我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。2010年，中国的开发企业遭遇了号称历史上最严厉的宏观调控，而我国的整体宏观经济环境也处于从流动性空前“泛滥”转入迅速回收的阶段，由热骤冷。2011年，经济发展的复杂性与不确定性风险继续增加，房地产开发企业规模快速扩张与“外部供血”不足的矛盾也进一步激化。
房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定。由于房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求。对开发企业来说，金融能力已经成为决定房地产企业生存与发展的最重要因素。
主办单位：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会
承办单位：《湖南房地产》杂志社、齐鲁证券
主持人：林彰孝
时间：2011年7月28日
地点：齐鲁证券泰山会馆
参会嘉宾：
王晓春 齐鲁证券营销总监
林彰孝 齐鲁证券业务部总监
伍洁华 湖南珠江实业投资有限公司副总
周伟程 湖南珠江实业投资有限公司财务总监
刘星玉 长沙恒天房地产实业有限公司副总
彭海 湖南辉宏置业有限公司副总
王和良 大汉控股集团总裁助理
严 煜 大汉城建融资经理
史映红 湖南省新雅置业有限公司财务总监
邵辰 中国经济组分析员
许保罗 麦格理证券中国经济学家PaulCavey
Timothy Powers 中国经济组分析员
徐金财 湖南金通投资管理有限公司董事长
张清 湖南大学房地产管理处
王平跃 湖南大学房地产管理处
刘瑶 湖南金州律师事务所
陈玲 湖南金州律师事务所
杨东明 湖南大学房地产培训中心主任
熊指挥 省房协会员综合服务部部长
伍洁华 湖南珠江实业投资有限公司副总
房地产融资从紧
学习各种融资经验
就目前的房地产形势来看，中央政府从去年开始发布“国十条”，一直到现在都没有放松的迹象。从我们的判断来看，这种紧缩政策还会持续一段时间，年内不会放松，因为整个房地产对整个大金融会有相当大的影响，所以在短期内不会有放松或调整的动作。
就我们企业来说，我们04年开始到长沙这块风水宝地开始房地产开发，因为我们过去一直以来是以项目贷款为主，所以在债券和信托方面没有实际的融资经验，今天过来更希望向在座的同行和专家取这方面的经。最近跟银行的交流中，银行给我们建议，叫我们考虑用信托来解决融资问题，打破融资困境。
目前，我们公司的资金不是很紧张，仍以银行借贷为主。我们采用的是滚动开发模式，一个组团接一个组团，目前的项目是珠江花城。虽然我们跟银行有良好的合作关系，但是个人贷款的门槛越来越高，额度有限，由于我们组团去年销售了60-70%，所以今年的销售压力不是很大，跟银行的合作情况还是比较良好。
许保罗 麦格理证券中国经济学家PaulCavey
国家宏观调控紧中有变
房地产金融多元化发展
我们是从宏观角度来看房地产行业，很注意它的发展，其实并不一定要看到房地产融资的情况。我们从宏观的角度来看，下半年继续从紧很明显，政府没有放松的迹象，可是我觉得应该会有一些政策的改变，尤其是对中小企业，中小房地产开发商可能得到很大的帮助，然而，总体来说，政府的政策重点还是有一些改变的。
我个人看法是，中央政府可能觉得它的政策是蛮成功的，因为到现在为止，房地产没有之前那么过热的现象，可是房价也没有跌多少，所以房地产经济被调控在一个中间水平，既没有像2008年那么萧条，也没有2009年那么高涨，那么中央政府的目的就是这样的。那些限购的政策可能不是长期的方法，不能持续很久，但在短期内对控制房地产过热有一定效果。
房地产金融的发展趋势都是多元的，信托或者其它的金融产品，对国家来说都是很好的事情。根据我的了解，中央政府不会很严格地去控制金融发展，但是要去控制风险的，所以不会发展得很快，可是还是会发展。金融多元化是一个必然的过程，像美国、英国的金融是多元化的，所以中国也会走这条路。
刘星玉 长沙恒天房地产实业有限公司副总
银行融资被动迟缓
寻求最优融资渠道
我们公司是一个民营企业，资金主要来源是自筹。运作到目前为止，做了两个项目，一个是七色家园，主要是对我们有色控股集团职工定向开发的。我们这个民营企业在起步阶段，在前期的运作过程中，没有遇到太大的困难。
我们在望城那边拿了300亩土地，开发起来资金有很大的压力。今年在项目启动过程中，银行信贷压缩，无论从哪个渠道去融资都面临门槛很高的问题。到目前为止，我们开发资金来源的压力于我们是滚动开发的模式，前面这个项目在2009年以前，是银行主动找我们办理按揭贷款，今年就不行了，我们主动去找银行，所有的贷款都进行了严格的控制和调整。
那么我们现在最好的融资渠道是用现有的土地去抵押贷款，在资金运作过程中，我们跟相关银行建立了长期友好的合作关系。现在最大的困难是我们办理了按揭贷款，银行承诺是6月份放款，可是拖到现在还没有下来。对于我们民营企业来讲，要想在融资困境中生存，我认为最好的融资渠道是向其他行业的朋友融资，可能利息要高一点，因为要想通过银行信贷融资确实比较难。我们原来是从事煤炭行业的，不是搞房地产开发的，现在就向煤炭行业的朋友融资。
到目前来讲，项目的资金运作情况还算比较良好，在望城那边的300亩地，采用土地抵押的形式盘活了一些资金。
严煜 大汉城建融资经理
自有融资平台便利
欲借金融资本充血
大汉集团是一个大型的综合性的民营企业，包括三个业务板块，第一个板块是物流，第二个板块是城镇开发，第三个板块是教育集团。在房地产开发方面，我们在湖南县级市的开发力度是比较大的，尤其是进入2010年以后，进一步加大开发力度。
在资金上面，因为国家对房地产的调控有一个特殊的背景，就是通货膨胀高企，到现在为止，没有缓解的迹象，那么对房地产的打压更可能是雪上加霜。在内外交困的情况下，我们有一个比较便利强大的资金平台，那就是物流，可以提供短期的资金供给，但是它与房地产开发周期不匹配，物流做贸易主要是短期资金，房地产开发需要长期资金。我们在不断地寻找一个比较稳妥，长期有效的融资渠道，我们到座谈会来也想寻求这样一种渠道，在银行信贷、信托等融资方式上向大家学习一下，希望有所突破。
我们的房地产开发模式可能跟一般的房企不一样，开发的地点都在县级城市，那么它的需求是刚刚被激发的，我以前在大汉城建的项目部工作过，在财务融资这一块，当地的企业赚钱之后，居民对住房品质的改善有强烈的愿望，所以我们在下面做事是比较有意义的。在开发过程中，帮助政府修建基础设施，来开发房地产项目，资金需求量也是相当大的。基于我们这种特殊的房地产开发模式，在融资方式的选择上，我们在一直不停的探讨和研究。
城镇化建设是国家政策的大势所趋，银行信贷的口子没有对我们完全关闭，资金的压力不是很大。我们与农行的对接比较顺畅，农行对城镇化建设这一块比较感兴趣，同时在授信额度上也有政策保障。可能跟长沙、北京和上海这些大城市感受到的压力不一样。
我们在三、四线城市的城镇化建设是先行者，有丰富的经验，但融资在自有资金平台的基础上，还是要借助金融资本来扩大财务杠杆的效应。
王和良 大汉控股集团总裁助理
开发模式致融资较易
战略推进需更多资金
大汉城镇的房地产开发模式是比较独特的，也就是三句话 “修好一条发展路、建设一座致富城、营造一个温馨园”，实际上这三句话里面包含了我们的三大核心业务。
“修好一条发展路”指基础设施建设，我们每到一个县城，从建造规划入手，拉通整个城市的骨架，包括旧城的改造，来拉开整个县城的开发序幕。这是县里面的当务之急，特别是地方融资平台限制，县里面的书记和县长一天到晚找资金，所以从去年下半年以来到我们公司来的县委书记和县长突破了80名，现在在洽谈的项目有20个。基础设施这一块是综合需要，银行是很支持的，今年农行给我们10个亿的贷款，信贷这么紧的情况下，农行也是作为重要的战略伙伴关系跟我们一起合作。
“建设一座致富城”指我们商业地产的开发，我们每到一个县城里面，都会把城市的一些要素融进这个县城，比如步行街、建材市场、四星级五星级酒店等。这也是县里面很缺乏的，现在县里面商铺的价格跟省城的价格相差不大，县里面的商铺也要卖到20000元 /平米,长沙也就27000-28000元/平米的样子。
“营造一个温馨园”指我们的住宅开发，我们到县里面去得比较早，98年就开始了。我们在县城做了大量的商品房普及教育，就到现在为止还有一些地方没有像样的商品房。他们的需求量很大，我们今年在怀化开发的一个38万平米的楼盘，一天就卖掉了1500张VIP卡，2000多套房子，第一天就卖掉了将近70%，1500套，很快就销售完了。我们在双峰销售的时候，楼盘推出来以后，当天就售罄。
我们的楼盘按揭买房占主流，占到70-80%，但是现在资金紧张，按揭也比较难。大汉集团有一个优势，物流平台有200亿的年销售收入，日平均现金流有1亿左右。再就是房地产开发的基础设施，可以拿到5年的贷款，但路修好以后交给政府，政府马上给土地给我，需要2年的时间，还有3年的时间可以把楼盘建好，卖掉以后再还贷款，这个钱在我这里又可以打一个圈。因为这有两个优势，所以融资比较方便。我们融资成本定在12%，12%以上的我还不要，有些大的融资机构融资成本是15%，我们还没有选择，我估计下半年马上就要选择了。
我们的资产负债率不是很高，大概在60%左右。
对我们来说，资金是多多益善。现在这个时候，别人找一个项目可能还要到下面找关系，我们是县里的上来找我们做。只是现在环境发生一个逆转，如果有足够的资金，我们提出“百城战略”，在中国100个县城进行开发。我们还在推进一个3年达到100亿的收入的目标。其实我们做得很辛苦，100多平方米也就20万块钱，要达到100亿的收入，要做50000万平米的房子，那该要做多少房子啊！
对于保障性住房，我们有一个专门的调研团在研究，感觉国家政策不是很明朗，没有很具体的操作流程。我们主要做棚户区改造，而湖南省的限价房还没有开展起来，公租房、经济适用房和廉租房不适合我们去做，即使我们想做，政府也不一定给我们做。
邵成 中国经济组分析员
通胀风险其次
增长风险较大
我们对房地产市场一直很关注，保罗之前去过沈阳、厦门和河北的好几个城市，了解当地的房地产市场。这次到长沙来有两个目的，一是了解在限购政策下，二线城市跟一线城市不同的地方。二是了解中小城市的开发情况。
我们大部分客户目前比较担心的是通货膨胀的问题，因为不太确定什么时候会见顶，见顶之后的走势也不是太确定。很早就有人说2010年会见顶，去年又有人说今年二、三月份会见顶，后来一直没有见到顶。现在也不是很确定6月份就到顶了。然后，国外的投资者和国内的投资者看经济的时候，节奏上有些不同，我和国内的券商接触，感觉大家对通胀的担心似乎在减退，我们认为通胀的风险相对其次一点，增长的风险看得更重一些。
总体上来看，宏观经济数据包括二季度前半年的数据，湖南GDP工业增加值或者固定资产投资，虽然看起来都还是很好的，但是有一些微观上的经济现象比较令人担忧，除了PMI比较差之外，这几个月一直在往下走。另外是一个MI的指数，是美国的一个新闻机构在国内做了188家上市公司的问卷调查之后统计出来的。两个指数很有意思，一个是整体的经济情况，这个指数从年初开始就一直是走弱的，另一个指数专门衡量的是信贷可获得的程度。在做这个问卷调查里面，我一看信贷指数，最差的是2008年的三十几，现在也基本是这个水平，而且达到这个水平有3个月的时间了。给我的总体感觉是，货币政策还是相当紧张的，很有意思的也是，MI信贷指数领先于整体经营指数大概有半年的时间，从这个角度来看的话，下半年的经济情况可能不是太理想。最后，我们看到的是浙江民间的借贷利率在去年年底的时候就已经达到了2008年的水平，是比较一致的一个情况。
另一个方面就是房地产业是我们国家经济增长的一个动力，但是宏观的房地产经济数据，无论是开工面积、施工面积，我们也不确定这些数据的准确性，一方面统计的可靠性有多大，另一方面就是在多大程度可以作为一个领先指数来看待，所以我们就探讨房地产的一些相关行业，比如挖掘机和载重机的销售。挖掘机和载重机的销售从4月份开始，进入5月份就很差了。5月份6月份的同比增长率都是负百分之十几。但挖掘机和载重机它也不只用于做房子，还做公路和其它基础设施。我们看一些只在建筑领域用的材料，比如砖和只用来做房子的钢筋，这两种东西的销售现在都很差，砖的销售同比增长率只有4%，史上也很少见的，在这种情况下，一方面我们对增长会是比较担忧的，另一方面这几天确实感觉到开工速度和施工速度比去年有所减慢，总体上来讲还不是很悲观。所以在这种情况下，增长会是一个风险比较大的地方，软着陆是可能发生的情况。
徐金财 湖南金通投资管理有限公司董事长
信贷会淘汰部分企业
宏观调控应科学合理
从我们行业的发展过程来看，感受比较多。金融政策这一块，作为信贷政策，2000年年初的时候，银行很支持按揭贷款业务，接下来到2008年的时候偏紧，到2010年的时候金融政策紧缩，整个信贷市场就偏紧了。从各个银行的态度来看，银行是被逼无奈，实际上有个别的银行，尤其是股份制银行，他们都有不同的政策和措施出台，甚至有些打擦边球的行为，就是“上有政策，下有对策”。到今年的话，现在是越来越紧，他们想打擦边球都打不了，政策变化太快，信贷政策压缩，很多时候是贷款批了，拿不到钱。
找我们融资的房地产开发商中中小企业比较多一点，现在的开发商情况还是比较好的，没有出现我们预期的一些恶劣的情况，特别是那些有背景的开发企业，像国企央企，资金没有大的问题。中小房企倒是有些日子难过的现象，不是全部，只是少数开发商没有钱的话马上死，有钱的话，利息付得高，会慢慢死。有些房企愿意开出七、八个点的月息，那是很可怕的，开发商的利润到底有多大，能够承受得起这个利率吗？如果是短期的话，贷款在两个月之内是很难归还的。
作为我们从业者来讲，希望房地产一片火热，但是从长远来看，不要太过于热，否则对大家都不好。其实中央不是要打压房价，它只是想把房价稳定在一个正常合理的水平，不要出现过热过快的增长，这是比较合理的。像前两年的增长速度下去，确实会有比较大的风险。我看了一个数据，从2002年到2010年，2002年的销售量是2亿多方，销售额是6000多个亿，2010年的销售面积增长了4倍，销售额增加了9倍，这样的风险是比较大的，通货膨胀跟房价的上涨都是分不开的。为了金融业的长远考虑，我们还是希望国家的宏观调控政策能够到位，房价能够以合理的速度增长。
信贷政策的紧缩会淘汰掉一部分小企业，但这不是银行的意思，银行是被动而为。为什么原来会出现大量的烂尾楼，现在出现得少一点，因为以前几百万就可以拿一个项目，现在要几千万，资金更密集。宏观调控要淘汰掉一部分小企业也是比较合理的，避免了更多房地产风险和泡沫的产生。中小企业要适应环境，就应该量力而为，有所舍取和联合动作。
史映红 湖南省新雅置业有限公司财务总监
保障房贷款获批困难
银行不支持工业地产
我做房地产财务有十几年了，从2000年开始，一直做商品房，以项目融资为主。这两年银根紧缩，商品房融资比较困难。我目前所在的公司是做保障性房屋的，叫湖南新雅置业有限公司，目前正在做三个项目，一个是滨江新城的一个配套安置房和廉租房小区，我们所有的经济适用房全是用于滨江新城的定向安置，建设之前，很顺利地跟滨江新城拆迁指挥部签了协议的，我们大概用了一年的时间全部交房。作为湖南省的第一个经济适用房项目，湖南省建行给了我们开发贷款，但是我们只用了几个月的时间还款了。
目前所做的项目，岳麓山景区的安置房项目，是保障性房屋。项目主体是岳麓区保障局下属的保障性房屋建设公司，属于企业性质，是国有独资，相当于一个行政机构。所有的工程建设代建权交给了我们，开发过程中出现了融资问题，我们没有贷一分钱的款，但是项目需要10个亿的资金。如果按照项目进度付款的话，肯定是我们垫资，在垫资的过程中，是自负盈亏的，首先把住房建好，后面再做相应的商业配套，由商业门面来弥补。我们现在已经垫资了2个亿，去年我们贷款，由于没有贷款主体资格，遇到资金瓶颈问题，跟很多银行都有接触，协助我们贷款融资。但是他们是政府融资平台，也办不了。政策上说对保障性房屋很支持，有松动。我们也报到了总建行，可能还存在政策上的问题贷款还没有批下来。
我们还有一个工业地产项目，属于国家环保行业范畴。我们湘江流域从株洲、湘潭到平塘的所有化工企业都要撤离长沙市区。我们在望城潼关买了几百亩地，准备做一个化工园区基地。所有的银行对工业地产都不支持，这是一个硬性规定，还没有融资成功的先例。
我们做这么大的规模，没有贷到款，运作起来还是比较艰难的。目前还是想间接融资，找银行贷款，希望区政府出面找银行解决贷款问题。
周伟程 湖南珠江实业投资有限公司财务总监
宏观调控太刚性
政策缺乏针对性
房地产融资太紧，只有开发贷款，此外别无其它选择。我个人觉得国家的金融调控政策太过刚性，太过仓促。就本人来说，像保障房这个东西，在西方国家是一个逐步建设的过程，但是我们国家什么事情都是计划性，就像有个电影说要做“诺亚方舟”，当时就有句台词说“这个事只有中国人才能做，其他人做不了”。这个事情两面看，一个是我们政府有一个强大的调控能力，另外一个就说，市场化的东西太少。主要是融资渠道太窄，以银行信贷为主，像日本的民间市场发展得很快，作为真正市场化的东西，你政府是不是需要干扰那么多呢？
金融政策的刚性，缺乏层次性。房地产市场要在短短的三年时间内完成冰火两重天的转变，谁又受得了。政府在调控上面，应该有点智慧性，怀柔一点，你不能说，对于房地产在开发阶段调控，又在销售阶段调控。你这个政策应该有针对性，有些企业在全国拿几万平米的地，像这样的企业，银行是不是应该减少支持。要扶持市场，你政府前段时间不是喊什么反垄断法，但是现在市场的结果好像就是越来越垄断。所以我说，政府在金融政策上应该有扶持性，有个量化指标，哪些企业不能再支持，像那些稳步发展型的企业就应该支持，它是维稳市场的一个重要细胞，我们需要这样的企业啊！稳步发展，能解决很多人的就业问题，为国家税收做贡献。
只是说，这样一个政策调控下来，是不是能达到控制房价的目的，或者说事与愿违呢？会不会死掉很多企业呢？国家缺少量化指标，没有调查清楚有多少人是没有房子住的，你实行这样的政策是损害了多数人的利益，还是维护了少数人的利益?应该有个量化指标，你把房价这么定死，整个生产链都会受到影响。刚性政策的调控，损害了多数人的利益，是费力不讨好的事情。
融资平台在这样的金融政策下，更加涨。我们企业的资产运行良好，信用记录非常好，在各家银行都是2个A以上。信贷政策就是一棍子打死了，你再好的企业都会死掉的，再苦心经营也无济于事。改革开放30年了，老百姓富裕有钱了，你又不扶持新的投资渠道，你说老百姓的钱去哪里啊！所以国家房地产金融政策一定要适时调整。
黄罗高 湖南世雄房地产集团总经理助理
中小企业陷融资困境
按揭办理渐收紧停滞
银行也好，信托也好，都是嫌贫爱富的。尤其是信托，信托可以做到20个点，在目前融资困难的情况下，并不是很高，但是它有可能到20个点以上。如果企业有经济实力，比如像万科、碧桂园和中粮等，他们可以做到12个点。对于越需要资金的，信托会把利率调得越高，银行也是一样。银行与这些央企，他们拿着大把的钱去囤地，你照样把这个信贷规模给它，这些中小企业就是正常的按揭也办不下来。从去年的10月份开始，我们公司的按揭开始迟缓，持续到现在，最近两个月好像一直没有。
如果没有开发贷，按揭能够正常保持，房地产也不至于太受紧。可以这么来说，自己企业有多大能力做多大的事，不可能拿几千万搏几十亿的项目，要根据自己的实力来。
我们公司的负债率30%左右，基本依靠自己的资金来运作，主要在怀化、张家界从事房地产开发。
王晓春 齐鲁证券营销总监
信托被严格管控
融资需风险覆盖
对房地产来说，从大的金融概念来讲，大的地产公司应该说有很多的融资渠道，比如像万科这样的上市公司，它可以通过资本市场的方式，通过定向增发的方式来获得大量的资金，它可以在股票市场直接融资。
像信托这类产品，实际上是受整个国家宏观调控的影响，应银监会的要求，它已被管控到一定范围之内了。比如它对“四证”的要求，对开发资质的要求，对融资方案设计的苛刻要求，你手里一定要有成熟的商业地产项目作质押。与此同时，50%的折算率覆盖前期的风险以后，后面还要2-3个连带责任担保。信托公司在这一块，完全把它的风险撇开了，如果到时候，债券或受益权无法在规定的时间内，偿还相应的收益和本金的时候，它有权去处置这个土地、资产、现房或者连带责任。从这个角度来讲，房地产信托在货币政策非常紧张的情况下，银行信贷紧缩，很多在开发无法后退的企业必须选择新的血液进来，保证资金链的安全。
房地产信托不低于20个点，已经是不低了，相当于每月1.66%的利率。长沙做信托的基本在23-24个点的样子，有的比这个还高，只是说它的要求没有那么多。左手的东西轻了，右手的东西就会重一点；右手的东西重了，左手的东西就会轻一点。如果你的风险覆盖没有那么完善的话，相应的利率可能会提升。我这里说一下这个信托的来源渠道，它是要求完全的风险覆盖。
像我们湖南省来讲，房地产开发商的规模在全国来讲，都是中小型的企业。按照我们目前的角度来看的话，不少房企面临比较大的资金压力，有一部分房企只能采取延缓开发坐观市场的策略。 