫暴利？首先，我个人觉得如果资源比较稀缺，物以稀为贵，毋庸置疑价格会比较高；第二是有能力去垄断某一个市场，可以获得垄断的利润，这样的利润也会比较高。但是房地产住房的供给是多渠道的，有新房、旧房、出租房，所以暴利不太好理解。

其次，作为评估行业，我们跟开发商打交道较多。我们知道，一个开发项目从酝酿到拿地，到建成房子再到彻底清盘，少则两三年，多则七八年甚至更长，这样算下来，它们一年的利润率也比正常的高不了多少。而且它们所要承担的一些风险和付出的各种税费等，不是生产一般商品的行业所能承受的，在这一点上暴利也不好理解。

第三，用日常生活中的烟酒来打比方，普通老百姓购买三四元一包的烟是抽烟，部分人群抽上千元一包的烟也是抽烟。市面上有几十元一瓶的酒，也有几千一瓶高档酒。价格差别要以百倍来计，为什么不说它们暴利呢？这也不好理解。

国家政策不是一两句话可以说清楚的。但在改变结构方面还是有一些文章可以做的。“十二五”规划当中提到，今年保障房的供应量要超过商品房的供应量，如果保障房按时按量投入到了市场上，把整个市场上供应结构改变了，即使有暴利也是该得的。

反暴利的根本在宏观政策

王义高   省房协、省开协首席经济学家

我觉得问题应该这样来看待。第一，发改委之所以举起反暴利的大旗，不一定就认定房地产行业有暴利。为什么会说反暴利，这与发改委的职能相关，发改委只能通过价格来进行调节，没有别的权利。就如住建部门只管建不管供，国土部门只管供不管建。

前段时间也有媒体采访过我，问为什么发改委政策这么温柔，我觉得是因为发改委抓不到谁有暴利，只能从价格领域来抓房地产。因为定价权是属于企业的，属于微观体，定价权不属于发改委，从政策层面来讲，发改委调控房价的政策有限。

第二，房地产整个行业确实是有暴利的，这是无可非议的。随便拿几家大公司来讲，福布斯财富100人中有30%是从事房地产的，保利等国有的几家企业现在所囤积的土地在国内占到一半，没有暴利怎么支撑呢？恒大、绿地、碧桂园所囤积的土地可以供六七千人居住。恒大去年的纯利润是80亿，投资回报率135%。

但是暴利产生在哪个环节很难认证。房地产开发公司现金流都很紧张，前期投入非常大，但是投资回报率非常高，所以房地产暴利是在后面的环节，前期基本上是亏损。房地产有个特点，房子封顶建好后，后面的成本可以忽略不计，全部是销售，广告投入量也不用非常大，销售好的，一晚就可以把房子全部销售完。从这一层面看，房地产行业后期无比暴利。但是从开发层面讲，房地产行业未必有暴利。

开发商分为三类，一类是上市公司，有年报和会计事务所审计，发改委如果要反暴利，涉及到会计制度问题，没有办法反暴利。一类是小企业开发商，根本没有利润。一类是国有企业，很难盈利，也没有暴利。一类是管理较差的地方民营企业，因为经营不善，也没法盈利。剩下的就是经营好的地方民营企业，这是发改委反暴利的目标。

房地产现在处于一个紊乱的阶段，发改委反暴利最终找不到对象。有可能地方政府会象征性地以反暴利的方式对某个楼盘进行处罚。现在对未明码标价的楼盘处以5000元罚款，这对于开发商来说几乎产生不了影响，发改委反暴利很难产生实际效果。

从2007年资本进入房地产，房地产进入大盘时代。要知道大盘时代，开发几十万亩，前期土地投入成本都是忽略不计的，大盘时代开发后形成竞争式垄断，大盘垄断了房地产的竞争导向，这样就肯定存在暴利。

有几个问题要注意，一是中央政府和地方政府的关系始终处于拉锯战。二是政府和开发商的关系要明了。我认为影响房地产行业暴利的因素主要有以下几点。

第一是土地。

第二是税收。包括有协商的税收，有偷税漏税的税收，有倒卖房子的税收。

第三是拿的土地越多，利润越高。所以大盘时代是营造暴利的时代。

第四是房地产企业的资本确实太充足，全世界的资本都到中国来了，中国房地产开发占全球60%以上，全球的房地产开发成本加到一起都不及中国，可以想象中国的房地产开发到什么程度了。国外的开发商没有我们这么大的地盘，都是小块地型，而且分工很细，开发的利润非常清晰，不像我们一个企业一个项目盈利就是几十上百亿。

第五就是容积率。现在调整容积率已经到了要判刑的程度。

第六就是融资方式。有银行融资的方式，也有地下融资的方式，也有策划公司帮助融资的方式。

第七是合谋推高房价，这个不便于细说。一是房子的定价可能是很低，但是只要捂盘，房价就上涨了。

第八是市场因素。不全是开发商利用了市场和法律的缺陷。市场整个价格都在暴涨的情况下，为什么房子不能涨，这是没有道理的。关键两点是中央和地方政府的博弈。这个因素是很强大的，所以说房地产暴利也好，房地产明码标价也好，这都是一些技术性的处理，根本性问题来自国家的宏观政策。

开发商有义务配合调控政策

何世雄   长沙中博房地产开发有限责任公司  总经理

从房地产行业来讲，通过国家政策的扶持，整个行业是有长足进步和发展的，对国民经济和整个社会的发展是功不可没的，这是一个前提。为什么这么讲呢？因为80年代房地产刚刚起步的时候是非常低迷的，我们从80年代就步入房地产行业，90年代的房地产也是在平缓中前进，房地产真正进入暴利是2008年，为了应对金融危机，国家扶持房地产行业的发展，2008和2009年是房地产行业风波比较大的两年。房地产行业还是存在暴利的现象，但不是一向如此的。

均衡来看，我刚说的前提要肯定，但是房地产关系到民众的民生问题，物价膨胀，房价过高，民众买不起房，国家出政策打压，这也是国家必须要做的。作为房地产商也必须要服从，有义务去维持房地产业的稳定。我们既要顾及到国家大的关于民生的政策，同时也要定位好自己的行业，正常合理盈利。因为涉及到土地、配套、物业等因素的价值高低，房地产暴利与否很难界定。

作为开发商。在当前的风头上我们要考虑大的形势，配合国家政策。不至于像社会上说的，房地产坏得一塌糊涂，任何商品都有好的一面，也有不可理喻的一面。对于房地产行业，开发商要用道德的行为去约束自己。

值得一提的是，地价从80年代的十几二十万一亩，就是在当时，处于一线城市的北京上海也就一百多万，现在飙到了2000多万，这个暴利源头很难界定。二三线城市，原来一二十万一亩的土地，现在肯定也飙到一两百万甚至更高。房地产领域工人的工钱也从以前几十元一天涨到一百多元一天。物价指数的上升和土地拍卖都是相关联的。如今跟房地产行业相关的成本都在增加，作为开发商，我们很想在原有的基本上把房价降下来，但心有余力不足。

暴利问题不能一概而论

柴志华   长沙市城市建设开发公司总经理助理

我们身份不一样，是政府的事业单位。过去担负着长沙市城市建设开发的重要任务。修火车站、五一路、芙蓉路以及红旗区、望月湖等一些项目。

今天的话题很沉重。关于暴利，站在国有公司的立场上看，应该是有暴利。80年代初，征收老百姓的地是5000—10000元一亩，到现在还没有开发，现在土地涨到可能500万一亩甚至1000多万一亩。举个例子。像圭塘这一块，最早开发是在80年代初，根据省市政府和中央的政策，要解决工业、企业的用地，那块地叫做圭塘工业开发区，征过来是200多元一亩，在计划体制下决算的时候，平均下来是4万多元一亩，当时土地卖也卖不掉，差不多到了2000年了，才有些单位去买，大概是十几万，不到20万一亩。

有个别墅区是2002年开发的，别墅房价当时也就2500元/平方米左右，土地成本十多万一亩，收益是30万一亩，统一征收的土地有很多边角余料，大的可能大到90亩，如果按高铁修通，雨花区政府搬过去，有可能土地会达到500万一亩。从当时的5万到现在500万，这是相当的暴利。

反过来，也有没有暴利的。高桥市场北边的火焰村， 1200多亩土地，也是一些搬迁的部门，像海关、旅游、仪器等大单位来买地，我们拆迁来的土地交给他们有十几万一亩的，也有二十多万一亩的，也有40万一亩的。现在就有一个问题，最后的利润是什么呢？我们现在还没有完全结算，大概估计这1200多亩土地要亏一个亿以上。环线修路的时候我们是无偿地拆再交给政府，小区中间的主干道也是我拆我建，如今还要维修，但是现在土地还在大力开发，有公司的行为，也有政府的行为。拆迁这一块，过去可能20万就拆下来了，现在可能两百万都拆不下来。

目前房地产市场还有多少暴利？我们也看到了暴利，但我认为不是开发商的，因为商品房现在已经是一个终端产品了。前期行业的水泥、钢材、玻璃等，现在都是上涨的。我们现在最受伤的就是地价，现在有的地价到了10000元/平方米，要我们把楼面地价拿了以后再把房子给盖上去，卖5000元/平方米的话连楼面地价都卖不出来。当然也有捂地等因素造成的暴利，所以反暴利政府要带头，把地价控制在合理水平。

90年代的时候，一万元的广告在报纸登很长时间，现在一个小版都要3—5万，这些成本肯定都要进去。过去我们拿地得到了利润，现在通过政府摘牌拿土地。如果管理不好，特别像我们这样的公司，运营成本也是很高的。

房价由市场决定，保障应多手段结合

李立 长沙市城市建设开发公司企划部部长

国家政策对于房价的调控近两年一直就没中断过，最近又出台了“一房一价”的调控政策。其实，早在2007年的时候 “一房一价”就实施了，开发商领取预售许可证时就要报价，签合同时候的价格不能超过备案价格的一个幅度，每套房允许10%的上下浮动空间，超过了就签不了。房地局的签报系统也早就跟进了。

但是以前有一个问题，开发商三个月以后如果觉得房屋销售比较好，想要调价，虽然也要求报备，但是管得不严格。现在“一房一价”施行后，就会要申请调价。原来涨价是由开发商说了算，现在要通过物价局，估计到时细则下来会有一个审批的手续。

如果严格执行的话，可能又回到了原来物价控制的那个阶段了，按理应该是市场形成的价格。原来我们的老商品房才要物价局审批的。

其实长沙市政府也有做得不错的地方，就是货币补贴这一块。现在房价涨，但是政府可以拿部分利润出来补贴那些住房困难户。只要符合条件，在户口所在地的居委会申请，就可以拿到货币补贴。我觉得长沙市这方面是可以全国来推广的。

为什么房价上涨老百姓意见比较大呢？因为一些工矿企业职工生活条件困难。润儿书记也说，这两年要大力推进棚户区的改造，我们公司也承担了工矿企业的棚户区改造项目，这也是长沙市政府目前在探索的一种路子，中央在大力推广保障房建设，其实可以是多种形式结合，多种渠道解决民生用房。市场经济还是按市场经济的路子走，硬要限房价或地价也不可取。

大家都说房地产行业存在暴利。我国每年的财政收入都是高于25%的增长。提到打压就增税，最后还是要买房者承担。刚刚大家都讲到了通货膨胀的问题，我觉得现在还有一个宏观经济上的问题，就是货币流动性过剩，现在各行各业都涨，房地产牵涉行业众多，怎么能不涨呢？中国人的观念就是成家立业一定要买房子，这就涉及到国计民生，影响很大。

反暴利需要执行力

廖明辉   湖南思远四达房地产评估咨询有限公司总经理

我们作为评估公司，可能在看法上跟开发公司还是有区别的。关于房地产市场是不是有暴利的问题。我的理解，发改委出台这个政策，还是跟最近几年房地产快速上涨分不开的。据我们统计，2009年和2010年长沙市房价上涨幅度都是25%左右，甚至更高。

房地产具有投资属性和居住属性，现在投资属性过大了，居住属性被压抑了。

长沙（包括四县）去年的成交量超过了两千万平方米。其实长沙市自己根本没用那么多，人口新增没那么快，长沙市的人口基数在全国不算大的，但是销售量已经排在全国前十，超过了北京、武汉。

从暴利来看，原来我们给很多公司做过测算和咨询，拿地的过程中利润率20%，等到项目开发和销售，价格就上来了，这一块就把利润提上来了。如果房价上涨维持在合理的水平，如10%，那么利润也会回归到正常水平。同时，暴利可能产生在土地市场的非市场化运作。目前这种情况少了，过去两年招拍挂的网站上面很多项目都是低价成交。

在价格链上面，最大的获益者是政府。从理论上讲，政府出来的土地价格应该是两块。一块是开发成本，一块是出让金。出让金就是土地收益，这是政府应得的。国家规定25%—45%作为出让金，政府就拿这一块。开发成本就是前期的基础设施开发，拆迁等。现在我觉得就变成一个互相的恶性循环。房价上涨带动地价上涨，地价上涨促使房价上涨。

说到暴利税，我认为不存在征收，在国家层面上，土地增值税就类似于暴利税，只是监管不到位。如果真正把土地增值税抓起来，开发商秋后算账这块不得了。因为隐形成本算不进去，可能会算到开发商亏本。目前缺乏的是土地增值税执行问题。“一房一价”也可能存在这样的问题，如果执行不到位，可能会陷入一个越陷越涨的地步。“两限”是反暴利的一个有效的模式，即限房价限地价。在土地招拍挂时控制土地无限上涨，在以后的销售上也有限制。

现在越来越多的资金聚集到了房地产行业，房地产行业聚集资金越多，就会导致其他行业资金的贫血。其实一个国家要发展，基础还是制造业，房地产行业不能说是虚拟经济，但是对整个国家的基础经济的贡献是有限的。我觉得房地产市场是一个周期性的市场，房价不可能一直涨，如果房价涨的越快，到时摔得也越重。

一个行业应该是持续健康稳定发展，利润率应该维持在社会平均利润率的水平，如果利润率超过社会平均利润率太多，行业不可能健康持续稳定发展。国家对房地产的调控还是没有调到点子上。从理性的投资角度看，如果房价不涨，房地产已经不值得投资了。

保障性住房也是政府调控的一个方面，如果地方政府还是以一个比较大的力度来推“两限“。打个比方，长沙市目前均价在6000元/平方米左右，那么新推出的这块地上涨幅度控制在10%以内，这个是可以做到的，如果这样做了，能够让房价出现一个预期的合理的上涨率，是可以控制得住的，但目前政府不会这样做。

暴利板子不可全向开发商

汤  冰   国土资源导刊编辑

刚刚大家围绕暴利问题，从土地市场，税收情况，宏观政策等角度对问题进行深入的阐述。刚刚有老总提到调控政策中使用“两限”手段的问题，我发表点个人的看法。对于限地价，我个人觉得当前土地市场的招拍挂制度是比较公正公开的，就像刚刚说的，暴利的板子不能都打在开发商的头上，包括政府、土地财政等都要考虑。大家都提出土地招拍挂有可以考虑的地方，但“两限”会不会导致寻租、隐性成本增加。如果隐性成本增加，会不会把原来通过招拍挂制度省下的成本又拉出来了呢？我觉得这些问题值得考虑

房地产暴利可能还在地价环节

张绍美   湖南茂华置业有限公司财务经理

我是做财务工作的，对房地产这一块的财务成本比较熟悉。房地产开发成本由几大块组成，一块是开发成本。包括土地成本和开发成本。开发成本里包括建安成本、基础设施费用、配套设施等。一块是费用方面。包括管理费用、财务费用和销售费用。一块是税收。营业税、土增税、所得税。其中所得税是33%，土增税的税率是37%，税收比较高。

总体来说，房地产行业的开发成本里面，建安成本差别都不是很大，税收也是按总体收入来计算。我觉得暴利还是在地价方面。前期地价的成本，因为拿地形式不同，可能拿地这一块差别是比较大的。

作为我们来讲，我没有感觉到房地产存在传闻中的暴利，我们的利润率大概也就是行业水平的15%到20%左右。我们也是通过招拍挂拿地的，拿地成本也不是特别高，但是建安成本、税收成本比较规范，整体来讲这个利润率也不存在。房地产暴利在什么地方，从财务核算的角度来看，可能还是在地价这个环节。

房地产升值幅度超乎开发商预期

伍  剑   中国银行湖南分行客户经理

我做过很多的贷款项目，觉得房地产的利润还是比较高的。如果利润不高的话，我们也不会给它贷款。房地产贷款最长期限不超过3年。但按照王教授讲的，如果是一个正常运作，管理好的项目，根本不要三年。只要一开盘，基本上就不需要银行的钱了，而且一年半左右就能给银行带来大量的存款。所以现在我们给房地产贷款的时候一般是在两年左右。

我们在给房地产贷款做前期分析判断的时候，像保利的这块地，当时也是叫地王。据我分析他们的利润至少超过了25%，现在第二期开盘最低都卖到了8500元/平方米。这个项目还曾经两次踩空，我们贷款当时放出去还是很担心的，两个地块我们批了10亿的贷款，现在只用了3个多亿，而且账上已经打了5个多亿了，随时可以还款。

实际上，在我们的调查报告中间对价格的判断是比较保守的，原来北辰三角洲我们判断是6000元/平方米，现实情况远远超出我们的预料。其实开发商对房地产市场的预判也比较保守，往往实际升值的幅度都超乎了他们的预期。

现在存在这样的情况，出现一个地王，周边的楼盘和地价都身价倍增，九龙仓把地拿下，周边的楼盘都惊呼。

    暴利不能数据化，绝对化

    章正宜

    目前对于商品房的暴利是没有定义的，不像高利贷有一个明确的定义。举一个例子，我们每一次的投资回报都是20%，可能我们现在讲暴利都是把数字绝对化了，不讲比例的问题了。

    我1993年开始做房地产，当时的房子卖1500元/平方米，可能赚200元/平方米，如果现在卖5000元/平方米，同样的比例可能赚了700元/平方米。这样算起来，觉得有暴利，但是比例还是没变。

    另外，当时卖1500元/平方米的时候是拿500元一个月，没有人说是暴利，现在每月拿5000元，房价并没有到15000元/平方米，为什么就说有暴利了呢？说白了就是当时每个人都有房子住，有福利房、集资房、安居房。现在房子全部商品化了,大家都在统一线上，现在没有1000多一平方米的房子了。因为涉及到民生，所以就要打击房地产暴利。

    还有一个也是说数据的绝对性，就是房价的问题。从全国来讲现在物价都在上涨，1993年房子卖1500元/平方米，钢材只要1000多元一吨，工人的工资8块3，现在所有的东西都涨了，为什么房价不能涨。如果将数字绝对化地进行比较，对于房地产来说是很受伤的。我们追求一个合理的投资回报。利是利润率，不是一个简单的数字，只是一个百分比。

    当然，房地产行业还是有暴利的，但是像长沙这样的建筑水平，想要很高的暴利也做不到。全国来看，北京和长沙相比，建筑成本差不了多少，差的是土地成本。假如北京卖3万元/平方米，长沙卖5000元/平方米，但是它们的建筑成本差距绝对没到6倍。房价越高的城市利润水平应该更高，硬要找一个暴利，可能是在一线城市。