通权达变：把握转型之机

    苏轼说：来而不可失者时也，蹈而不可失者机也。

    前面我们分析了目前宏观经济层面、房地产行业和客户需求层面三个核心的变化，现在百分之九十九的开发商就像是温水中的青蛙，他们并没有意识到周边环境微妙的变化，而这种变化对大量中小型房地产企业来说却是致命的。可以说已经是到了生死存亡之秋，如果他们还在一味的优化户型、优化营销、优化管理模式，不去调整战略方向，只会是治丝益棼。而一旦失去了这次跳出机会，将时不再来。

    明者因时而变,知者随事而制。正确的战略方向是中小型房地产企业在这轮角逐中成功转型之关键，所以我们的战略要发生改变。

从市场客户需求变化趋势，我们可以看到：第一、由单纯地买套房子居住向全家庭追求健康生活方式的一种改变，即以房子为载体来建立整个家庭的生活方式。第二，从住宅城市向住宅办公交通的高舒适度和低运营成本的转变，这就是绿色低碳建筑。第三．我觉得社会将会出现全民特别是知识阶层对健康的生活方式的一种颠覆式的认同，节能减排的社会责任感和社会责任意识将进一步增强。

    目前中国的老百姓，特别是中产阶级以上的这部分人，还没有意识到他们需要的不仅仅是一套房子，而应该是一种全家庭全生命链的二十四小时健康的生活方式，如果开发企业能为我们提供这样一种生活方式。这就是房地产行业未来可以转型的方向之一。

任何一个产品不是成本决定的，是你为客户提供的价值决定的，是客户对价值的感知决定的。老百姓已经从要一套房子改变成一种健康的生活方式，我们要从提供住宅的服务商变成提供生活方式的服务商。

    第二个方向就是，国家资源环境已经如此的不堪重负，但是经济必须增长，只能走低碳发展之路。我们国家的经济增长方式必须由三高转向三低型，企业谁有准备就能得到国家政策的支持。

    机会总是留给有准备的人。所以市场上总会有一些有远见的企业和企业家走在前面，往往是在市场临界点的时候，提前做好充分准备，就能把握这次转型之机，突破困境，出奇制胜。

谋篇布局：构建绿色之路

    英雄者，胸怀大志，腹有良谋。我们既要认清形势，把握机遇，又要找准方向，谋篇布局。前面讲到，我们的方向是要走低碳绿色建筑之路，从提供住宅的服务商变成提供生活方式的服务商。

    我们先来看我国绿色建筑当前的状况，目前我国城乡约470亿平方米存量建筑中，达到节能标准的仅占5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍属于高能耗建筑，能源利用率仅为 33%，落后发达国家20年。在我国，建筑总能耗（包括建材生产和建筑能耗）约为全国能耗总量的30%，其中用于建材生产的能耗占到全国总能耗的12.48%。在建筑能耗中，围护结构材料保温性能差、保温技术落后，传热耗能高达73%~77%。从事绿色建筑的企业非常少，全国存量建筑和新增建筑中，真正达到绿色低碳的建筑只占0.05%。

2009年，深圳万科城四期和朗诗苏州国际街区获得了建设部颁发的绿色三星标识证书，这是全国首批获得该认证仅有的两个住宅项目。王石宣布，2010年万科新开工的绿色三星级建筑总量将超过100万平方米。 此外，包括万通、绿地、金地等地产业传统大佬，也纷纷开始对绿色地产倾注更多的精力。

    所以说绿色建筑在全国的发展到了一个临界点，必然会迎来一个绿色经济主导房地产行业的春天。

    我们说的绿色房地产经济就是用绿色的经济技术来改良不动产，达到一种高舒适度、低成本运行、低碳、低排放，也就是达到环境保护和资源能源节约的一种经济增长方式。

    核心问题有三个，第一就是战略定位，即咱们做什么；第二就是商业模式，即我们要用什么方式来实现目标；第三就是执行体系，就是达到这个目标的体系构建，其它都是得到这三个核心的依据。

    战略定位：首先我们要分析商业环境变化、客户价值变化、竞争对手变化，再分析企业自身资源与能力，然后经过加减乘除做出自己的战略定位。前面我们已经有详细的分析了，这个定位一定是符合国家发展的变化，符合客户需求的变化，有一定的竞争力的，形成自己竞争优势的，然后自己的资源与能力又相匹配的，如此定位就很清晰了。

    商业模式：简单的说就是怎么实现这个战略目标。包括盈利模式、风险识别和控制体系、可持续发展能力。盈利模式就是如何赚钱，这是企业生存发展的基础。风险与盈利是同在的，所以要善于分析战略风险和战术风险，及时做评估和调整，建立控制体系，从而提升企业的可持续发展能力。

    执行体系：战略、模式设计好以后，再来设计执行体系。包括管理体系、财务体系、营销体系、供应链体系，而且四大体系不能有短板。在图中我们总是有反馈、校正和反馈，这是为了不断的根据环境的变化来修正定位和模式。

    其中还有企业价值评估，这个价值包括财务价值和战略价值，这个体系值多少钱？无形资产值多少钱？系统是否是不可复制？最终结果是以客户满意度为标准，建成以后你的能耗是多少，你的客户满意度是多少？我们用绿色建筑做不动产，技术的成功不完全是研发环节，还有施工的过程中效果能不能得到体现，如果施工过程配合不好，节能效果就会大打折扣，还有运行效果，把这些加进来，就形成了你的系统能力，你的产品推上市场才会赢得市场认可。只有当你的产品最终能够让客户满意，又符合国家绿色经济发展的需要，你才能成功。

    当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军，在传统发展方式遭遇瓶颈之际，我们不能等到“竣工之日就是整改之时”，必须抓住机遇，迅速做出反映和战略调整，抢先谋篇布局，虽然目前我国绿色建筑尚处于起步阶段，但是我们可以看到，绿色经济正在创造房地产行业的未来。

 （整理/贺艳梅）