文/贺艳梅
通过百度搜索“十大暴利行业”,房地产位列其中,而中国房地产业也曾连续多年荣登“十大暴利行业”之首。
《福布斯》亚洲版发布“2007年中国40富豪榜”,房地产开发商成为富豪榜上最风光的人物,40位最富之人中有15位是房地产开发商,位列前10名的富豪中则有6名富豪从事的是房地产业,引来网上舆论一片哗然。
东方早报与搜狐社区联合举行的“3•15暴利行业揭秘大调查”显示,近4000位网友投票,从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业,房地产业位居十大暴利行业之首。“从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁,各种富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。”
《福布斯》全球版副主编范鲁贤在2009福布斯中国财富榜发布会上说,通过对比中美两国的前400名富豪,发现“美国与中国最大的区别是美国的地产商在富豪榜的前40位基本上已经消失,而中国有154位个人或家族房地产富豪扎堆在这个400富豪榜上”。“这一现象耐人寻味。”范鲁贤说。
金融危机下,中国富豪的生活也受到影响,胡润百富发布《2010至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》称,2009年中国富豪年均消费为170万元,富豪的理财投资方向仍以房地产为主,占了1/3。
《2010胡润女富豪榜》发布,榜单显示,女富豪前10强有6名是地产商,而就行业来看,从事房地产行业的以16名位居第一。
“在这里我也想说一点对房地产商的话,我没有调查你们每一个房地产商的利润,但是我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液”温家宝总理2011年2月27日与网友在线交流时对房地产商的这番话引发社会广泛关注。
至此,房地产作为地方政府的支柱产业发展经历了“黄金十年”,由于其财富的快速聚集效应而被一次次的推上了社会关注和新闻舆论的风口浪尖,种种迹象表明,房地产业存在暴利已经成为一个不争的事实。高企不下的房价影响的已经不仅仅是一个行业的兴衰,而是一个国家经济和政治的安危,影响整个社会的和谐与稳定。
房价飙升:资产泡沫愈显
我们可以看到,2009年房价比08年上涨近24%,其中商品住宅价格上涨25%,已经是近15年来涨幅最高的一年。针对2009年的房价暴涨,2010年的楼市调控密拳出击,从1月10日的“国十一条”到4月17日的“国十条”再到9月29日的“国五条”,可以说,是政府出台控制手段最多,打压力度最大的一年,但国内住房价格依然没有明显的回落,特别是许多大城市房价不仅居高不下,可以说又是房地产业最高歌猛进的一年。
国家统计局数据显示,截止到2010年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。而根据中国房产信息集团提供的资料,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,同比涨幅为40%;广州2010年均价达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价20596元/平方米,同比涨幅为33%。
“从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看,2010年为10096元/平方米,比2009年的8297元/平方米上涨21.7%;如果考虑到销售区位的变化,同等地段房价同比变化,一般在30%左右。国内城市二手房的市场情况,多是以一手房价格变化作为风向标,涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。据上分析,2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右,约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主曹建海在文章中如是分析。
“迄今,中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下,房价越是高涨、越是居高不下,中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。”曹建海说,“一旦地产泡沫破裂,近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出,有可能涌向粮食等基本消费品领域,有可能引建国以来最严重的通货膨胀,经济社会陷入完全的混乱和失控状态;即使社会混乱的状况得到控制,经济也可能如日本地产泡沫破裂之后,陷入‘失去的十年’甚至‘失去的二十年’。”
调控加码:商品房反暴利
房价一路涨声如潮,楼市调控进入“相持阶段”,寻找新的调控点,着力将蠢蠢欲动的商品房价格牢牢控制住,引导其向合理的价位回归,已成为当务之急。为此,发改委再一次发力,给楼市调控加码。
首先,国家发改委发布通知,要求房地产开发企业从2011年5月1日起必须按照《商品房销售明码标价规定》,执行“一房一价”政策,对违反明码标价规定的房企,将处以每套房5000元罚款。4月27日,发改委价格监督检查司司长许昆林说,发展改革委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。
根据《制止牟取暴利的暂行规定》的规定,对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务,国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目,并实施利润率控制。
许昆林说,“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研,拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
楼市调控从“限贷”到“限购”,再到“限价”,住房的投资属性被进一步的遏制,调控正力促住房回归居住属性。虽然商品房不像其他消费产品那样成本构成和计算比较统一和简单,然而明码标价还是使得商品房长期以来由开发商自行定价和随意涨价的行为得到一定程度上的规范。
开发商:在利益和道德的边缘
发改委商品房“反暴利”言论一出,舆论又是一片哗然。众多开发商在微博上集体喊冤,称并未获取暴利,而且把矛头都齐齐指向了土地,多数网友则对开发商的说法予以驳斥,并呼吁公开商品房成本,专家学者纷纷估算房地产利润率。
“中国房地产开发行业暴利惊人。”商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育说,除了增加安居房之类的保障性住房供给外,用反暴利法规约束中国房地产市场也是有用的思路。
由于中国房地产企业信息高度不透明,其对外宣称的利润数据并不靠谱。梅新育曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算,以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例,其销售利润率大概为34.7%,投资收益率则高达138.8%。南京大学城市社会学博士孟祥远则表示,从上市房地产企业公布的财报及他们调研的情况看,当前房地产开发的利润一般在百分之十几至五十之间。
更有人总结出开发商制造暴利的十大狠招,如空手套白狼、大打概念牌、调高容积率、缩短使用年限、利用房托哄抬房价、捂盘惜售等等,很显然,利用制度的缺陷,在房地产开发的大潮中,确实有很多开发商通过种种非正当手段从中获得了不菲的利益,迅速的聚集了财富。
“我没有调查你们每一个房地产商的利润,但是我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液”温总理这句话虽然表面看来没做任何批判,但是掷地有声。
《马克思恩格斯全集》写道:“一旦有适应当的利润,资本就大胆起来。……有百分之五十的利润,它就铤而走险;为了百分之一百的利润,它就敢践踏一切人间法律;有百分之三百的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞的危险。”
资本的趋利性让财富大量聚集到少数人手里,近十年来,我国房地产的发展作为一个财富迅速集中的行业,有些开发商在利益的链条上可谓是一夜暴富,在利益和道德的边缘,或许大部分开发商获得的财富与他对社会该尽的责任并不对称,我想,在他们集体喊冤的同时,是不是该想想温总理说的那句话:“你们的身上也应该流着道德的血液。”
商品房,暴利时代能否终结?
如果利用反暴利法规约束中国房地产市场确实会有效,只是,新的问题又摆在我们眼前,商品房暴利如何界定?房地产价格链上谁是暴利获取者?商品房反暴利该如何反?现行的法律法规是否具有反暴利的执行力度?
现在反商品房暴利的唯一法律依据是1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》,而这个规定在操作性上存在问题。该《规定》的核心内容第五条规定了商品价格和服务收费标准应当符合的要求,如有违背就要受到制止和处罚。但该条三个分项在表述时,连用了多个“合理幅度”之类的模糊措辞,那么什么是合理幅度呢?市场平均价格又如何确定呢?这让行政主管部门很难操作,同时也为与房地产商关系暧昧的地方政府暗中保护开发商留下了“后门”。
在对违反规定的惩罚措施上,该《规定》同样威力不足。比如《规定》第十一条说:违反本规定第五条的,由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。这也就是说,如果开发商牟取暴利被抓获,赶快改正,那违规成本就为零。即使拒不改正,也不过放点“血”而已,这对财大气粗的开发商而言,根本就不足一提。更何况,如果“公关公关”,还有可能被从轻发落。
商品房反暴利并不是一个口号那么简单,只有要对暴利与合理利润作出明确的界定,才易于操作和监督;同时,要在罚则上进行细化,不仅要有足够的惩罚力度,更要尽可能压降执法部门的自由裁量空间。而要达到这些目标,唯有立法先行,才能为调控措施取得成效打下坚实的制度基础。
而对今年能否实施反暴利规定的问题,许昆林表示,目前仍处于研究阶段。根据今年3月发展改革委的通知,各省区市价格主管部门要抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则,并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度,探索积极有效的管理办法。
反暴利能否终结商品房暴利时代?许多专家学者不置可否,表示对于国家的政策不宜过多评论,也有一些人持怀疑态度,认为商品房暴利难以界定,其可操作性亦不强,这不过是发改委的煽情举动。
我们说,住房问题关系国计民生,既是资本市场问题,更是影响社会稳定的重要民生问题,商品房反暴利只是楼市调控的十八般武器之一,我们对其单独威慑力不能抱有太大期望,只有跟其他调控手段有效的配合,建立长效调控机制,通过打击投资、投机行为,加大供给,加强保障性住房的建设,构建多元化的民间资本投资渠道等多种手段的配合,合力出击,才有可能起到调控的效果,促进整个产业和国家经济的发展。
(来源:《湖南房地产》杂志)