在大家的热切关注中，长沙版限购令于3月4日悄然出台。“限小不限大，限内不限外，限新不限旧”，是对长沙版限购令特点的概括。针对这些特点，出台后的长沙限购令旋即引来各方热议，有评论说长沙的限购令剑走偏锋，有评论说限购令直指要害，也有人比喻“柔情似水”。

限购令下的长沙房地产市场格局将如何演变?长沙周边县市的房地产市场是否迎来春天？二手房也际遇暖流之喜吗？资本市场趋紧的情况下，长沙房地产商该如何应对？房地产金融市场未来走势如何？

在这个春暖花开的季节，我们邀请了房地产界和金融界的专业人士针对这些问题进行了激烈的探讨与分析。

主持单位：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会

承办部门：《湖南房地产》杂志社、中国银行湖南分行财富管理中心会议室

参会嘉宾：

王义高：湖南省政协委员/省科学技术研究开发院研究员、湖南省经济地理研究所副所长、教授/省房地产业协会，省房地产开发协会首席经济学家；

何晓玲       中国银行湖南分行财富管理中心副总经理

向智敏    中国银行湖南省分行个贷中心主任

许子枋       地标集团战略总监

乐  兵       湖南恒万投资(集团)有限公司副总经理

周  舟       郡原地产项目经理

饶  英       湖南猎鹰房地产开发有限公司主任

漆开敏       湖南建鸿达房地产开发有限公司策划部经理

张拥军       长沙市嘉业地产顾问有限公司董事长

任金良       湖南省正大行房地产代理有限公司总经理

曾东阳       长沙昌恒房地产经纪有限公司总经理

罗伟华    湖南阳光靳江投资开发有限公司外联部经理

省政协委员/省科研院研究员/省房协、省开协首席经济学家  王义高

主持人：王义高

会议时间：2011年3月28日

会议地点：中国银行湖南分行财富管理中心会议室

中国银行湖南分行财富管理中心副总经理  何晓玲

何晓玲：值此春暖花开之际，各位房地产界精英们能在此欢聚一堂，对后限购时代长沙楼市进行交流探讨。我代表中国银行湖南省分行财富管理中心非常欢迎各位朋友的到来。

我们在跟省房协、省开协李军秘书长沟通交流时也表示，很荣幸来做这个服务工作。中国银行湖南省分行财富管理中心是服务于200万元金融资产以上客户的专业机构，成立以来已具有良好的市场影响，我们一直致力于为湖南中高端客户提供尊荣、专属的“金融管家”服务，在多形式的投融资产品组合上，为客户财富增长提供了坚实保障，今后更希望与在座的成功企业家携手同行。秘书长也讲到，今后省房协、省开协可能每月都会举办一期类似但不同主题的论坛活动，根据主题不同我们将会做更深入的服务：比如针对主题提前的市场分析及调研，比如邀请金融界专家跟大家面对面做更深层次的探讨等。

今年房地产市场发生了很大变化，各种调控政策的出台，改变了地产业的格局和发展态势，也牵动了在座各位的心。房地产和金融天然是一家，房地产在当今社会的发展推动了经济社会发展，而金融的发展又是经济发展的前沿，所以我们愿意与各位企业家并肩同行，中国银行财富管理中心也期盼与你们携手合作，共筑财富长城！

同时预祝本次会议圆满成功！希望大家通过交流不仅在工作上成为合作伙伴，在生活上成为更好的朋友！谢谢大家！

主持人：目前形势下，我们的房地产和金融都处于比较复杂的状态，我们说房地产离不开银行，银行也离不开房地产业。就今天来讲，我们现在的房地产业碰到一些问题，这些问题虽然还没有完全落到我们开发商的头上来，但是，为了提前解决一些我们会遇到的棘手问题，我们把大家召集过来，对当前的政策做一些坦诚的交流。

从政府主管部门到开发商再到银行，都是希望这个市场朝着好的方向发展，所以在调控的大背景下，目前调控闸门还会趋紧，虽然每次政策面都会有限，但是开发商现在不能过于有侥幸心理，所有政策相加在一起时就有用了。因此，我们的企业怎样实现转型？银行怎样注意保证资产的增值？不出现呆账坏账，二手房市场又会受到哪些影响等等。今天的会议我们是采取圆桌会议的形式，希望大家自由发言，坦陈相见。

长沙市嘉业地产顾问有限公司董事长  张拥军

张拥军：限购令没出来前也挺紧张，毕竟长沙二手房市场才刚刚起步，跟新房比起来还有很大的差距，所以担心长沙限购令会不会像其他城市一样影响到二手房行业，看到限购令出台时，心也放下来了。我个人认为，长沙限购令具有理性、客观、全面、操作性等特点，考虑了整个行业的发展，限贷比限购对市场的影响要大。

主持人：张总，你知道，长沙现在地下按揭市场，你了解的情况怎样？就是私人按揭，这些钱不用通过银行了，你把房子抵押给我，我私人给你贷款。

张拥军：这种就是短期融资，通过典当的模式比较多。长沙很多中介公司也做这一块，我们也会推荐一些客户过去，客户有房子，银行贷不到款的时候，就通过其他的一些民间渠道，获得贷款。包括二手房按揭，还出现有些银行存二贷一，贷20万要存40万，在银行放一个月。银行政策一收紧，民间资本变活跃了。

主持人： 北京等城市二手房交易市场比较活跃，长沙二手房市场趋冷一些。限购令出台后，二手房市场热烈起来了。

张拥军：确实是这样的，我发现长沙很多市民都拥有2套以上房子，一直说房子会涨，一直没考虑出售，限购令出台后，很多考虑把部分房子卖掉。限购令会推动更多的房子推向市场进行交易，这也活跃了长沙二手房市场。

主持人：我认为应加速二手房市场的交易，新房受土地等因素的影响有所限制，二手房较之有很大的优势，二手房存量，长沙市民每家2套是保守的，公务员等大多是3—10套，炒房就不在这列了。二手房市场比较充沛，目前没有人居住的空余楼盘不如提供给市场，资源综合利用。

二手交易的税收等受影响，但比闲置要好许多，推入市场弥补供给不足。通过三五年后，应该说会有很大幅度的增值。如何更好的激活二手房市场，大家应该出一点好主意。

张拥军：有一点需要注意的，原来两年征收营业税，现在又调回五年。本来很多楼房两三年准备出售了，新政策一出来，又要等。这部分人大多是投资型的，不等钱用，这就导致很大部分房子本来准备流入交易市场，受政策的影响，就把房子放在那不管。我个人认为，从现在开始新购住房五年征收营业税，政策不应该一刀切。原来的房子一定要五年，政策没有考虑到这一点。

长沙昌恒房地产经纪有限公司总经理  曾东阳

曾东阳： 对于二手房来说，限贷的影响严重性远远大于限购。

主持人：锁定现在，考虑以往。许总，有什么高见吗？

地标集团战略总监  许子枋

许子枋：其实今天参加这个会很高兴。

我讲两个角度，首先从银行的角度，我原来也是中行系统的，我一直在琢磨一个事，假如我是民间银行我会做“反行政周期”贷款，越是反行政周期贷款的话越有价值。因为银行贷款两个收获，一个收获就是人脉关系——朋友交朋友，这是锦上添花。如果是反行政周期的话就是雪中送炭，人家就会永远记得你。为什么民间信贷在这个时候会顺势而上，因为中国的银行还是政府的钱袋子，非国家控制的商业银行就不一样，假设反行政周期贷款是很有价值的，所以大家也可以思考一下这个问题。

再就是限购限贷的问题，我有个观点就是，房价涨还是跌都是一个问题。这个问题很纠结，对开发商来说，整个长沙“限购限贷”都不可怕，预期最可怕。我们研究整个长沙房地产市场发现，长沙不是领头羊，而是“跟屁虫”。国家大气候降了长沙的房价就会降。因为长沙消费者构成投资的占百分之七八十，只要形成预期，这部分就会极度萎缩。所以我说在长沙预期比限购更可怕。

对于新房销售，我认为观望期很严重，而且观望已经延续到四线城市了，四线城市三月份拿房量比二月份大大萎缩，销售量萎缩80%，为什么会这样，因为整个湖南经济基础的问题，预期影响很大，包括预期对二手房也有很大的影响。

新一届房协可能会做很多工作，我也会积极参与，以后跟大家多多交流，把你们的思想反馈到省厅，省厅能做出的决策就会更有价值。包括上次限购政策出台之前省住建厅召开的一个座谈会上，交流的观点就是限购文件的精髓。

我讲的就这两个观点，供大家参考。

主持人：许总，请您解释一下，按照现在的政策，这么高压的情况下，为什么购房热情还那么高？

许子枋：实际上现在的购房需求，涨是预期导致的涨，第一，土地财政；第二，流动性泛滥，都是导致房价上涨的根源，所以大家还是预期房价会涨。再就是现在虽然中央在抑制房价上涨，但是从最新一些大中型城市公布的房价调控目标来看，地方政府并不是要让房价降，而是限制涨幅。但是开发商受到打压，资金会受限，扛不住的时候可能会跳水，所以他们认为跌的可能性还是存在。其实地方政府并不支持房地产跳水，所以观望情绪更多，一旦涨了，会导致刚需井喷，一旦跌了也不行，假设真的要跌的话，开发商还是要尽快出货上岸比较安全。现在对于购房者来说，悲观为时太早，乐观也没有根据。

现在房价涨势还在，我有个观点就是，对开发商来说交易量比房价更可怕。没有交易量的话，量缩价增是很危险的。现在在纠结期，有知识的觉得买了没问题，但也有觉得现在中国房价看不懂。所以跟风效应更可怕，比如买盐就是跟风效应。

主持人：许总刚刚讲得挺好，接下来，听听乐总的看法。

湖南恒万投资（集团）有限公司副总经理  乐兵

乐兵：很高兴有这样一次机会。限购令出台后，我们对长沙市相关楼盘特别是90平米以下的楼盘做了一个相对真实性的调查，上客量锐减50%。因为长沙目前的中小户型楼盘都是处在位置比较好的中心区，价格相对偏高，最主要的还有之前这部分投资客户占百分之七八十，限购令出台以后确实对他们打击很大。就成交量来说，我在长沙做了十几年，感觉长沙今年需求量还是很大。只是说可能目前长沙市民一个人不是一两套房，少部分人有三到五套。实际上，我们项目定位主要是年轻的群体，或者说正在打拼的这部分年轻人占了很大部分，这群人才是我们现在楼市刚性需求的主体。只是现在限购令出台，他们考虑的不是买不买得到房子，而是考虑买九十平方米以上的还是以下的，因为普通市民不了解国家政策，他们认为可能这个政策会持续两、三年的，万一过两年结婚怎么办？所以就有个观望期。

刚才曾总讲得对，目前限贷令比限购令更加严格。限购令出台以后刚性需求还在，就算小户型的客户群体还是有的，开发商也会对自己的产品进行适当的策略调整，符合政策。但是限贷，目前国家金融控制更加严格，确实限贷政策对目前房地产市场影响还是很大，首付比例上调，贷款利率上升，购买成本大幅增加，确实对整个购买者观望心理会产生很大影响。

所以我觉得限购令短期内还是好的，对于限贷令的政策我觉得可以进行相应的调整，放缓。让更多想买房的买得起房。

第二个从目前观察来看，细则出台后，长沙房价市场价格没有出现明显的波动，我们作为开发商也理性的讲，不会在短期内迅速调整价格，但是会对战略部署包括存量房方面会适当调整。

第三个关于银行，我觉得银行的业务可以适当的激活，更加放开。现在地下典当公司、海外基金都开始活跃。现在如果银行不行动，很多民间资本都会被激活一些。所以在这种限购令，限贷令的调控之下，我觉得政策可以适当的调整，银行可以相对来说做一些宽松的领域，对一手、二手房来说可能会更加有利于整个市场的发展。

谢谢大家。

主持人：叶檀说中国房地产面临大裂变的前夜，现在银行每年房地产信贷加上按揭贷款差不多十万亿，这个数字比较吓人。2009年，房地产开发商本身资金来源将近7千亿，银行贷款1.1万亿，其实不止这个数。个人按揭市场占整个房地产资金的18%，8千多亿。你觉得为什么银行投入这么多资金的情况下，还感到资金紧张，房地产整个大盘里面，存量、信贷、按揭、预售、购买投资资金规模都这么大，为什么银行还感到资金紧张？

乐兵：我觉得作为开发商本身来说，去年前年资金都比较充裕。但实际上目前中国房地产是一个与政治经济联系很紧密的行业，更多的钱在少数国企、大开发商手里。我们自己现在两个项目都没有申请银行贷款，但我们的央企、大的上市房地产企业的资金是不是全部来自自有资金？我不得而知。我想，他们这一块在银行确实应该占到了一个大的比例。

主持人：现在中央包括北京一些证券公司预计今年开发商资金现金流为负，限购令出台，二月份全国商品成交量预计下挫70%以上。实际上，从我目前的观察来讲应该差不多，那么整个全年，他们预计还是有个回暖的迹象。他们估计全年成交量下挫在20%以上，不会达到30%，价格会下降5%～15%。大家看这个判断如何？

乐兵：对于成交量，中国房地产成交量涨、跌与市民的观望、政策影响有很大的关系。现在销售受到限购和政策的制约，市场需求量还是挺大的。年轻人都想买房，受条件的制约，选择等待。

对于降价来说是开发商主导，我想只要有资金周转，开发商不会选择降价。政策出台后，开发商确确实实是在痛苦中挣扎，但他会想办法去度过难关，这和资金链有关系。如果自身资金量能够保证的话，价格相对来说不会降，只会观望，保守的对待政策，但销售量与市场有关系。

主持人：我这里也有一个资料。就是报道说，上海一百家开发商在“密谋”降价，陈真诚参加了会议，他认为房价下行已是必然趋势，你选择是先降价还是后降价的问题。你是在比较高的价位上降价10%，还是等价格普遍降价以后再降10%。你怎么选择，扛一阵子，这个过程中有可能坚持高位销售，到时都下降的时候，再降10%。用高价位收入弥补后续的降价损失，大家怎么看待？

乐兵：我是这样觉得的，刚刚所讲的观点和区域是在上海，按长沙目前的房价，哪个开发商会去开会商量降价10%，相信没有开发商做这样的事情。我们公司在开盘的时候，主要看周边楼盘的价格，可能以前定价的时候，头脑比较膨胀，看到有人排队，会上调价格，现在开盘价格的理性程度会提高很多。同时，初次开盘时价格相对在区间以内会相对合理。现在对楼盘定价用市场比较法。开盘前半个月或一个月，参考周边楼盘什么价。目前我们公司所有的楼盘开盘，我们每个星期有周边楼盘的销售和价格数据，依据数据来做。真正没有客户的话，降价也没用。可能会合理的出台相对理性的开盘价。我觉得这一点应该这样理解。

许子枋：其实说叶檀不懂房地产，这是行内的说法，因为她不是搞房地产的，新闻界的东西很多不负责任，纯粹是个噱头。其实乐总回答了一个很重要的问题，降价不降价不重要，关键在开发商的开发楼盘的量，没有量降不降都没用。

主持人：从市场层面来讲，如果开发商有降价的愿望，市场普遍认为开发商缺钱，银行也会担心。现在我们从开发商资金来源数据统计看，去年实际上资金增加了25.4%，银行没有向开发商压缩资金，其实是加大了，比往年的平均值要高。仅今年一二月份信贷资金就达一万亿，大大超出了往常平均的贷款额度。我问了北京一些银行，说主要是去年积压的贷款没有放出来，所以集中在1、2月放，3月份就不会了。今年一、二月份猛贷一万亿，把中央吓了一跳，这样下去不得了。

这里有个问题，我们大部分房企能坚持多久，现在我也看了北京一些信息来源，就是说普遍开发商能坚持六到八个月。就是说你现在可以扛，一直扛到今年下半年能不能扛住？

乐兵：我觉得这是对市场常规规律性的描述，预期的判断。实际上我觉得有几种调整的方式。第一个开发商会对自己的对产品线上的调整，我们调查客户关注的几点，首先是看重企业品牌，第二是看重产品，第三是看重价格，第四看重服务，从这几点来说我们觉得在推的过程中，开发商首先对产品进行调整，因为不管市场怎么调控，还是会有人买房子，只是说你怎么抓住市场最少的那部分人群。所以不管说六个月还是八个月都不是准确的数据。

另一个开发商会做战略上调整，自身还是有很多调整方式。比如把开发周期延后，把存量房尽快消化，通过这些手段让资金回笼，保证自由资金启动。我想不管银行的政策再怎么从紧，还是要贷款出来的。只是说银行需要企业有品牌、项目比较好、对银行收入可观，这种好的项目银行绝对愿意贷款的。

还有开发商在这几年调控大风大浪中学到了很多应对手段，包括自由资本金的存量，比如万达做的物业形态中百分之五十持有，我们在合肥的项目现在也有将近两万平方米的商业不卖，在自由持有物业方面，我们也在做多方面产业结构调整，以前比较单一，现在更多元，抵抗市场压力和风险的能力更强了。而且我所了解现在长沙目前房地产企业基本是集团化，都会选择其他渠道做一些业务调整。所以王教授说六到八个月，长沙没有可比性。

主持人：去年中国新增房地产贷款只比2009年下降10%，开发商2011年一二月份整个贷款数额来源1.2万亿，资金量相当大，证明开发商不缺钱，有数据显示，开发商利用外资的幅度达到61.5%，换句话说，就算国内融资困难了，因为一季度银行的超额放款，对后面的放款不抱信心，反而来加强了外资的融资力度，银行开发商手上并不感到资金紧张。那么外资在楼盘里面起到什么作用？

湖南省正大行房地产代理有限公司总经理  任金良

任金良：我来说说我的看法，我这两天正好在接洽瑞士贷款的事情，瑞士银行特别关注长沙的发展方向。我觉得真正对开发商、投资者来讲，这次调控压力不大，完全可以说没有影响，整个调控是暂时性的，我觉得目前有两个东西误导了自己，作为本行业总觉得上升是最好的。第二对国家调控应该是考虑到了持续发展，国八条调控，大家讲到预期的问题，其实国八条第一条就是预期的问题，就是告诉你房价要往下行，还有几天长沙市就要公布今年房价调控目标，全国已经公布了四十几个城市了，基本是把增长控制在百分之十以内。事实上政府的期望值不是这样，他是期望平稳发展，特别强调一个导向，产品的方向是住宅性的，与民生有关的东西，从来没讲不准建门面、商业、写字楼。而且我们地州市招商项目重要的一条就是必须在项目中自己运营多少成分，所以现在地方政府也很理性。

看这个政策导向感觉是，下行是肯定的，先下行一定的量，接下来量达到平稳，价格也会下行。价格短期内还是有阵痛的，刚才大家讨论开发商有钱没钱来决定方向，这是小开发商，真正20%的企业占了80%的开发量，他们的产品结构在市场上是可以抵抗调控的。包括长沙的上市公司，产品也不仅限于住宅，而且倾向于中高端，他是赚有钱人的钱，因此这次调控影响不会很大。

还有就是提到开发商的问题，长沙市房地产格局肯定有个洗牌的过程，这个政策坚持一年，一年半，开发商肯定面临洗牌，就会合作去了。我不认为价格下行到一定的地步，下行到一定的量会重新合作，寻找新的投资人。所以开发商简单的洗牌过程肯定会有的。

第二对长沙投资坚定了投资商品房的投资信心，很多东西可以投，写字楼、商铺、工业厂房，这个是国家将来房地产新的投资方向。

第三我们在周边有几个盘，所以限购令对周边市场的影响我们最有发言权了，这段时间价格都好，上客量也有，特别是被外地市场挤压过来的。3月4号限购，之前一个人一次性买四套小户型，全部一次性付款，我们湘潭一个盘上升也有很多；醴陵一个很难卖的都有人买了；永州两个盘都还理想，很多返乡客来买。所以政策多少对周边市场有个鼓励，这对房价平稳是一个方向，周边市场都涨起来了，长沙有什么理由不涨，比如星沙的楼盘涨，长沙的为什么不涨。只是开发商愿不愿意去赌，是小步快跑，还是一下子推出去？

第四对二手市场的影响，我感觉对住房还是有影响的，我有个很重要的信息，我有个项目在交房，前几天交房不多，这几天交房很多，因为目前租金上涨了，如果租金上涨了房价不上涨是不对的，肯定会消耗一定的存量，特别消耗中小户型的，比如限购两套，有人就会把小户型卖掉，投资已经赚了钱了，卖掉以后指标还在，可以进行新的投资，所以对二手房供应量会上来，价格先会上来，后来供应量充足了就会下来，所以二手房也要挤出去一些。

开发商和购房者面临的困难，一句话，去杠杆化造成所有人都困难。首付提高，买房人的购房能力下降。开发商原来预售可以拿到按揭，现在拿不到了，购房者、开发商都拿不到银行的钱。所有的困难都是去杠杆化的过程。现在国家整个缩流动性很明显，存款准备金上调，而且面临国外融资的问题，瑞士银行都到长沙来融资了。

开发商如何应对？趋紧情况下最好是小步快跑，有房卖房，没房慢点，逐步开发。

金融市场走势问题，其实老百姓炒房是与理财渠道有很大关系，建议他做些其他方面的投资，同样是房地产，比如投资工业地产、商业地产等，是开放的，还可以贷款。不要太停留在住房上，现在银行在评审信贷产品时，觉得老百姓按揭是最可靠的，其实信贷安全性取决产品的安全性。所以将来银行按揭，可能不是考虑贷给谁，而是贷给什么样的产品。刚才乐总讲的我也认同，品牌、产品、服务都是重要的因素。但是银行贷款还有个金融流向的问题，我贷给谁？有没有增值性？

我们原来对商业贷还限制，现在可能会有所改变，慢慢会朝商业方面发展，其实现在国家住房保障也是可以投入的。

谢谢大家，供参考！

主持人：任总讲了几个实际性的问题，一个银行的“去杠杆化”的问题。所以任总讲了这个是目前房地产按揭市场最大的问题，如果继续宽松，买房的热烈程度还是会继续提高的，第二个问题是，工业地产有没有钱赚？

任金良：开发商肯定有钱赚，因为面粉便宜，面包值钱。

主持人：还有一个房地产转型的契机，如果房地产公司能够成功实现转型，会带来两个好处，一个自己能够日子过得很好；第二个对银行来讲始终保持贷款良性资产的增值，不担心坏账，这是个“双赢”局面，比一条死路走到黑要好。

任金良：我打断一下，刚才王教授讲的产业转型的问题，其实包括市场转型，比如从长沙向周边市场扩展。还有产品转型，就是旅游地产、商业、工业，农业地产等，像步步高在全省进行大型的农改超商业运作。还有一些大型的企业集团，在产品结构上把小城市的shoppingmall做成产品后，到别的城市去复制，就是在参与小城市的旧城改造。我们说大连万达是全国的万达，我们可以做全省的小万达概念，这种运作明显实现产品转移，不仅仅做住宅。地州市政府都愿意你去把他的小县城做一些提升和改造，土地卖出去之后要保证项目赚钱，才能进一步带动地方的发展。

主持人：我继续问一下，你提出一个新概念，就是在各个地方遍地开花，东方不亮西方亮，政府支持开发商不是难事情。我现在有个问题请教，万达在中山西路的盘每平方米达到5.5万到5.6万，这种高价楼盘一下子涌向市场。因为转型的跟风——“集体导向”，其他开发商都在看，开发商跟风程度很高，很快可以复制，这个高价楼盘在长沙这样的地方，一下推高到这个程度，它的消化能力怎样？

任金良：从两个方面看，服务的客户群不一样，万达敢这么做，绝不仅仅是卖给长沙人，另外我觉得有些东西是难以复制的。你在长沙打造第二个万达广场是很难的，政府知道一个城市的商脉在哪里，商业的接纳度有多大。而且第二个来的人也不会是盲目跟风，这是达不到的，开发商要因地制宜，理性衡量自己。做的产品针对的客户也不一样，泊富的门面两百多平方米一个，卖到五万多，万达卖到六万多，这个房地产消费不是投资，是投融资。而且万达这个商业模式是一般的企业做不到的，他也是根据一个城市的商脉情况来做的。

主持人：那我请问一下中行的向总，这种高价位的大商业楼盘的按揭，你敢不敢做？

中国银行湖南省分行个人金融部总经理  向智敏

向智敏：大连万达我上个月做了两个多亿，第一期三波销售完毕，按揭全部是我们做的，没得问题。

主持人：我想请教向总，我们往深层次考虑，一个是万达有示范性，根据任总讲企业实现转型，很多开发商意识到转型的机遇在等他们，如果都涌向商业地产转型。当然开发商有大有小，但十亿以上的不是少数，虽不能像万达独立开发，但两三家“组合”起来，还是可以搞四五十亿的项目，这样的大盘涌上去以后，银行的风险还能不能把握住，他的风险不是现在能不能给他做，不是未来能不能升值，而是在业主经营不下去的情况下，你能不能回收这个楼盘？

向智敏：我第一个考虑的因素不是公司的品牌问题，第一个是地段，万达这个项目，长沙市两千多年来商业中心就在那个地方没动过，第二个要看客户群，有承担风险能力和风险意识，第三要看市场培育方案。都要具体问题具体分析，工业地产也是一样的。

再一个你说房地产市场转型，湖南二三线城市，以后的主流还是住房，还没有到一线城市的程度，还没有到更年期，还是青春期，或者是青春后期，只是阶段性调整而已，你看这个限购令多人性化，多温柔，不会对房地产市场造成多大的冲击。房产局的数据也告诉我们，限购令出来以后，没有什么变化。再一个现在按国务院要求，全国四十多个城市必须公布房价调控目标，没有一个城市是往下调的，基本都是往上调的。你在预期通胀之中，不能说什么价格都涨，房价就要跌，当然一线城市房价太高的，短期内受供求关系和政策影响，肯定要下调。对湖南的影响不会太大，当然资金一紧张，肯定要洗牌。银行的资金任何时候都是紧张的，我去年放贷197个亿，今年每个月接近20亿的放款量，远远不够，因为我们这个国家若干年内缺的还是钱，房地产还是一个资金密集型的产业，有银行的介入，发展就快。没有银行的介入，他也不是卖不出去。

主持人：郡原地产的周总，你们是从外地进来的，说说你的高见？

郡原地产项目经理  周舟

周舟：其实，最近厅里面出台的政策对整个市场来说是很明智的，既限制了房价过快上涨，保护了首次置业者的权益，又没有盲目限制，对开发商积极性没有太大打击。

我们整体判断，这两三个月会有个平淡期，几个月之后，政策逐渐明朗，时间过完之后，还是看涨，我们现在做的第一个是投资开发节奏调整，放慢，对于产品的研究更深入，透彻，另外一个是冬天修内功，出去看、学习，我们在全国很多地方有项目，海南、沈阳、成都都有，杭州是根据地，湖南这边，去成都重庆看比较多，那边的龙头企业逼着你不得不做好，要不然活不下去，现在做大示范区的展示，着重在产品的形象价值提升。

我们也在对产品研发进行一些思考和调整，包括做90.1平方米，91平方米的产品。当然这也不是长期的，我们还有一些项目，在推一些精装小户型，借助于自然资源优势，环境的稀缺性体现出来，做一些稀缺性产品会比较好。

就限购来说，就是限内五区，对长株潭一体化是有帮助的，有利于更好促进大长沙整体房地产市场发展，很多开发商在五区以外建高端产品，这样就带动了整个周边的地产发展。

再就是大家讲的开发模式的转变，比如说万达，他的地理位置优越，但是他身后还有一帮商家支持，不存在招商的困惑，会做得比较顺。还有一个新天地模式，他到一个地方以后就会花钱做得最高端，包括绿地到一个地方就在那里建最高楼，从其它方面获得支持。新天地是把形象做到最高端，绿地就是对城市的定位提升上来，都有不同的手段。

对开发商来说，现在可能是寻找核心竞争力的时机，我们现在也有意于往商业地产去做，包括自有型物业的经营，这种长期来看利润空间比较大。

我们对这次调控对长沙的影响的观点是，虽有短忧，但长期是看好的。不比杭州，城市不一样，政策的影响面也不一样。

主持人：房地产下一阶段的转型迫在眉睫，湖南省有实力的开发商如果能够实现转型，这是个多赢局面，开发商赢，银行赢，政府赢，业主赢对城市来讲是品味的提升，投资者赢。这种多方赢局面，开发商为什么不做？所以我们一定要想办法做，从刚才几位老总的讲话中，我们要有一个转型的共识，这是一个机遇期。

大家还探讨一下，长沙以外的楼盘，在这次调控中有什么影响没有？

任金良：其实城市的房价有个回补的过程，我觉得长株潭一体化对开发商来说是个坏事，因为同地不同价。长沙将来的房价还真的有可能被拖累。现在株洲湘潭的价格上来了，长沙房价上不去肯定受到了连累。

向智敏：其实住宅价格要看城市规划，要看公共配套，公共配套做上来了，房价肯定会上来。以后长沙高端楼盘会到城边去，真正有钱人是往外走的。

主持人：大家不妨讨论一下轨道交通的问题，轨道交通到底是把房价搞上去，还是会搞下来？

任金良：对于房价，其实我们不能盲目的看涨，因为现在调控政策并不明朗，而信号是趋紧的。

向智敏：我没有对长沙房价看涨，刚才王教授说的轨道交通对房价变价的影响，我觉得会把下面的房价搞贵，把长沙的房价搞便宜，还有就是调控政策影响，短期是要下降的，因为现金流紧张，长远来看，湖南长沙、市州都是看涨的，因为湖南房地产发展还没到成年，总要长高点。刚才郡原的老总讲湖南看好，杭州不能看好。因为房地产地域性很强，杭州不这么乐观了。

主持人：现在中央保障房压力这么大，一年贷款一万多亿，地方政府也指望银行，现在的问题是，商业楼盘的开发资金并不会急剧减少，只要政策允许还是会贷款。但是保障性住房也要发放贷款，贷这么多钱，银行到底有没有那么多钱？

向智敏：对于保障房，现在是要执行积极的财政政策，稳健的货币政策。保障性住房谁来建？政府建。钱从哪里来，积极的财政政策，财政为主，银行配套。作为国有控股商业银行，是要执行国家政策的，在这个大的环境下，廉租房、经济适用房等保障性住房的建设，我们肯定会尽一份力。但是建设主要资金来源不会是银行，而是政府。只要政府建得出足够多的保障房，中国银行在五家银行的市场份额不会低于百分之二十。

湖南猎鹰房地产开发有限公司主任  饶英

饶英：今天对我来讲确实是受益匪浅，各位老总说的地产战略转型对我来说深受启发，没想到有这么大的发展空间。

针对限购令的问题，我想到一个重要词就是双轨制，想到当年改革开放初期的价格双轨制，国企实行一个价格制，私企实行一个价格制。现在也是这种情况，商品房是一个制度，保障性房是一个制度，买保障性住房的不一定是穷人，到时候经过市场的蜕变，慢慢的融合到一块，到时候大量的保障性住房全部涌入形成一个类似商品房性质，市场会是怎样？我只想到这样一个问题，希望大家讨论。

湖南建鸿达房地产开发有限公司策划部经理  漆开敏

漆开敏：听大家说了这么多，我谈两个观点，以后房地产市场政策性的调控，会变成一种常态性的东西，从97年开始不断的做这种调控。现在我们目前做两个项目，我们最近探讨限购令出来的时候，很多人问我对限购的想法问题，我们其实早就做好了准备，长沙无论怎么限购，我们逃不开限购，因为我们的楼盘都在市中心，那么限购出来之后，我们怎么办？

对于限购，我们非常慎重，冷静的看待。第一个，限购没有从根本上堵死开发商的路；第二个，长沙房价的推手并不是在长沙，而从外地过来的。就我们项目而言，很多买房都不是长沙人，从一线城市和地州市过来的占了很大一部分，很多这样的客户，相对于本土的购房者他们对价格的敏感性会低很多。我们有个写字楼就卖的非常好，这说明在住宅市场面临调控的背景下，对商业市场是机遇。

再就是转型的问题，怎么转型？其实需要结合企业自身的情况，企业长期的发展形成的经验、资源、资金，具有一定的惯性，我们这位任总可能下去做二三线市场商业性的东西。我们需要根据自身企业情况来看，我们可能更多是跟着万达这样的企业来学习，因为我们的地段都在二环以内，比较好。其实我们自身也在一个成长的过程中不断的摸索，企业的发展过程中形成的惯性思维，企业老板也有自身的思维，怎么适应新的环境，这都是我们要思索的。

何晓玲：今天的讨论真是受益匪浅，了解到了目前我们房地产企业对未来的发展都在做一些战略转型，在研发一些新的产品以应对市场变化。而作为银行方面，我想从资金链和融资方面谈点意见。我前面跟一些楼盘有过探讨，过去企业习惯的作法是从银行取得贷款即间接融资，较多的房地产商也不例外，主要依靠银行贷款来做开发。但是随着中央银行对商业银行存贷比的管控，虽说市场流动性比较充足，但企业还是缺钱，特别是房地产调控政策出台后，房地产企业资金面紧张明显加剧，银行既要满足存贷比要求，又要考虑行业风险，选择企业来支持是必然的。房地产是资金密集型行业，由于之前房地产利润空间比较大，加上民间融资活跃，一些小的房地产商不惜一切代价为保资金链不断，开展民间融资活动不足为怪。但某种意义上说，那些比较大的房地产企业，比如万达、万科等，均在不断提高直接融资比例，如在银行柜台发售一些信托类融资理财产品。这些理财产品的融资，某种意义上挤掉了一些利润空间，但房地产企业资金得到了合法保证，成本也能承受。但每家企业都有实际情况，要具体问题具体分析。

如果说你的企业在间接融资方面拿不到钱，直接融资方面又达不到银行授信的准入门槛，那么你要通过地下钱庄融资，我建议慎重选择。要知道高利贷偿还，可能会加重企业更多负担，我想告诉大家银行是有产品来对接的。我的建议是多跟给你做开发贷的银行沟通，之前可以给你开发贷款，说明前期对你的项目或公司是认可的，你可以多汇报、多沟通，争取银行的进一步支持，这是其一；第二，跟银行选择客户一样，企业也要根据楼盘的定位做好客户的筛选，建议选择有偿还实力的，并符合国家政策支持的客户。这样，银行的按揭贷款也会给你倾斜，以上是我个人观点，供参考。

主持人：各位老总，今天的会我们暂且开到这里，非常感谢大家。省房协，省开协也在为会员服务，宗旨只有一条，希望大家可持续发展，今天各位老总发言非常到位，做到了知无不言，言无不尽，根据长沙市的实际情况，从各个方面进行了广泛的讨论，和深入的探讨，作为协会来讲，会听取更多大家的意见。在此，再次感谢我们中国银行湖南分行财富管理中心，尤其是我们何总和向总对活动的大力支持！谢谢大家！