极端的言论是议论者的特权，政策制定者需执中而行。事实正是如此，被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不矛盾：2010年调控以来抑制投 资性购房从没有松动，这让房价的上升有了天花板;为了避免房地产市场硬着陆，从2011年年底开始地方政府陆续出台政策扶持刚性需求，让房地产市场有了 底。房地产调控上有顶下有底。

    让房地产市场有支撑，仅靠刚性需求与改善型需要还不够，还需要国民生活的改善，以及人均收入的提高。

    一种流传久远的错误观念认为，人口红利造就中国房地产市场之大底，只要有了每年上千万从农村转移出来的人口，房地产就会蒸蒸日上。数据与经 验没有印证这一理论，1949年之后出生率最高的年份，并没有形成中国房地产高峰，也未形成商品房市场的蓝海，当时中国城市中人们在单位分房的泥潭里挣 扎。而出生率极高的印度、孟买等地，与高房价齐名的是一望无际的贫民窟，只要看过那部有名的电影《贫民窟的百万富翁》，就会对可怕的城市“滚地龙”留下深 刻的印象。

    只有庞大的人口转变为有效消费群体，房地产市场的增长才能脚踏实地，而培养有效消费群体就是让更多的人拥有财富，拥有稳定的工作，让从农村 转移出来的人群变成有效消费群体，因此，只有国民收入的普遍提高才会带来房地产市场的健康繁荣，否则房地产市场就会陷入畸高畸低的恶性循环之中。

    著名的行为金融学家、耶鲁大学教授罗伯特·希勒，参与设计了标准普尔/凯斯-席勒住宅价格指数，开发出自己的美国现有住房价格指数，从 1890年到2004年间的真实(已按消费价格通胀率进行过修正)的住房价格指数中，参照了建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据，对美国的房地产价 格作全面的观察。

    希勒从美国的历史数据分析，发现历史上房地产价格并没有明显大幅上涨的现象，历史上房价与建筑成本关联性很强。也就是说，在正常的以消费主导的市场中，建筑成本与房价有很高的吻合度，考虑到中国的土地价格占比在30%以上，因此在成本中必须加入土地价格等因素。

    房地产泡沫疯狂时期，建筑成本、人口红利等参数都失去了作用。在美国房地产泡沫高峰期的1997年到2006年，美国总体住房价格涨了 85%，希勒认为原因有待继续研究。他寻找到的一个解释是，次级抵押贷款。自2001年起出现的次级抵押贷款规模的快速膨胀，这些快速增加的贷款被提供给 了那些低收入购房者，并用于资助他们购买低价住房和其他相关的投资工具。2006年的繁荣期见顶后，低价住房价格的较快下跌与该市场出现还款拖欠和丧失抵 押物赎回权的问题也是同步的。也就是说，疯狂上涨的房价只有一个理由，那就是货币泡沫与虚拟经济的泡沫。

    我国此前12年的房地产市场繁荣到房地产市场泡沫，恰好与我国的广义货币发行量上升相吻合，从反面印证了货币泡沫才是中国房地产泡沫的元 凶。此轮抑制投资性购房，必须与抑制货币过量相配套，否则中国房地产泡沫难以根除，只能靠限购强行摧抑，一旦取消限购，投资投机性购房难免“春风吹又 生”。

    支持刚性需求就是支持民生。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需 求”。这是避免房地产市场大起大落的必要之举，但仅有优惠政策远远不够，如果不能缩小贫富差距，国民收入无法提升，刚性需求很快将走到尽头，不可能成为房 地产市场的铁底。

    据社科院发布的 《2011年房地产蓝皮书》，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平方米，新增套数在4300万左右。截至2010 年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平方米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达 到或者超过了一套。就城市本身而言，刚需增长空间不大，关键在于从农村转移出来的人口，每年1200万的农村人口转移到城市，就需要大约400万套的房 屋。

    如果让这部分人口拥有土地增值收益，以公允价格获得农村的地产收入，加上专业的技术培训后所获得的稳定收入，则这部分人口将转化成有效消费群体。如果城市化率到达60%以上，则未来我国房地产刚需还将保持十年左右的增长。

来源：每日经济新闻