没有人会怀疑此轮国家宏观调控政策对房地产市场产生的影响，面对日益严峻的资金困境，转型，成为众多房企在目前政策下的选择，而转战县域房地产，或是房企转型的较佳出路，当然，涉足四线城镇房地产业开发，房企也应正确看待，才能HOLD住。

县域房地产开发前景
    据省住建厅统计数据，2008年以来，我省县域房地产开发投资规模每年以29%的比例增长，2010年，全省县域房地产开发投资达到470.9亿元，占全省房地产开发投资规模的32.6%。商品房施工面积、新开工面积、销售面积均有大幅度增长，2010年达到5896.7万平方米、2667.1万平方米、1898.4万平方米，分别比2008年增长67.3%、53.5％、87.4%。我省县域房地产步入了一个高速发展的新阶段。
    县域房地产的发展，不仅快速拉动了城镇基础设施建设，明显提升了城镇建设品位，还吸纳了大量进城务工人员、外来创业人员。可以说，这几年县域房地产的快速发展对于促进城镇化的进程发挥了越来越大的作用。
    与此同时，当前我省县域房地产也正面临着一系列加快发展的良好机遇。一是省委省政府大力推进新型城镇化战略的重要机遇。省委省政府提出了“四化两型”的重大战略，已经或者将要出台一系列促进新型城镇化的政策措施，这些政策措施的陆续出台必将对我省县域房地产的发展产生深远的影响。高克勤厅长在今年年初召开的省住房和城乡建设工作会议报告中提出，要重点支持县城和县级市扩容提质，不断提升县城综合承载力。力争经过5年努力，在全省建成40个左右人口在20万以上的中等城市。这个目标是鼓舞人心的，经过努力也是可以达到的。
    二是市场购房需求不断扩大的机遇。2010年，我省城镇人口为3000万，“十二五”期间，力争城镇化平均每年增长1.2个百分点左右，至2015年，城镇化水平超过50%，城镇人口达到3680万，每年大约有140万人进入城镇就业购房，其中大多数是属于就地城镇化的人口。这些人口再加上现有城镇居民改善住房条件的需求，县域房地产市场发展的空间和潜力无疑十分巨大。
    三是产业转移的机遇。一方面，一二线城市房地产市场相对饱和，竞争加剧，房地产企业生存空间受到压缩，必然寻找新的发展方向。另一方面，通过对传统农业的改造，县域经济第二产业、第三产业的比重增加，居民收入水平随之提高，承接产业转移的能力大大增强。各地通过加大招商引资力度，引导增加供给，县域房地产完全有可能成为房地产企业的主战场，成为房地产发展新的经济增长点。
    四是房地产市场调控的机遇。去年以来，一二线城市房价上涨过快，国家采取了一系列措施加强调控，本轮调控力度之大前所未有，大中城市房价升值空间变小。我省大部分县城商品住房价格在2000-3000元，相对大城市，县域城市房地产升值空间变大，对大城市居民吸引力增强，县域房地产的比较优势逐步显现。一部分需求会转移到交通相对便捷，房价相对较低的县城。
毋庸置疑，县域房地产面临前所未有的发展机遇，然而，在推进新型城镇化的过程中，发展县域房地产还面临一系列不容回避的困难和问题。

光明前景背后潜藏掣肘
    目前，令开发商叫苦不迭的，还是资金问题，这在县市也不例外。记者在郴州走访时，目前，恒大地产也已经挥师郴州，其推出的郴州恒大华府项目在当地受到火爆追捧，但面对目前的宏观调控形势，底气十足的他们还是对目前现状表示担忧。其郴州项目负责人表示，农业银行今年对全省有三亿元的信贷额度，但分到郴州的信贷额度仅为两千万，而这些信贷资金，只针对农业相关产业进行放贷，如此一来，整个农行给予郴州房地产业的授信额为零。县市房企贷款就更无从谈及。
    郴州市房地产业协会秘书长刘亚思给记者道出目前县市房地产业发展的不易，前段时间，刘亚思对郴州境内县市进行走访发现，目前银行给予县市房产项目贷款少之又少。“永兴县目前按揭贷很困难，有的贷款需经三个月甚至半年的审批。目前，当地房企都不太敢拿地，销售前景较为暗淡，民间借贷四起；此外，嘉禾的按揭贷规模也不大。”
    宁乡县住房保障局局长王碧泉对于目前县市房地产业面临的困境也有着他的担心，“由于银根紧缩，房地产开发企业融资日趋紧张，宁乡县年初下达的6.5亿元贷款目前仅到位3.5亿元，加上下半年的4亿元已审资料，全县尚有近7亿元房贷没有下发；资金链的断裂风险导致开发商资金不能良性循环，部分实力不足的开发企业甚至通过地下银庄吸款周转，而民间融资风险大，稍有不慎将造成市场秩序混乱，甚至引发楼市崩盘隐患。”
    王碧泉表示，楼市政策调严导致房产资本活力减弱。调控不断升级，部分开发商观望情绪渐烈，导致项目投入谨慎，纷纷修改、变更开工计划，且项目投入不足，导致新建项目难开工，续建项目难推进，待建项目难启动。同时调控政策严格抑制不合理住房需求，投资投机人群挤出市场，住房不动产属性最大化释放削减；开发商投资热情减退；当前严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，一手房市场回归理性，二手房市场也重新回归隐性交易。
    当提及对于县域房地产业的看法，佳宁娜（湖南）事业有限公司董事总经理张纪勇不讳言自己的顾虑，“目前，县城房地产业发展受小产权房制约，如果小产权房这个问题不得以根本性解决，我们不敢贸然进驻。”
    张纪勇的担忧是目前困扰县域房地产健康发展的问题之一。瞄准着当地百姓贪图便宜的心态，部分农村小产权房颇受青睐，而消费群体的分流，无疑给县市房地产发展添上了掣肘的阴影。
    此外，征收政策调整导致项目启动难度增大。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，部分征收周期长的项目因补偿标准的调整，后续推进难度加大。当前征收成本费用的增加，致使部分项目加速推进或启动艰难。
    土地市场偏紧导致房产成本增幅加剧。一线城市限购令的出台，中心城市的拿地成本逐步降低，品牌房企纷纷将目光投向了二三线城市，地产大鳄抢占二三线土地市场资源热潮风起，人为提高了县域宗地价格，导致房产成本增加，助推了县域房地产价格的大幅上涨。
    物管问题层出不穷导致行业循环不优。一是物业管理相对滞后，形成建设与管理脱节的局面。二是传统管理体制的存在以及多头并管现象的存在，形成各部门分块割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面，严重影响到小区物业管理的正常开展。三是封闭格局尚未打破，物业管理行业没有实现有效的市场竞争。传统管理机制的存在和准开发准管理的局面，使业主缺乏对物业管理公司的选择权，物业管理单位缺少内在动力和外在压力，服务意识不强。四是小区物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，制约了小区物业管理的正常运转和管理单位的自我发展。五是物业管理法规不健全，缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上的困难。
    市场监管缺位导致房产市场秩序不良。目前部分开发商过分追求利润最大化，质量意识淡薄，甚至故意逃避责任，而整个产业从产前、产中到产后存在多头管理，缺乏统一协调机制，如产业立项、资质监管、预（销）售管理、质监安监、囤地不建等各个环境都亟待规范，这些对社会安定、培育居民积极消费信心和市场后续管理甚至整个行业的可持续发展极为不利，负面影响隐患大。
    所有这些，导致了行业不能良性循环。

房地产业该如何HOLD住？
    面对国家宏观调控的节点，站在县域房地产业发展十字路口，县域房地产业到底该如何HOLD住？王碧泉给出了宁乡县的做法。
    积极引导培育行业：一是带动作用明显。县域房地产业的快速发展，将大大拓展城市发展空间，为县域城市化打下坚实基础。房地产开发不仅能带动城市基础设施建设，而且会在促进城市规划设计水平，改善城市面貌，提升城市品味等方面起到很大积极作用。二是税费贡献较大。目前房地产方面的主要税种有交易环节的契税、土地增值税和营业税等税种，还有保有环节征收的税种如城镇土地使用税和房产税，这些税收都会显著增加县域的税收和财政收入。据测算，新建商品住宅应缴税费占投资额的24%，非住宅应缴税费为投资额的34%。而且，房地产市场的发展还能极大提高县域土地收益，增加县域土地收入，这些都会大大增强县域财政实力。因此，需要舆论正确导向，对房地产业加以正确引导而不是打压。
    科学规划调优行业。一是做好规划有序开发。发展县域房地产市场，应结合“十二五”规划，制定科学、合理的开发规划。在开发过程中要做到先规划、后开发，使住宅地产、商业地产和工业地产能合理布局、协调发展。根据城市功能布局统筹安排各类房地产开发用地，优先保证普通商品住房和保障性住房用地供应，合理配置市政基础建设，做到以规划引导和调控县域房地产市场的发展。二是做好预测集约用地。做好县域房地产需求预测，节约集约利用土地。各地县域房地产市场发展基础有很大不同，经济发展水平和环境条件也有较大差异，人口规模相对有限，房地产需求也相应不同。因此，县域房地产发展不能一哄而起，盲目开发。而应结合当地实际情况，以县域城镇人口发展规模和发展速度、城镇人口住房现状及发展目标、县域经济发展水平和发展前景、城镇居民收入和消费水平为主要依据，对县域房地产需求作出科学预测，确定合理的开发规模和速度,实现县域房地产市场健康持续发展。
    严肃政策规范行业。制定和实施有利于县域房地产发展的相关政策。要在土地、资金、金融、税收等方面制定和实施有利于县域房地产展的相关政策。一是在土地政策方面，要建立城乡统一的用地市场，对城镇低效利用的土地进行改造，有效利用闲土地进行房地产开发等。二是在金融政策方面，加大对县域房地产开发企业和居民购房的信贷支持，充分利用民间本进行房地产开发项目投资建设等。三是在税收政策方，要根据实际情况，为县域房地产发展提供优惠扶持。
科学供应稳健行业。为构建健康可持续发展的住房体系格局，我们要不断调优市场布局、完善产品布局；注重开发的区域化、专业化、科学化，推行节能环保应用技术，不断提升县域宜居品位和楼盘品质，在不断活跃房地产市场秩序的同时，结合县域范围内城镇居民收入水平相对较低，住房购买力较低，其中的下岗职工等低收入阶层住房支付能力更是有限的实际情况，在商品房开发中以普通商品房和中小户型为主，并加大廉租房、公租房、城市棚户和国有工矿棚改等保障性住房建设，以适应县域城镇居民实际收入水平和购买能力。如此，既满足居民的住房需求，又促进县域房地产和县域经济的发展，从而真正建立健全“高端有市场、中端有产品、低端有保障”可持续发展的住房体系格局确保市场的持续稳定健康。
    从目前国内外经济形势来看，宏观调控必将是很长一段时间内我国经济环境的基调，并且不排除国家会进一步加大调控力度。政策突来，也恰恰给房地产业带来产业链发展模式转变的契机，管理层正是希望看到这种转变。只有打破目前形成的各个利益群体的固有模式，才可以真正解决住房这个民生问题，为房地产产业的长期理性健康发展寻找到一个出路。(文/ 周凌

（来源：《湖南房地产》杂志）