房地产战略转型，你准备好了么？
中国新一轮房地产市场调控措施再次出台，其中具有战略意义的是涉及税制改革的部分。所谓战略意义的部分，是说房地产的发展要着眼于战略的视野，形成战略性的方案。具体说，应在中国结构性战略的大视野下，实现房地产发展的战略转型。
越来越多的人认识到，房地产发展事关中国经济和社会发展的前途。从深层次看，不是一个行业的问题，而是涉及中国发展的全局，反映了投资与消费、土地与权力、民众与政府的结构关系问题，需要从结构性战略的视野进行透视。
房地产发展不实现战略转型，社会结构便无法承受。房价的飙升将引发贫富的对立情绪，这既是经济问题，也是政治和社会问题。房地产企业在更加开放和竞争更加激烈的格局到来之前，必须迅速认清形势，及时作出调整和完善，尽快从“先天不足”的状况中走出来，逐步的发展成为成熟有竞争力的企业，在房地产市场中真正做大做强。
主办单位：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会
承办单位：《湖南房地产杂志社》、齐鲁证券财富泰山会馆
参会嘉宾：
王晓春 齐鲁证券营销总监
林彰孝 齐鲁证券机构业务部市场总监
黄杨 湖南继善投资发展有限公司总经理
章正宜 湖南继善投资发展有限公司副总经理
周国兴 湖南省新雅置业有限公司副总
彭海龙 长沙市房地产开发公司副总经理
李立 长沙市城市建设开发公司企划部部长
吴 靖 新长海地产总裁助理
王可成 湖南致胜愿景房地产开发有限公司总经理助理
徐志革 湖南志诚房地产评估有限公司董事长
刘双双 中国新闻社湖南分社新闻采编部主任
主持人：林彰孝
时间：2011年6月27日
地点：中国银行湖南省分行财富管理中心会议室
王晓春：
全方位金融服务
助力房地产开发
齐鲁证券有限公司（以下简称齐鲁证券）是经中国证监会批准，由莱芜钢铁集团有限公司、兖矿集团有限公司、济钢集团有限公司等出资设立的大型综合类证券公司，注册资本52.12亿元，员工6000余人，在北京、上海、长沙、天津、重庆、广州、深圳、南京、福州、厦门、武汉、杭州、沈阳、大连、长春等大中城市和山东省各地设有150家分支机构，控股鲁证期货公司、万家基金管理公司和鲁证投资管理公司。截至2009年底，公司总资产449亿元，净资产110亿元。
齐鲁证券长沙万家丽路证券营业部成立于2010年5月，秉承“中国最具成长性证券经纪商”的进取精神， 为适应高端投资者的需求，我们倾心打造了“财富泰山”会馆，依托会馆金融智库专家团队，以财富管理、资产配置、资源整合、综合金融服务为经营宗旨，全力满足您多方位、多层次的融资、投资需求，为您订制专属金融产品、服务和全面解决方案！
目前我们已经成功为高端投资者通过信托的渠道发行结构化产品3个，融资规模2.1亿。实现专业投顾团队与高端投资者的对接，提供客户关心的相关主题的研究分析报告；提供投融资相关的法律、税务、财务等方面的专业顾问服务；提供包括股票、债券、基金、期货、金融衍生品、集合理财等全方位的证券投资品种；提供整合银行、信托、保险等金融机构的优质投融资产品；
特别提示：现我部协同相关信托公司。针对符合条件的开发项目开展房地产信托融资，希望能为协会的相关成员单位提供有效的支持。
吴 靖：
乐观应对房地产市场变化
积极开发工业园区和养老地产
很高兴来到齐鲁证券财富泰山会馆和各位欢聚一堂，借此机会跟各位地产精英交流一下话题。
随着这几天股市的强劲上扬、各项国家政策与经济指标的利好出台，国内经济发展前景趋于稳定。前几天，我在北京参加了房地产高端论坛，从全国各地赶来的房地产投资商与高管座无虚席，大家一起探讨房地产行业的理念、市场、基础和发展，对未来房地产的发展持乐观心态。但随着房地产行业往专业化、规模化发展，企业势必要考虑转型方面的问题。
一方面全国的保障房建设计划已经明确，包括信托、债券等各种融资渠道已经打开，可以协助企业实现房地产的战略转型，保障房将成为房地产转型的一个趋势。
另一个趋势是专业地产开发，比如我们长海控股集团除了在传统房地产开发上今年有四个项目，总量100万平米在长沙推出外；长海控股集团还在潜心研发工业园区建设与养老地产的开发工作。
在工业园区项目上，长海控股集团以“产业地产看长海”为目标，当前已储备开发用地数千亩，以“长海麓谷中心”、“新长海广场”为模式，整合包装多个精品工业园区项目，并形成整套完善的园区开发运营模式。
在养老地产项目上，我们看到中国人口红利期已过最高峰，人口老龄化比例不断增大，第六次人口普查显示湖南60岁以上人口已达1000万，劳动人口急剧下降，养老产业存在很大的发展契机。老有所养但谁来养？根据民政部门调查解决表明，湖南的老年公寓处在严重的供不应求状态。养老产业已进入国家“十二五”规划支持项目，按规划老年公寓的床位配比应达到3%的覆盖率，老年人以后的生活也需要一个人性化和理想的居住环境。湖南长海控股集团经过系统的研究分析，将精心推出养老公寓项目作为房地产转型的一个突破点，同时为区域经济发展贡献绵力，为社会公益服务。
周国兴：
抢占战略转型先机
专攻保障房开发和三旧改造
房地产行业的发展是否具有长远的眼光决定着企业的兴衰，不从长远出发，企业就不会走得很远。一流的企业发展依托与时俱进的发展理念，打造一流的产品，提供优质的服务，形成品牌效应，更重要的是必须要有一个良好的团队组织结构为前提。战略转型不是单纯的战略局部调整，而是战略方向性的改变，我们公司战略转型方向主要有：保障房开发、三旧改造。
我们公司也正是抓住房地产企业战略转型这一历史契机，抢占市场先机，迅速发展起来的。
我们公司成立于2007年3月，是一家从事保障房性住房、经济适用房和廉租房开发建设为主业的多元化发展企业，经营范围包括房地产开发经营、工业地产开发、文化传媒及环保工程等。公司下辖湖南省新雅投资开发建设有限公司、湖南湘之魂文化传媒有限公司、长沙鼎日成金属表面处理有限公司、长沙市新澜物业管理有限公司等多个经营实体，并于2010年正式进入金融产业，成为长沙先导农村商业银行股份有限公司十大股东之一。公司注册资本3000万元，具有国家房地产开发二级资质，年生产总值超过5亿元。公司的发展以“打造大河西、建设先导区”为历史使命，始终坚持“多元化、高起点、可持续”的总体规划目标，先后开发建设了一系列关乎人民群众的民生工程、德政工程，其中包括长沙岳麓区新诚经济适用房和廉租房小区、岳麓区麓枫和苑农民保障性住房小区、长沙岳麓区岳华路、望城县铜官望城第二污水处理厂、以及正在开发建设的新雅创业园工业厂房等项目。公司成立四年来，一直秉承着“诚信经营、科学决策、严格管理，实行人员专业化、管理制度化、信息公开化、执行效率化”的经营理念，在企业管理体系化方面取得了良好的成绩和长足的进步。公司的发展速度快，工程质量优，信誉度高，社会认可度好，工程进度快，资金状况良好，团队凝聚力强的特点。
2011年，政府对于保障房建设目标定为1000万套，这位各级地产提供了可以参与竞争的空间。
保障性住房开发市场的快速扩容，尤其是在整体住房开发市场中比例的陡然攀升是2010年众多开发企业关注和投入其开发建设的最重要原因。但是，较低的盈利水平依然是保障性住房建设不可回避的问题。相对行业内普遍20%-30%的利率水平，保障性住房开发的利润空间只有3%-5%的利率水平，很难满足开发企业尤其是上市大公司的效益要求。在房地产开发的整条产业链上，土地一直是多数开发企业最大的赢利点，因此对于保障房来说，由于开发商对最终售价无决定权，只能按照政府回购价格或限定价格销售，因此大大削弱了保障房的盈利空间，这也是过去很多开发企业不愿意开发保障性住房的主要原因。
保障性住房开发能不能有效规避现阶段开发风险主要取决于公司能否充分发挥自身优势来拓展保障性住房开发的盈利空间，通过上游产业链收益来弥补开发环节相对较低的盈利水平，通过金融、规划设计、建材、建设施工和装修等其他环节盈利来平衡项目的整体收益，使保障性住房的盈利缺口得到补偿，保障性住房低风险、快周转的优势将得以更好的体现，成为开发企业在调控期间缓解现金流压力，保证周转速度的一剂良方。在政府出让土地方式更加灵活的情况下，建设保障房的经验与能力无疑也会增加开发企业取得商业开发用地的可能性。
伴随城市中心区域土地日益稀缺以及一线城市成规模地块的减少，以城中村改造和旧城改造为代表的三旧改造项目也是我们公司关注的一大开发领域。
过去，开发企业较少涉及此类项目的主要原因就是其存在的巨大风险。前期准备时间长、资金投入量大、拆迁难度大且涉及众多复杂的利益分配主体，导致三旧改造项目市场化运作成都有限，现金流不够清晰连贯，风险远远超过普通地产开发项目。尤其是拆迁所引发的群体事件，更是让该类项目饱受经济和社会舆论的双重压力。
但是近年来，该类项目受到了政府支持，政策优惠更加广泛，开发商基本可以跳过项目长时间的前期协议与摸底期而直接进入开发阶段，现加上容积率水平一再攀升，项目涉及业态更加综合，开发企业也可以利用片区整体开发的优势，成为区域价格的制定者，充分挖掘区域土地价值，可以获得可观的收益回报。所以，目前三旧改造项目所具有的高额的利润空间是房地产战略转型的一个方向。
黄杨：
分析自我探索转型方向
关注金融加强核心竞争力
感谢各位领导，各位来宾的精彩发言。对于房地产的战略转型是与房企的规模和战略发展思路密切相关的。年销售额百亿千亿级的房企与销售额几十亿几个亿的房企在战略转型的方式与思路是截然不同的，我们湖南本土房企属于中小型房企，我觉得应该充分利用自身的资源，积极探索转型思路。
个人觉得商业地产模式及其相关模式是一个不错的出路。以前房地产企业基本是搞住宅开发建设的，一直关注自身的产品价值、户型创新和配套设施建设等问题。我们应该放开视野，立足于一点，在点上发力，在价值创新上发力，如做老年地产和老年公寓。
我们中小房企转型就是为了生存，只要符合这个命题，以正确的导向发力，从商业地产、旅游地产等各种类型的地产找思路，找寻到适合自己价值的类型，按自己的资源优势作具体的操作和控制。另外开发商要关注金融，开发其实更多是一个投资以后的组合过程，房地产的金融能力是核心竞争力，投资能力与融资能力都要加强，我们应该关注金融行业的动态、金融表现形式和金融政策带来的影响。
彭海龙：
战略转型势在必行
对房地产企业来说，必须要经历生存、发展和强大的过程。作为本土房企来讲，一味地最求速度，缺少战略支撑。一个大的地产集团公司，必须要有战略和战术。所以，现在的形势不容乐观，转型势在必行。从企业层面来讲：第一，管理机制上存在很多问题，不够严谨和科学。第二，游戏规则有问题。具体的短板表现为：（1）现金周转时间长。（2）销售方法不够先进。（3）缺少钻研精神。从政府层面来说：第一，引进工业为了产业。第二，长沙市扩容。第三、政府改革，规划不科学。在这种形势之下，很多中小房企面临倒闭和崩盘，以后的市场压力很大。城市化进程太快，会出现很多危险：（1）可用土地太少，会出现资产存量，不卖固定资产，只作租用。（2）关于房租问题，政府把蛋糕一刀切，全部拿走。市场必须有健全的法律作保障，否则就会出现混乱的局面。
徐志革：
开发企业应谋求平稳过渡
中介企业应拓展业务范围
在座的各位都来自于房地产开发企业，我们作为中介企业，相对来说是一个小企业，在各位面前，讨论房地产企业战略转型问题感觉到有些人微言轻。但房地产中介对房地产业的发展却是不容忽视的，其作用和影响同样不可估量。
最近在国家宏观调控政策的影响下，资源集中度和市场集中度已越来越高。目前的政策就明显趋向于保障性住房建设，对商业性开发的开发企业基本上已是无扶持力度。面对导向性明显的国家宏观政策，开发商、建筑企业、中介和评估机构等房地产企业首先考虑应该是生存的问题了。由于可供开发土地资源有限，已是越来越趋向于集中在一些有实力的大型企业手中，小型企业很难拿到地块；另外随着抑制通货膨胀需要和银根紧缩政策的影响，开发企业融资渠道也已是越来越难，市场购买力也在不断消弱。因此，开发企业应该考虑在利用自身的优势和现有的资源进行整合，来提高企业核心竞争力。如目前政府比较扶持的安置房、保障房建设和旧城改造建设，都具有很好竞争的优势。目前来看，保障房建设将是今年下半年最大、最确定的项目，会成为拉动全国经济发展的重要工程之一。最近发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，如我了解的信托基金公司不审批纯开发商，支持保障性住房融资。虽然保障性住房建设利润空间较小，但开发企业还是有必要适应政策和外界环境的变化，与市、县政府部门合作，适当参与到一些保障房建设项目。虽然盈利空间较小，但在规范企业经营管理前提下，实现企业平稳过渡是比较好的。
针对我们房地产中介企业战略转型，我认为由于受多方面政策的影响，中介企业在房地产市场的影响较大，但实际上做起来也有些难度。我们知道，有些国家就没有中介和评估机构，而一般称为咨询公司，如世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯等国际知名房地产咨询顾问机构已陆续进驻中国，业务已涉足全国所有大、中城市的重大投资项目的咨询服务。为什么外资咨询企业能做得那么好，那么大？是值得我们学习。受房地产新政的影响，我们评估机构应该利用现有的专业人才优势和信息、经验，为政府、投资商、开发商、金融机构、购房者等提供策划方案和咨询报告，才能实现双赢。也就是说，房地产评估企业向技术性含量较高的咨询业务、房屋征收评估业务等方向拓展，才能较好的实现企业的稳定发展。
李立：
房地产新形势下，我司的挑战和机遇
2011年5月29日，为期4天的长沙第31届房交会在长沙红星国际会展中心落下帷幕。相对于现场火爆人气，本届房交会最终销售成绩单则不显得那么令人满意。据悉，去年4月举办的春季房交会楼盘累计成交2338套，成交面积31.53万平方米，成交金额18.46亿元。而本届房交会累计成交各类房屋仅为238套，成交面积3.6万平方米，成交金额2.18亿元。今昔对比，本届房交会现场活动人气较高，成交以冷清收场。通过这次房交会，折射出在房地产新形势下，长沙房地产市场的反应，同时也说明2011年，中国房地产行业发展进入到了一个微妙阶段，发展形势更加复杂，重点表现在以下几方面：
1、偏紧的金融政策，抑制房地产市场
从国内外经济形势来看，2011年，美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应，外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时，以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态，这内外两大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策，将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率，这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素，偏紧的金融政策为2011年的市场书面奠定了基调。
2、城市发展模式不变 高地价运行模式将受抑制
2006—2010年间，累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%，部分一、二线城市甚至占到了40—50%。由此可见，无论以高铁建设为代表的国家级大项目投资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资，土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。
值得注意的是，2009、2010年两年间，国家改改委相继出台了近20个区域经济及产业发展规划，这些城镇化模式新的规划导向，为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态，已经受到中央政府的高度重视，高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格，同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。
3、商品房市场调控常态，市场双轨制模式成为共识
针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上，总结过去政策经验，可以发现，历时8年的调控仍将继续。房价增长过快、市场对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。2011年，房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求，打击投资性购房需求，控制改善性住房需求为主要目标，通过保障性住房的大力建设来规模化萍踪中低收入人群自住需求，调节房地产市场的发展。
2011年3月5日，长沙限购令细则出台，以90平方米为分水岭，“限小不限大”“限新不限旧”。长沙限购令出台至今，土地市场也发生了相应的变化。3月之前，长沙土地市场曾出现单日成交5块的旺势。但限购令出台后，无一宗土地新增挂牌，土地成交仅1宗。即使在单日5块地成交的火爆过程中，也能读出市场的变化。5块地当中，2块工业用地，另外3块全部为商业用地。4月18日《关于调整住房公积金贷款政策的通知》出台，4月25日，省物价局《明确价格实施细则》出台。
在目前的严峻房地产形势下，我司如何面对挑战和迎接机遇。
一、作为国有公司，我们应主动履行社会责任，承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥积极作用，争取成为长沙市保障性住房和安居工程供给者之一。
保障房关于国计民生和政府形象，须由更有责任感的国有公司承担，保障房是政府扶持项目，按照规定，承建保障房项目的企业将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。
二、棚户区改造。体现我司国有企业社会公益性和积极参与、追求社会效益的形式。去年我司有了成功取得5712工厂棚户区改造项目的建设任务的经验，第一期3万平方米的棚户区改造已经顺利完成，第二期9万平方米棚户区改造建设任务正在洽谈中。
三、充分发扬我司优良传统，发挥我们的城市建设和房地产开发的经验，积极参与政府重点工程建设，从土地整理、房屋拆迁、工程建设、房地产开发全方位开展合作。
五、代建、定向开发。充分发挥公司品牌优势，为不具备开发资质单位代建或定向开发房地产，既锻炼和稳定职工队伍，又解决了部分职工的吃饭问题。
六、在周边城市寻找开发商机，周边城市地价低，项目规模较小，资金需求量不大，可考虑投资回报高项目。
七、充分开发利用公司现有土地资源，对公司每一个出品的项目不论大小都要求土地开发利用到极致，工程建设为优良、楼盘口碑是精品，重塑公司形象。
八、晋身商业地产领域，把商业作为主角，增加公司自持商业物业，作为长线投资。
九、掌握时机，进入养老和旅游、休闲地产。
