文/贺艳梅

    今年上半年，随着房地产金融调控进一步升级，银根持续收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资停顿，上半年中国房地产贷款增速持续回落。在刚结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行表示，在房地产调控方面，要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。

    在房地产业迅速起步阶段，金融的杠杆起到了关键的撬动作用。而随着资金的大量聚集，房地产泡沫的显现，金融风险也日益显露。因此，在经过最初的激情热恋之后，房地产业去杠杆化趋势增强，房地产与金融在相互的磨合和发展中蜕变，逐步回归理性。

上半年房地产贷款增速持续回落

    中国人民银行26日发布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》指出，上半年中国房地产贷款增速持续回落，保障性住房开发贷款增长较快。

报告指出，2011年上半年主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款累计新增7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%，比一季度末回落4.4个百分点。同期人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，

    其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款，比年初增加48.3个百分点。居民购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。

    根据中国人民银行长沙中心支行提供的数据显示，截止6月底，全省金融机构房地产贷款余额2487.6亿元，同比增长30.8%，增速比上年同期下降14.8个百分点，自去年5月以来基本呈逐月下降态势，但总体保持了平稳较快增长势头。房地产贷款余额占全省贷款余额比重为19.9%。1-6月新增房地产贷款350亿元，同比减少4.1%，占全省新增贷款的30.9%。从贷款投向来看，开发贷款余额629.4亿元，占房地产贷款的比重为25.3%；购房贷款余额1506.0亿元，占房地产贷款的比重为60.5%；政策性住房贷款余额352.2亿元，占房地产贷款的比重为14.2%。

    房地产贷款增速逐月下滑的主要原因：一是国家实施稳健的货币政策，各银行业金融机构总行对分支机构信贷投放的规模和节奏控制比较严格；二是房地产宏观调控层层加码，住房消费需求有所回调，房地产贷款需求下降。

四项措施防范风险

    当前和今后很长时期，金融业所需应对的最大风险，主要集中在房地产领域巨额银行信贷在房价进入回归通道过程中的安全回收风险与地方政府投融资平台以政府信用、土地抵押方式形成的到期债务偿还风险。

    为了应对风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。

    根据央行数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。

    今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。业内人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷。而有开发商表示，已经很难从银行获得贷款了。

    根据湖南银监局分析，由于信贷规模受限、信贷投放能力受限、信贷投向受限等因素影响，房地产贷款发放日趋严格，要求土地储备贷款投向与地块挂钩，开发贷款要求以在建工程作抵押，抵押率降低，个人住房按揭贷款实行首付比例提高，利率根据风险定价并上浮，三套房与外地人停贷等限制措施。房地产信贷可能持续偏紧。同时，企业资金趋紧被迫通过信托或境外市场高成本融资；房价高位回调压力导致购房贷款抵押物价值面临缩水；商业地产快速升温蕴含新风险；土地储备贷款风险可能影响土地储备机构还贷能力；土地抵押中违规行为的存在等使房地产信贷风险防控压力加大。因此房地产信贷管理会进一步趋严，监管部门会继续督促银行业机构严格执行差别化房贷政策。在以上因素的影响下，下半年我省房地产信贷投放可能低于前六个月，为当前房地产市场资金紧缺的局面带来新的变数。

银监会称房价跌5成银行扛得住

    银监会主席刘明康近日在接受采访时表示，根据今年压力测试的结果，即使银行业遇到最坏情况，房价真跌去三成或五成，银行业都可以承受，不存在被房地产商挟持一说。这是今年二季度新一轮房地产贷款压力剧增之后，来自管理层的最新、最权威表态，为第四次房地产调控给出了依据注解，有助于理解中国经济“去房地产化”攻坚阶段政策的前后连贯。

    从前面的数据来看，上半年各金融机构人民币累计贷款新增额7912亿，同比少增5985亿，说明银行贷款在房地产开发投资中的比例在下降。金融系统主动性防御风险的特征表现很明显。

    在房地产调控面前，过去银行最为担心的是“城门失火，殃及池鱼”，怕房价回落把风险传导到银行，致使银行财务报表坏账率上升，进而在调控进入到关键时刻时，不得不转变立场和房地产商站到一起，为风雨飘摇中的地产项目提供直接或间接的流动性支持。现在对房贷的下跌压力测试，让银行看到通过提高资本充足率也能提高自身抗风险能力，将更多地把希望寄托在自己身上，而不是寄托在房地产商身上。截至去年底，整体加权平均12.2%的资本充足率，以及今年以来各大国有和商业银行不断通过资本市场募集资金，都为增强和重树落实房地产调控政策贮备了信心。

    中国银行业协会7月29日发布《中国银行业发展报告（2010-2011）》，认为今年银行不良贷款率仍会保持稳定，但维持不良贷款额持续下降趋势的难度较大。这显示金融行业顺利渡过难关已有了必要条件，同时也说明银行业面临的考验依然还很严峻，银行业有必要寻求新的利润增长点来改变利润增长动力趋于平缓的现实。较为有利的是，平台贷的重新分类不会大幅度增加银行的不良贷款。由地方融资平台所引发的新增不良贷款仍在可控范围内。

    监管层的底气来源于银行业目前充足的拨备。刘明康表示，银行现在的拨备达1.3万亿元，足以抵挡房地产市场因调控使房价回归所带来的近期和中短期的风险。

加大银行对保障性住房的支持力度

    从上半年我国和我省房地产贷款情况可以看到，保障性住房开发贷款增长较快。这也充分体现了我国房地产宏观调控的政策和方向。

    银行参与推进保障性住房建设，对房地产行业结构调整有重要影响。最近，银监会要求各银行机构认真贯彻落实国务院决策部署，本着市场化原则和谨慎经营要求，加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度。

    今年我省要完成保障性住房44.7万套，同比增长58.2%，总投资约395亿元，2011年要完成投资323亿元，其中各级财政安排资金仅为101.8亿元，超过一半的资金需要通过企业、银行贷款和其它融资渠道解决。

    目前，住建部和国家发改委等部委均在积极探索金融支持保障性安居工程建设的有效模式，我省在搭建保障性安居工程融资平台、由银行业金融机构以银团贷款的模式进行支持等方面做了一些有益的尝试，但仍处于探索阶段。大部分银行业金融机构对保障性安居工程的运作方式、盈利模式和还款来源等问题还不够了解，政府配套政策在风险分散、损失补偿、还款安排方面的激励、保障措施有待完善。地级城市在保障性安居工程的配套资金安排方面以及公租房、廉租房的投入、使用及后期管理方面仍然面临着诸多困难，金融支持保障性安居工程尚未形成一套成熟的模式和机制。

    因此，中国人民银行长沙中心支行在政策建议中提出，要及时跟踪保障性安居性工程建设及金融服务情况，加强与各部门的沟通联系，及时了解和掌握保障性安居工作进展及其金融支持情况，协调解决保障性安居工程的融资问题。

    然而，基于对风险的防控，银行在保障性住房贷款方面仍然采取十分谨慎的态度。