房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业，出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施，为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力。随着城乡居民住房消费的旺盛需求，我国经济的持续、稳定、快速发展和的加快，房地产中介也得到了快速的发展，为行业的发展做出了贡献，但是，由于准入门槛低、从业人员整体素质有待提高等原因，在发展的过程中仍然存在许多的问题与矛盾。为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，住建部联合发改委等部门出台了《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），并于4月1日正式实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》对违规行为处罚的强化，对中介市场的进一步规范，无疑为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力。

当前我省中介行业发展的现状如何,出台后的《办法》将对中介行业的发展产生何种意义？如何实现行业发展的升级与突围？《办法》的湖南细则应该怎样制定？在新的《办法》出台之际，我们特此召开此次座谈会，邀请了政府主管部门领导、中介行业专家、房地产业精英、金融专家等一起就相关问题进行了探讨分析。

主持单位：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会

承办部门：《湖南房地产》杂志社、中国银行湖南分行财富管理中心。

参会嘉宾：

颜和平    省住房和城乡建设厅房地产监管处副处长

周  凌    省房协中介专业委秘书长

刘元林    长沙市房产中介协会秘书长

李  伟    中国银行湖南省分行财富管理中心副总经理

李登科    湖南经典房地产评估咨询有限公司董事长

任金良    湖南省正大行房地产代理有限公司总经理

吴朝闻    瑞尔特地产控股集团湖南区域总经理

雷海平    湖南万源房地产评估有限公司副总经理

彭江建    湖南中信发房地产评估有限公司总经理

袁  李    长沙新环境房地产经纪有限公司总经理

唐晓芳    湖南友谊房地产评估经纪有限公司总经理助理

张洁洵    湖南省正大行房地产代理有限公司

主持人：贺艳梅

时间：2011年4月19日

地点：中国银行湖南省分行财富管理中心会议室

中国银行湖南省分行财富管理中心副总经理  李伟

李伟：怎样在当前的形势下获得银行贷款

各位朋友大家好！欢迎大家到我们财富中心来，我们财富中心是中国银行定位于为高端客户做服务的金融机构，专门做两百万以上金融资产客户的全方位的金融服务，除了具有网点传统的存贷款、结算业务以外，我们财富中心还可以为高度客户量身定做一些包括投资、融资、财务规划、税务规划、投资养老等方面的产品服务。

省房协是我们的合作伙伴，主要服务于房地产开发商及中介等相关行业，我们和房协合作应该是一个有助于推动银行与房地产产品创新、融投资的好事，更有利于为大家开展金融方面的服务，实现双方的互利共赢。

就房地产中介信贷这一块，当前这个环境下贷款确实还是有点困难，因为国家宏观调控政策以及央行存款准备金率的上调，还有银监局监管部门的要求，包括限制客户首付款的成数，以及贷款利率方面以前还有折扣，现在不允许有折扣，方方面面，给当前房地产融资带来了一些困难。解决这个方面的问题，基本上是两个，第一个就是客户提高贷款利率，可能要相对容易获批一些。大家知道，存款准备金率上调以后，我们能够拿出来贷款的钱是有限的，再就是我们银行的利润还是来自于放贷款，所以我们必须在有限的额度中来提高价格，因为我们都是上市公司，包括财务、股东的要求都是要盈利的。在这个负利率时代，老百姓的存款意愿不高，进一步影响我们银行放贷款的额度，所以如果你要在银行贷款，你能不能为银行创造一些存款？我们现在银行提倡“以贷吸存”，就是说如果你要贷两百万，你能不能给我介绍一些优质的客户到我们这里来存两百万？这也是一个容易获得贷款的办法。

在座的都是高端客户，如果有金融方面的需求，我们也愿意竭诚为大家服务。谢谢！

长沙市房产中介协会秘书长  刘元林

刘元林：逐步引导规范，加强信息公布

长沙市房产中介发展将近二十年，从无到有，从小到大经过十几年的发展，应该说长沙市中介还是诞生了一批规模比较大，实力比较强的企业。

因为长沙市房地产中介行业也是近几年才发展起来的。我们应该看到长沙整个房地产中介市场存在很多问题。目前来说长沙市房地产中介市场总体有这样三个问题，第一个是公司备案率低，目前长沙公认的包括中介、代理、咨询应该是在1500家到2000家的样子，但是备案每年不到两百家，所以说备案率只有两成左右，所以备案率非常低。还有存在大量家庭作坊式的小中介公司，基本没有备案，只有几家大公司备案率还是相对好一些，这是个非常突出的问题。

第二个问题是我们目前中介行业收费非常不规范，目前执行的收费标准应该是九五年的规定，和当前的市场形势来说应该是跟不上市场的要求，而且现在创新了很多产品服务，并没有对这些产品的收费有进一步的规定，完全是依靠中介公司自己定价。这就使得收费标准不一，老百姓对此也处于一种模糊的认识状态，这就造成客户和中介公司之间因为收费项目和收费标准的矛盾纠纷，我们近两年出现这方面的投诉比较多。

第三个是操作规范有待加强，特别是吃差价问题，目前是比较普遍，比较严重的问题。近年来无论是住建委那边还是协会这边都有接到这方面的投诉，是目前中介市场比较突出的问题。

怎么解决这些问题？我的观点是，中介市场是刚刚发展起来的，如果一下子很严格的管理是不现实的。首先把中介公司的管理拉进来，处于我们可监控的范围之内，慢慢的引导和规范，这样才有可能把整个市场规范起来。如果一步到位，直接卡严的话，可能不但管不好，还会造成一部分中介公司游离在我们的监管体制之外，到时候就更难管理。从当前《房地产经纪管理办法》来说，要求合同上要一个经纪人两个协理签字，目前现状是全国房地产经纪人人数不多，达不到这个要求，有关经纪人协理目前省里一直没有出台相关政策，长沙市从2005年开始开展房地产经纪人培训，我想是不是可以通过我们的经纪人培训，慢慢的过渡到《办法》所说的要求。

再一个我觉得应该加强行业信息的公布情况，目前老百姓对我们经纪行业不论是收费标准，还是企业经济状况，还是经纪人的信誉程度，基本都没有渠道获得相关信息，我们协会也是接到很多这样的咨询电话，比如我要买房子，要找哪家公司，他们心里没底，也不了解。所以我觉得下一步应该在信息公布力度方面进行加强。

湖南省正大行房地产代理有限公司总经理  任金良

任金良：从人才、收费、模式、跨行业的联合运作等方面进行完善

当前我们中介委对整个中介行业特别是经纪的发展拟了一个规划纲要，就想从管理道具、人才、游戏规则方面来进行统筹，当时也考虑到了市场调控的波动性，也兼顾了这方面的情况。

就人才的问题，由于当时没有这个《办法》，我们没有管理依据，完全按照管理条例办的，属于自愿报考，不足以作为执业依据，所以当时很被动。而且国家的经纪人很难考，很多拿证的不执业，执业的没有证。这次借新办法出台之机，一定要把这个事情弄起来。它是管理道具里面的一个依据，一定数量的经纪人等于是拿了全国粮票，省里的协理等于是拿省粮票的，现在地州市也在做相关培训，所以还要完善，这也是我们要花心思做的。

第二就是取费的问题，目前也还比较突出。湖南原来是单向取费，现在想在总额不变的情况下变成双向取费。原来的收费依据是1997年的收费办法，很低，当时上下家联合起来是2.5，现在我们想根据房价发展，可以在标准不变的情况下改变方式，原来房东是不收费的，现在考虑房东也要承担一点，这样便于行业间的合作。比如商家提供房源，下家提供客源，中介费各收收各的，就便于企业之间的合作。还有就是收费的标准和内容，我服务到什么程度才开始收费，才算是服务成功了。而且对这个吃差价的事，当时有两个观点比较突出，一个是本身经纪里面有个行纪行为，把投机和投资分开，如果公司确实买了这个房，过了两年，甚至是装修了，再卖出去，赚钱是市场的原因，就不应该属于吃差价。但是如果你今天买了个房，明天就卖，这就是明显的投机行为，就应该是吃差价。所以应该区分开来，能不能量化一个时间。在当前的房地产发展环境中，我们房地产中介本身需要一种市场的吞吐能力，而这种行纪行为就是一种房地产的吞吐，就是说你在市场比较差的时候，有人就愿意收购，市场好的时候再放到市场上去，这也是对市场的一种整合与调整，所以在收费标准、收费模式，收费验收的合格性、收费的合法性等方面需要进一步完善，这是第二部分我们要花心思的。

第三就是行业间的科技含量，我们怎样规范行纪，确定发展模式，提高准入门槛。希望全省一盘棋，省里面和地州市一体化，平等关系的前提下，相互交流，共同提高。

就《房地产经纪管理办法》的细则问题，我们应该拿出湖南的胆识来。要提高门槛，进一步强化，不管是做咨询，还是经纪，都要有个基本的标准。省里面培训的完善问题我们也考虑是不是可以在市州设培训点，规范经纪人的问题。另外是经纪人签字的问题，人数不够，有什么标准。还有就是公司与分公司店的规模问题，对小店能不能统一品牌性质的管理，进一步完善和规范市场。另外一个就是目前存量房和增量房的不平衡，我们能不能通过强大的运作，实现二三级市场的联动，就是一二手房的联动，甚至跨区域的联动。我们现在的中介公司基本上是有所侧重，能不能向多元化的发展和完善。

这样整个行业就从人才、模式、收费、行业之间跨行业的联合运作各方面都完善的话，应该讲这个政策的出台对我们的发展还是有利的。

长沙市新环境房地产经纪有限公司总经理  袁李

袁李：以《办法》为纲，做到规范、诚信、专业

目前我们房地产中介行业在发展的过程中还存在很多问题，而这个《房地产经纪管理办法》的出台我个人是非常赞成的，也是十几年来我们一直在盼望的，办法出台以后，我们也一直在组织学习。我觉得这个办法的出台也是我们行业发展的一个趋势，目的是为了规范行业市场行为，让房地产中介发展更为健康有序，最终促进整个房地产市场和国民经济的健康稳定发展。

这个《房地产经纪管理办法》出台以后，我们以《办法》为纲，规范我们的从业行为，就可以做到更加规范，诚信，专业。

第一，我们的行为有法可依，有规可循。原来行业规章都是很模糊的，我们执业标准就是合理，但是不知道合不合法。出台这个《办法》之后，就有章可循了，什么可做，什么不可做，行为可以更加规范。第二，在执业过程中，行为规范以后，消费者就会觉得我们诚信，规范可以达到诚信的目的，从而提高整个行业的公信力。第三，《办法》还对从业人员的专业素质做了要求，比如签合同需要经纪人，就会促进从业人员加强学习，执证上岗，就可以达到专业。

所以经过房地产中介十几年风风雨雨，这个规章的出台，对我们这个行业的发展是个航标。对消费者来说可以做到安心，放心，舒心。安心就是觉得这个事情规范了，心就可以放下来，不是提心吊胆的。放心就是觉得我把这个事情交给有专业水平和诚信度的企业或人来做，就放心了。舒心就是说这个规章可以使消费者省很多事了，办事的过程会更加顺利，不会出现以前那么多的矛盾纠纷，所以心里就会更加舒畅了。

对政府政府来说，借《办法》的出台，政府就是要牵头进行监管和进一步疏导。房地产中介行业以这个规章来自律。做到更加的规范，诚信，专业，以便更好的服务消费者，同时也会让政府管理更加省心。所以这个《办法》的出台是房地产中介承前启后的发展。

湖南经典房地产评估咨询有限公司董事长  李登科

李登科：树立做优、做久、做强意识，致力于长久的发展

宏观经济形势下，我省房地产经纪行业发展的几点认识

第一我们房地产经纪行业要与国务院宏观调控政策保持一致，2010年我们国家房地产市场存在的主要问题就是部分城市房价上涨过快，价格过高，而且向二三线城市漫延，对此国务院出台了一系列调控措施，目标控制房价、使房价能够真实反映社会消费水平和消费能力，符合经济发展规律，这是我们要追求、寻找、调控的目标。我们现在房地产市场交易者既有投资需求，又有投机需求，国家调控的目的就是遏制这一部分需求，据了解，2011年将会在去年调控基础上，采取更加严格的措施，遏制不合理的住房消费。在有政府监管的社会主义经济环境中，房地产经纪方面，要与国务院宏观经济调控措施保持一致，房地产经纪业内人士必须掌握和了解国家政策，在国家制定的游戏规则范围内把握发展的大方向。

第二，就是房地产经纪机构，执从业人员，要严格执行《房地产经济管理办法》。这个部门规章实际上是三个管理部门联合发布的，是为了进一步完善我国房地产市场调控，整顿房地产市场秩序。其实这个办法在2007年就形成了讨论稿，之所以现在才出台，主要是为了配合宏观调控举措，这是出台第一个原因。再就是这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，所以出台也非常必要。房地产经纪行业发展到今天，需要制定行业从业标准和规则，需要建立完善资信评价体系等，这是出台的第二个原因。第三个原因就是房地产经纪行业在快速发展过程中虽然为房地产成交、促进市场发展方面做出了大量的贡献，但也确实存在一些不太规范的行为，这个部门规章就是要对这些行为进行规范和约束。因此我们的行业执从业人员要严格遵守。

第三个就是房地产经纪机构的负责人要树立做优、做久，做强的意识，克服由于房地产市场波动的影响，致力于企业，乃至整个行业的长久发展。做久就是创品牌，做百年老店的意识。房地产经纪行业是一个很有发展潜力的行业，我们要有做大，做强的信心，尽管目前国家宏观调控政策对成交量带来了明显的影响，但是目前我国房地产中介还是一个很有发展空间的行业，也面临着很好的发展契机。因为房地产交易中房地产经纪的比重还有很大的提升空间，据了解在经济发达的国家和地区房地产交易中大概有90%以上都要通过经纪服务来促成的，而我们国家目前大部分城市的二手房交易里面，只有50%左右是通过我们经纪服务促成的。少数的市场程度发育比较高的城市，也只达到70%，极少的能达到80%，因此我们房地产交易中经纪服务的比重还有很大提升的空间。我国房地产市场仍然处于一个快速发展时期，近十年来，我国人均住房面积，以每年增加一个平方米的速度在递增。这在世界上是绝无仅有的，我们商品住宅的销售量大幅增长，2009年达到了8.6亿平方米，2010年是9.18亿平方米。北京上海、广州、深圳这样的大城市，二手房市场也是发展迅速，已经超过了新建的商品房市场。深圳的二手房成交量占房地产总成交量的60%以上。所以未来会将有更多层次的二手市场将成为市场的主体，因此我们房地产经纪行业的发展前景是非常广阔的，我们完全有理由相信，中国的房地产经纪行业，在促进房地产市场，有效运行等方面，将发挥着重要的作用。因此我们要树立做优、做久、做强的意识，致力于长久的发展。

第四个就是加快计算机网络地理信息系统的现代科技在房地产经纪行业中的广泛应用，逐步实现我省中介行业的转型，向现代服务业的转型。

在国家房地产宏观调控的环境下，我们要沉得住气，沉得下心练好内功，提高服务水平，提高业务能力，加强内部管理，加快现代科技在企业中的广泛应用，逐步实现转型，我们房地产中介行业将会越做越大。

湖南中信发房地产评估有限公司总经理  彭江建

彭江建：要加强评估行业和经纪行业的联合与合作

今天很荣幸和在座的各位对湖南省中介市场形势进行探讨，我谈谈个人的几点看法。

第一，要加强人员培训，提高人员的整体素质。我们平时接触过程中，有很多从业人员包括经纪、评估从业人员，确实很想考证，但是因为工作很忙，没有时间看书，往往参加了了考试没有通过。上次开会有个株洲的老总从业了十几年，他说，我可以说我是一个资深的经纪人，但是我参加了几次考试没有通过。这种现象在我们行业中也是普遍存在，我觉得培训这一块是不是可以从全国、省、地市州三个层次设立培训机制，另外在培训地点上有个精心安排，培训形式可以多样，采取网络教学的形式，因为很多从业人员利用工作时间上课很难，网络培训方式时间和地点都比较灵活。

第二，要加强评估行业和经纪行业的联合与合作，我感觉房地产评估是从技术测算方面体现房地产市场价格，而经纪是完全从市场方面体现房地产市场价格，两个行业都各有优势，如果联合起来就可以优势互补。比如我们现在长沙和湘潭做的存量房征税房地产评估系统，所有的房地产市场价格测算参数设定都是由房地产评估机构来做的，但是这个网络系统数据和日常维护需要大量实际成交案例，这个优势就在我们的经纪机构，所以两个行业的联合和合作能使中介行业能有进一步的提升。

第三，要加强行业的宣传，不光是对中介法律法规的宣传；还要加强我们中介行为的宣传，让老百姓知道我买房有哪些程序，要交哪些费用；第三个方面的宣传就是中介机构、企业、经纪人公开信息的宣传，第四个方面还要宣传中介机构的优良行为，增加中介行业的透明度，树立中介行业良好的社会形象，去年在省房协的领导下，湖南省出台了经纪发展五年规划和评估行业发展五年规划，规划出台过程中广泛的征求了意见，通过了五次修改，体现大家对这个行业充满了信心和感情，希望大家在这个行业中越做越好。

湖南万源房地产评估有限公司副总经理  雷海平

雷海平：塑造专业形象，提升行业地位

我觉得《房地产经纪管理办法》的出台，对我们房地产中介整个行业是一种肯定，我感到很欣慰，这也是国家对我们整个中介行业的重视。我们房地产中介在房地产行业发展过程中起到了很大的作用，这个《办法》的出台不仅仅是宏观调控的一个政策，也是规范行业行为、肯定行业成绩、提升行业地位的一个办法。在我们目前经济发展形势下面，我们房地产中介机构怎么更加好的塑造我们的专业形象，提升行业地位？作为经纪行业，从以前来看还是存在很多问题，刚才大家也讲到了。现在国家的框架性的东西已经出台了，省里面也会相应的出台实施细则，我觉得这个细则应该考虑以下几个方面：

第一，要加强从业人员的管理，提升人员的素质。我是从事评估行业的，房地产经纪从业资质原来我也考过，但是没有从事这个行业，所以拿了证也没用。而从事这个行业的据我了解，确实存在很多水平和专业素质不够高的，我们怎么去达到这些要求，提升整个行业的水平，我想同样应该建立继续教育制度。评估行业在中介行业里面相应的制度建设的比较完善了，做得比较好的可以借鉴。还有加强人员管理是否可以建立信用档案制度，经纪人员原来流动性很强，相应约束制度比较少，应该加强人员管理，建立信用档案，就可以避免这个行业的从业人员良莠不齐。

第二、就是加强机构的管理，要从机构的准入，提高准入门槛，具备哪些条件，备案制度等方面入手。

第三，要加强职业行为的管理，执业行为的规范、职业流程的规范、程序合法，再就是社会标准要公开，制定相应的标准。

第四，有必要加强监督管理和行业自律，有关主管部门要对我们的机构、人员、行为加强监督管理。建立黑名单制度，对违规操作的进行公布，在相应媒体上进行公示，建立退出机制，做到可进可退。同时协会在这些方面应该制定出台一些行业的规范。

对于评估，从评估这个行业的发展来看，评估相应的制度、管理办法相应来说要健全一点，行业自律方面也做得比较好。虽然在机构中、执业中也存在一些问题。但是我觉得同样的我们也要更好的塑造我们的专业形象，提升我们整个行业的地位。国外房地产中介行业从业人员整体地位相当高，我们国内来看，也是越来越受到重视，地位也越来越高。我们有必要加强学习，了解国际上的好的经验，更好的把自己的企业做大做强，做出品牌。同时也要提升我们自己的地位，评估行业结合公司实际我觉得有几点：

一个就是现在很多房地产评估机构都在竞争一些银行抵押评估、房屋征收评估，范围很狭窄，我们应对这种现状，我们现在房地产评估行业发展比较专业了，经纪也越来越规范，咨询这一块还没有独立出来，但是咨询这一块的需求还是有很大的，所以我们机构应该拓宽服务范围、拓展业务渠道，不仅仅是做评估，还要做一些咨询业务。不要搞恶性竞争，靠品牌和服务来赢得市场。再就是要更加专业化的服务，更加精细化，专业化，就会做得更加到位。还有就是要提高估价师的综合素质，通过各种渠道加强学习，适应国际化的需要。

湖南省正大行房地产代理有限公司行政总监  张洁洵

张洁洵：《办法》的落实，需要一个强有力的执法和监督部门

《房地产经济管理办法》是国家一个粗线条的部门规章，到各个地方有个具体实行的问题，比方说每个地方在做细则的时候有几个方面是可以进一步深化的，比如机构人员的数量到底定在多少个合适？对协理怎么认定？对国家经纪人怎么认定？有些人有经纪人的证，但是他没有做后续的培训，没有在相应的机构注册，多少年了这个证件还有没有效？这还需要一些细则来进一步规范。

我个人认为这个《办法》出台对整个行业来说是一件好事，因为它是规范整个行业发展的一把尺子，各个地方能够把这把尺子用好，这个行业就会管理的更好，因为从整个中介行业今年的发展来看，一直没有一把尺子，所以出现很多问题，因为这个行业有暴力可图，有很多信息不对称的便利在里面，造成不诚信的操作，用不诚信换来利益。有了《办法》以后，我建议地方出台细则的时候要把这个尺子用好，做得更加严格，让那些不诚信的人付出代价。代价越大，不诚信的行为就会越少。

还有能不能多从正面来树立行业形象，如果这个行业总是处于一种黑幕曝光的环境当中，这个行业的从业人员不可能有更大的发展。

从执法的角度来讲，涉及价格部门、住建委、人保部，三个主管部门的力量联合规范，对我们来说是个好事情，说明国家对我们这个行业各个层面的重视。但是我有个担忧就是将来在监管和执法的过程中，三个部门到底怎样来划分各自的职责范围，如何来联合。如果大家出台一个办法后，没有一个强有力的执法和监督单位，是没有用的。检查督促落实的责任落实在哪一个部门？这个很重要。我有个愿望就是让这个队伍里面的害群之马越来越少，那么整个行业的形象才会越来越好。

还有一个问题，我们做代理行业是受这个管理办法的制约的，但是如果房屋买卖不是经过我们来做的，是开发商来销售的，他受不受这个《办法》的制约？他们的售房合同需不需要经纪人签字？这个就是政策执行起来有很多细节需要考虑的。有个办法总比没有办法好，而且这个办法应该是越来越完善的，我希望我们出台的这个《办法》能够为我们这个行业带来希望，是这个行业的指路灯，指明灯。

瑞尔特地产控股集团湖南区域总经理  吴朝闻

吴朝闻：加强一、二手房联动，打造品牌

很荣幸能利用这个机会跟大家来谈谈这个行业整个市场的形势和发展。

其实从大中介的概念来讲，我们做一手房也好，做二手房也好，在很多城市都是联动的。这种联动在很多一线城市越来越多，一手房在很多城市里面成交的比例在下降，二手房的成交的比例在上升，而且个别城市二手房成交比例已经是占了绝大部分，像深圳二手房成交比例是占了60%以上，还有北京、上海，这是一个发展趋势。

从大中介概念上来讲，我们有很多空间，有很多事情去做，到底怎么去做？我们发现在很多二三线城市，因为大家相互之间一二手房的信息不对称，导致服务时资源没有共享起来，我觉得这是大家在大中介里面可以互动的空间，目前宏观调控给中介经纪暂时性的影响比较大，如何生存发展，我想大家不光只是看到自己眼前的蛋糕，还应该加强相互合作来走出困境。

我们做这个行业来讲也不容易，因为调控，一线城市因为成交量的下滑，导致很多门面关闭。在长沙，我们大家也都有心把这个行业做起来，我想新出台的《房地产经济管理办法》对我们的发展来讲是一个机会。会带来一个转折，想在这个行业发展的公司可以在品牌方面来打造，取得突破。怎么样结合整个行业发展的方向，打造自身的硬实力。我们做代理公司，包括一手房和二手房的，都是可以共同面对的课题。在生存方面，很多公司都希望把这一块给做起来，我们可以合作、联动，暂时的摆脱目前的困境。最主要的是从品牌来做，因为目前在长沙来讲这方面还是比较缺的。

我要讲的第二点就是随着条例的出台，省房协未来也肩负着很大的责任，如何来做好行业教育培训的问题。整个行业管理，包括执行，跟这一块离不开的。教育培训的模式需要更加灵活，长沙市场发展不可能跟一线城市对比，他们相对在二手房成交量支撑比较大，长沙这一块暂时比较弱，处于发展过程中，应该有一些个性化的处理，出台细则方面也要有地方性的考虑。我们仍然是在大规模的推进城市化，一手房大量的上市，势必会影响二手房，市场跟其他城市不一样，所以要在可能的情况下培养市场，培养的同时进行管理，通过教育培训方面来落实，这是可行之道。培训方式可以各个地方联动配合，可以通过评选的方式来做品牌。这样可以促进从业人员的积极性，乃至他们自己品牌，口碑意识。这是我们下一步很关键的环节。

湖南友谊房地产评估经纪有限公司总经理助理  唐晓芳

唐晓芳：拓展评估行业领域

听了大家的发言，我有两点感触：

一个就是房地产经纪行业这一块，我们评估行业和经纪行业合作主要是在二手房，个人直观感觉经纪行业店面特别多，很多像是家庭式作坊，我们刘秘书长刚才也讲了。我感觉就是要加强机构的规范性，根据《房地产经纪管理办法》的出台，对这些机构、从业人员、规模、注册资本等方面出台一些具体的标准性的东西，优化房地产经纪的行业结构。

另外是评估行业，像雷总说的我感触很深，确实要拓展我们评估的业务范围和业务领域。我们平时也在想，目前我们大量的工作都在传统的抵押评估和拆迁评估，但是我们可以涉及的业务还有很多，比如企业改制涉及的评估、以及施工过程中房屋价值的损坏等理赔的评估等等，我们都可以去做。

还有我们评估行业从业人员的专业水平也需要进一步提升，才能使整个行业的地位得到整体提升。

省房协中介专业委秘书长  周凌

周凌：规范行业信用信息管理，加强行业自律

李主任刚才讲到，中介行业在许多发达国家已经发展非常成熟，行业地位也非常高，国内包括湖南省中介行业这几年也处在一个快速发展的过程中，但是我们因为发展的时间比较短，法制的不够健全，行业发展中还存在很多问题，刚才我们的刘秘书长也讲了一些。下面，我就我们省房协中介委目前做的事情我谈几点看法。

第一，我们要配合省厅研究出台《房地产经纪管理办法实施》细则，我们今天开会以也是为了这个目的，听取了各位专家包括老总的建议，这些给我们细则的出台提供了很好的支撑。

第二，我们要建立健全整个行业组织，提高行业的自律，之前我们省房协中介委结构是以中介评估机构为主，经纪机构会员不足，所以在经纪机构的监管过程中我们也要逐步实现覆盖，把经纪机构逐步纳入到我们省房协中介委来，把整个房地产经纪这一块管理规范好。在行业自律方面，我们也会依托整个房地产行业的信用信息管理办法来对我们整个经纪行业及房地产经纪人员进行信用信息的管理。在经纪人协理培训这一块，我们都在加紧做一些相关的前期工作，这也是我们省房协中介委目前的一个工作的重点。

第三，刚才李总也说到了，我们整个经纪机构要强化做优、做久、做强的意识，要做百年老店，克服短命经纪的现象。还有我们的从业人员素质的提升，要提高整个行业的形象和地位。我们也在积极的研究一些办法来促进，包括行业宣传方面，我们也在正面的进行引导，希望能把我们的行业能越做越大。

省住房和城乡建设厅房地产监管处副处长  颜和平

颜和平：政府对中介行业要进一步扶持、引导、规范

从刚才大家的发言里面，我有两点感想。第一个就是我们房地产中介行业是一个新兴的，充满希望的行业，应该说极具发展潜力的行业，每年房地产交易量其实很多是通过中介来完成的，我们现在房地产税收在地方财政收入中占了很大的比例，房地产中介牵涉到房地产行业的发展、繁荣、稳定，直接关系到我们湖南省经济的发展和稳定问题。房地产中介发展好坏也直接关系到整个房地产业的形象问题和长远发展问题。从刚才大家发言中可以看出这个行业里面藏龙卧虎，有一大批专业人才和实力比较强的企业，所以说这个行业真的还是充满希望的。

第二个感想是因为新，所以还不完善。我们刘秘书长总结了几个方面的问题，比如备案率低，比如收费不规范，比如操作不规范。我的总结就是偏小，可以是两夫妻摆一张桌子就开一个中介机构，而且这样的小公司很多；再就是偏散，体现在企业与企业之间的合作方面没有规范，还体现在信息共享方面，合作的精神不强。还有就是偏乱，收费标准不一，操作程序不规范。应该说大家都看到了这些问题，而且有很好的思考，对我们行业的发展有很多启发。

再此，我还谈谈我自己在三个方面的思考，怎么样去规范这个中介行业的发展。第一个层面是政府的层面，我们是房地产业主管部门，是怎样的思考的。对于这个新兴的行业，极具潜力的行业，政府应该采取一种怎样的态度来对待。是放任自流还是严厉查处逐步规范？虽然目前房地产中介行业还没有引起省里党政主要领导足够的重视，秘书长提出的六个字的方针我非常赞成，第一是扶持，第二是引导，第三是规范。扶持是对这个行业持相对宽容的心态，先让它发展起来，不宜一下子管死。引导主要是指政策性、宣传性的引导，这是为什么我们加紧出台相关的制度，要引导这个行业往好的方向，往规范的路上走，我们讲一个很重要的手段就是信用管理，用信用来引导。再就是宣传的引导，税费的引导。扶持，引导之后还得规范，也就是一个政策落地的问题。就是这个实施细则和执法的问题，政府起早制定实施细则就是要解决这个政策落地的问题，不规范的行为要怎样的处罚，这个也是必须的。

第二个是关于行业协会在这个行业的发展中间应该做哪些事情。今天我们邀请来的基本是行业中有影响力的企业，由我们企业组成的行业协会应该是引导行业发展的助推器，我认为行业协会应该做四个方面的问题，第一就是正面的宣传，除了宣传政策以外，还要宣传我们好的企业，在我们行业里面优秀的人物。第二个我们目前在抓的，能够立竿见影的，对行业的引导有关键性作用的就是信用制度建设问题，我们现在整个房地产行业信用体系制度的建设已经基本完成，准备在下半年推行，其中很重要的一块是房地产中介的信用。通过省市县联动，中介企业要备案，我们要登记良好的、提示的、警示的信用信息，每个季度以建设厅的名义对企业的信用信息进行公布，每年在媒体上进行公布你这个企业的信用是良好，优秀，还是有不良记录。第三件事情就是抓培训，提升人员素质。利用可有的条件，不断提高员工的素质，不断的培养更多的专业的经纪人。第四个方面就是协会要抓紧信息化建设。

最后对相关企业和从业人员的思考，对大家提几个请求。第一个方面是很慎重的向大家提出，湖南省正在制定《房地产经纪管理办法》的实施细则，请你们重视这个事情，认真的看我们的草稿，多提意见，这是与我们大家的切身利益相关的，希望能集思广益。第二个就是我们信用信息体系的建设在九月份一定要运行，这里就包括中介行业信息的发布，这些事情要拜托大家的配合支持。第三个是要研究在新的房地产调控的形势下，房地产企业要怎样做优、做久、做强，在实践中树立中介行业的品牌形象。