2月28日省住建厅副厅长高东山在召开的银企座谈会上指出，我省房地产开发企业要抢抓机遇，加快调整结构，转变增长方式。为此《湖南房地产》将推出“抓住机遇，谋求转型”的系列记者调查。

湖南房地产业转型调查之一

                ——休闲旅游地产

（文/徐拓）

随着2011年回归声疾，调控策紧。曾经“只赚不赔”的房地产业正在悄然终结，不过，借助于中国经济的深厚积淀和城市化的快速进程，中国楼市依然有着巨大的发展空间，但其“转型发展”已属必然。其中，休闲旅游地产不失为一个很好的方向。

湖南休闲旅游地产蕴含巨大潜力

据了解，SOHO中国董事长潘石屹曾经过说，过去十五年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2012年开始，这种重规模的商业模式已经结束。

在这种大的背景下，我省越来越多的开发商把眼光投到了休闲旅游地产上，这也正是因为我省蕴藏的丰富的旅游资源。

回顾2011年，全省旅游业继续稳步发展，旅游总量实现快速扩张。数据统计显示，全年接待入境旅游者220万人次，同比增长16%；实现入境旅游收入10.65亿美元，同比增长20%，创历史新高；接待国内旅游者2.45亿人次，同比增长20%；实现国内旅游收入1652亿元，同比增长21%；实现旅游总收入1740亿元人民币以上，同比增长22%。

同时，全省目前共有等级旅游区(点)157家，韶山、岳阳楼-君山岛、天门山、岳麓山—橘子洲4家景区新晋升为国家5A级景区，加上之前的张家界武陵源和南岳衡山，5A级景区共有六个。共有五星级酒店17家，今年还引进了万豪、希尔顿、威斯汀、洲际、凯宾斯基等一批国际顶级品牌旅游饭店，国际化水平大为提高，将进一步吸引国际游客。

从国际经验来看，800美金到1000美金人均GDP的时候，人们产生了旅游的动机，到4000美金的时候产生了出国旅游的动机。整个社会继而迈入休闲时代。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代分别进入休闲时代。2011年，湖南人均GDP超过了4000美元，一个休闲消费时代即将快速来临。

据某网站做的休闲旅游地产调查上来看，在出游目的上，有54.05%是为了光观游览，有32.43%是为了休闲度假，两者共占到了86.48%。对比此网站其它年份调查，休闲度假比例在正在逐年增加，这也意味休闲旅游地产的市场将会越来越广阔。

湖南省经济地理研究所副所长、湖南房地产业协会首席经济学家王义高谈到，现在我国国民的生活轴心正逐步由劳动转向休闲。这是因为技术进步和劳动生产率的提高，直接导致劳动时间的减少，闲暇时间增加，社会生活时间分配结构产生变化。按照我国现行的节假日制度，我国国民的年节假休息日为115天，再加上带薪休假，总休息时间大约超过1/3。

在美国休闲业已成为位居前列的经济活动，美国人有近1/3的休闲时间，有2/3的收入用于休闲，有1/10的土地面积用于休闲，国民经济的1/2发生在休闲领域。比较美国经济发展的经验和我国国民财富的增加，休闲旅游产业完全可以成为新的支柱产业，开发商无需担忧宏观调控会挫败房地产消费需求，问题在于如何实现转型和升级。

湖南大学城镇与房地产研究中心主任阳学文认为，湖南休闲旅游地产投资前景非常好。论其原因他认为有四点：第一，在政府严格调控房地产价格的形势下，大批房地产商、煤窑主或其他投资者纷纷转向旅游开发。经济调控、转型十分严峻，旅游投资非但没有受到多大影响，反而继续攀升。中国旅游投资正处在一个新的发展时期。

第二，民营资本涌向旅游开发，有利于改变旅游景区国家所有、政府经营的格局，向市场化、多元化方向转变。

第三，休闲度假地产开发正在成为新一轮旅游投资的主导方向，休闲度假正在成为国内旅游市场需求的主流。

第四，投资者的实力雄厚，规划建设的项目规模大、档次高，少则上亿元，多至几亿、几十亿元，而且往往是由一家投资商控制一个旅游区的开发，少则几平方公里，多则一二十平方公里乃至更多，往往属于地方政府定的“大项目”。这与旅游开发早期小打小闹的零星开发大不相同。

湖南休闲旅游地产发展面临的挑战

湖南保利房地产开发有限公司总经理李勇在与记者交谈中表示，过去不少湖南企业，以休闲旅游地产的名义运作项目，但往往“休闲旅游挂帅，住宅开发唱戏”，即先地产后休闲旅游，没做综合性的休闲旅游地产先做房地产开发，把休闲旅游做成了幌子。开发企业在前期的住宅类产品的开发中获取利润，却忽视了休闲旅游项目自身的造血机能和经营能力，为将来的长期运营埋下隐患。

浙江晟昊集团副总裁刘开皓谈到，旅游地产在湖南省其实并未真正开始发展。一方面，我们应该走出去，不仅是推广我们的旅游资源，更要推广当地的旅游地产项目，吸引大量的投资客，促进经济发展；另一方面，完善城市旅游配套建设，要为游客提供良好的旅游景观，也要为游客提供优质的旅游服务。

在海南，90%以上的楼盘都在做旅游地产，多数的项目均能做到景点与城市的合二为一，更重要的是其背后有强大的旅游配合做支撑，这是海南旅游地产成功的关键所在。只有配套先行，旅游地产才能有发展。

海南70%以上的购房者均来自外地，且多数都是二次置业以上的。旅游地产的发展绝对不能仅限于本土，走出去、请进来，才是根本出路。

湖南与海南相比，其实并不缺乏资源，缺乏的是对生活的人文品质管理和精细化管理。如张家界是“国家综合旅游开发试点基地”之一，但也未见有实质举措。对湖南而言，资源不是问题，问题是如何在良好资源为核心的基础上打造优秀产业和产品。

休闲旅游地产叫好是否叫座

“如果在有经济能力的情况下，我还是愿意购买一套休闲旅游房产的。而且我会选择在市郊购买一套休闲旅游房产，不会选择旅游业较发达地区购买。旅游业发达地区通常情况下，房价会较高，既然是休闲旅游，肯定是在不影响现有生活条件下购买。再者，由于我职业的原因，假期不会太长，去远的地方很容易把时间浪费在路上。其实有一点我还是非常担心的，不管在哪里购买肯定还是担心被偷的问题，我肯定不会经常在那里住，如果被偷了总还是不好的。”有一位出租车司机跟记者谈到。

一位在某省直单位供职的公务员跟记者说，他在北海就有一套房产，每年都会用年假过去玩几天。笔者感到疑惑，为什么选择北海？而不选择海南呢？海南应该比北海的风景更好啊！他表示，我不太喜欢海南，因为海南我觉得开发有点过度，商业味太浓，既然是休假当然还是选择跟大自然比较亲近，能很好放松的地方了。我觉得北海还是不错的，能让我完全的放松，贴近自然。

“我暂时不会想购买休闲旅游地产，如果光做投资我可能会有所考虑。因为我单位每年都会组织出去旅游，有国内的也有国外的旅游。现在国内的休闲旅游地产完全就是在风景点建了一栋房子，除了风景好一点外，配套设施简直少得可怜。像我这样的年轻人出来玩当然想放松，风景很好当然可以让我很舒服，但我又不是爸妈那一辈的人，休闲娱乐肯定也是少不的了，如果我还要跑很远的地方玩，那岂不是很累？这不是自己给自己找罪受嘛！”一位在省内某大型上市公司的白领和记者这样谈到。

在记者的随机交谈当中发现老百姓对休闲旅游地产的认同度还是较高的，但安全、价格、开发程度、开发区域等都是比较关心的问题。如果能够很的好解决这一系列问题，记者相信休闲旅游地产将会是另一番景象。

如何接地气发展休闲旅游地产

今年1月26日湖南省旅游局透露，《大湘西生态文化旅游圈旅游发展总体规划》日前已通过专家评审，提出未来十年计划投资2000亿元，把大湘西建设成为全国重要的旅游经济强区。大湘西生态文化旅游圈包括张家界、湘西土家族苗族自治州、怀化、邵阳、常德五个地区及永州市的江永县和江华瑶族自治县。《规划》并提出“一个龙头、二个中心、五个支撑城市、一条廊道、四条精品带、六大功能区”。着力建设张家界旅游龙头、凤凰和崀山两大旅游中心，依托张家界、常德、吉首、怀化、邵阳五大区域中心城市，构建大湘西生态文化旅游黄金走廊，形成大湘西世界遗产旅游带、沅水山水民俗景观带、沪昆高速民俗生态旅游带、原生态自然风光旅游带四条精品旅游带，打造大桃花源山水田园休闲度假、张家界奇山异水遗产、湘西文化生态风情、怀化古城古镇古村、大崀山原生态文化、中华瑶乡民俗文化等六大旅游功能区。获得这个消息以后，省内一些寻找转型、产品升级的开发商快速做出反应，一些优质的休闲旅游地产项目也正在筹划中。

省住建厅副厅长高东山表示，现在国家正在进行市场调控，正好是湖南开发结构调控，转变湖南房地产增长方式的好时机，而休闲旅游地产则是一个重要的方向。要保持旅游地产的整体性，同时也要保持旅游资源的完整性，旅游地产的系统性要以世界品牌为龙头，形成完整的旅游地产体系。国土资源厅地产处副处长刘谠同时也表示，针对好的旅游地产项目，在不违反相关法规和政策的前提下，国土资源部门将采取积极灵活的态度使旅游项目落到地上。

湖南经世置业有限公司总经理邹丽君认为，湖南在休闲旅游地产这个领域，应该说是方兴未艾，目前并没有什么非常成功的案例，但潜力是非常巨大的。未来，我省休闲、旅游、养生地产应结合湖南特有的地域、文化、自然等优势，围绕张家界山色等自然资源，株洲炎帝陵、湘潭毛泽东、彭德怀故居等人文资源，湘西凤凰等民族特色以及生态环境优越的旅游资源进行深入挖掘，并将观光旅游与消费、购物、地产有机结合起来。休闲旅游地产的前景将十分看好。

汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋认为，我省是内陆省份，与海南无可比性，与成都可类比，但对文化尤其对休闲文化的理解还是有重大差异。在我省，休闲地产可结合农地流转与现代农庄进行开发，旅游地产可结合景点开发，但相对来说，我省景观资源集中在偏远山区，如果要搞旅游地产要走差异化的道路。

李勇认为，未来这个新生行业要健康持续发展，就应该从休闲旅游地产自身挖掘潜力，实现自身盈利，真正做到表里如一，让休闲旅游地产回归本源。因此根本上是找到休闲旅游地产的盈利模式，找到利润增长点，而不能依赖住宅房地产开发销售。

湖南恒万投资(控股)集团有限公司副总经理乐兵认为，我省休闲旅游地产，首先需要政府大量的前期投资、其次政府在政策上要给予大力支持，如相关费用的减免等。大的区域环境的引导很重要。结合到湖南实际情况，他觉得首先应先在长株潭三市结合部核心区打造休闲地产；如大型休闲购物中心等，其次要在已有资源性的城市进行旅游地产试点，如张家界、郴州等。

在国内休闲旅游地产热潮中，我省要如何抓住这次机遇，结合本省实际，寻找市场空白点，找准我省休闲旅游地产定位，这是值得政府、开发商、学者好好思考的问题。