编辑/ 姚春花

宁乡在唐朝贞观年间以“乡土安宁”之意置宁乡县。千余年来，境地析划，几经变化，县域却沿袭未变。近年来，这个默默守望沩水千年的滨江古镇，无论是经济发展还是城市建设，都攀升到了一个前所未有的高度。 

“点上一支烟，全城跑一圈”说的就是几年前的宁乡，现在的宁乡县面积已达到32平方公里，人口由不足10万增加到了31万。城市的发展离不开房地产的发展，2008年至2010年，宁乡县房地产开发企业从73家增长至106家，房地产开发投资金额从29.6亿元增长至38.9亿元，房地产新开工面积从150.46万平方米增长至258.4万平方米；房地产竣工面积从117.6万平方米增长至145.66万平方米。全县商品房销售面积从52.7万平方米增长至120.1万平方米，房地产税收入库从2.5亿元增长至6.1亿元。商品房成交价格处于理性上升趋势，今年上半年商品住宅均价为3215元/平米。宜居宁乡的美誉度声名远扬。

宁乡县房地产市场在调控不断升级的情况下，能够保持强劲的上行势头，宁乡县是怎样利用现有的优势，促进了县域地产的健康发展？

结合县域特点，成功打造宜居名片

复合型县域经济带动房地产市场大提速。随着中部崛起战略深入实施，长株潭“两型社会”综合配套体制改革的深入推进，全县大工业、大商贸、大交通、大旅游、大城建的快速推进，发展空间更广。

宁乡境地江河相映成趣，历史悠久，人文荟萃。宁乡县利用 “灰汤温泉、刘少奇故居、里密印禅寺、千佛溶洞、四羊方尊”等旅游景点，结合宾馆、酒店、农家乐、旅行社、漂流、地方文化、休闲娱乐等，成功打造出旅游文化县。素有“天然药泉” “神水”的灰汤温泉是宁乡旅游业的一块金子招牌；一代伟人刘少奇诞生地花明楼，少奇故居成为了今日的红色旅游之地和全国爱国主义教育基地，围绕旅游业发展起来宁乡县域休闲地产的日趋繁荣，堪称长株潭的后花园。

宁乡经开区为长沙西线工业走廊的重要组成部分，有17个产业发展项目、1个综合交通项目、4个基础设施项目、4个配套设施项目纳入“三年行动计划”中。随着宁乡被列入“长株潭”城市建设规划范围，承载了宁乡东进融城梦想的金洲大道拉通，以及长益常城市轻轨站点、长韶娄高速公路等交通网络的完善，宁乡融城步伐和零距离对接长沙的进程进一步提速，促进了房地产的迅速崛起。

增长型居民收入促动刚性需求大释放。近年来，宁乡城镇化率从2008年的35.32%提升至目前的42.2%；预计到“十二五末”将达到55%以上；今年上半年实现县域生产总值242.1亿元，财政总收入29.9亿元，城镇居民人均可支配收入11346元，增长12.7%，农民人均现金收入6857元，增长17.3%。百姓对宜居环境和居住品质的改善要求越来越强烈，有效地满足了这部分人群的刚性释放和城镇居民改善型、享受型宜居需要的有效释放，成为购房刚性需求主力军。

包容型发展环境拉动“宁乡品牌”大提升。近年来，宁乡县经济环境不断优化、服务意识不断提升，驾驭经济发展的能力不断提高； 5127人才引进培养工程深入实施、科研院所与高等院校不断进驻，后续发展的智力支持更加强大，这些都全力提升了宁乡的美誉度，“投资置业、首选宁乡”品牌叫响，有效提升了宁乡楼盘品质和外向购买率。近几年涌现了大批优秀品质楼盘，并且随着宁乡区位优势的日益改善及价格上的性价比，必将吸引更多的包括长沙及周边地区的的人前来宁乡购房置业。

紧跟市场脉搏，合理引导市场

根据市场发展态势，结合宁乡县地理、环境、交通优势，宁乡县先后出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于加强物业管理工作的意见》、《宁乡县商品房预售款监管办法》等。特别是2008年率先在省内县级城市出台了商品房网上备案和签约系统，启动了住房置业担保业务，有效激活了资本市场的活跃。

为规范市场秩序，宁乡县房产局定期召开房地产业联席会议，建立房地产市场信息收集、整理、发布制度，加强房地产税费征收一体化管理，建立起了一套前期严格立项联合审批、产中严格预（销）售监管、产后加强物业管理的全方位房地产开发监管体系。强力推行了商品房预售款监管制度，实行专户专款管理，做到专款专用。

为全面掌握了全县商品房供销总量、成交均价、销售进度，宁乡县房产局建立了全县商品房销售资金监管，税收监控的综合信息平台，及时准确的向税务、财政和银行提供数据宁乡县建立了商品房网上销售合同备案系统，实现了资源共享。宁乡县宁乡县房产局还建立了宁乡房产信息网和商务网，为每个开发商建立了一个网上售楼部，初步实现了房产管理工作现代化、信息化、阳光化操作。

今年宁乡县开通了物业维修资金自缴系统，成为全省首个开通此系统的县级城市，有力地保障了该县房屋维修资金的规范管理,方便广大业主缴存和查询。为加强市场调研，提升服务水平，该县成立了市场办、信息中心，物业管理服务中心，加大了市场调研力度，为政府及时掌握市场发展脉搏和引导产品供需调整提供了一手资料。

建立健全制度，强化市场监管

由于银根紧缩，房地产开发企业融资日趋紧张，资金链的断裂风险导致开发商资金不能良性循环，部分实力不足的开发企业甚至通过地下银庄吸款周转，而民间融资风险大，稍有不慎将造成市场秩序混乱，甚至引发楼市崩盘隐患。一线城市限购令的出台，地产大鳄抢占二三线土地市场资源热潮风起，人为提高了县域宗地价格，导致房产成本增加，助推了县域房地产价格的大幅上涨。

自去年国家严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制机投资性购房以来，县域内商业银行都已按新政要求各有动作，宁乡县房产局经过与银行的沟通，结合宁乡实际，协调企业与银信部门进行协调，促投放到位；吸引了部分有实力银信部门来宁乡投资，以形成多元化银信格局和信贷支持，同时根据中央对民生工程进一步倾斜的政策利好，以政府性融资平台转向服务性、民生民本项目平台，有效促动投入和消费。同时宁乡县出台“加强商品房预售资金监管” 和“物管质量保修金监管”等政策法规。今年根据中央关于商品房预售资金监管办法和物业管理相关文件精神，借鉴省外先进经验，出台并初步实施了商品房预售资金监管、物管质量保修金制度。

随着房地产业的快速发展和管理体制的改革，物业管理作为一种新兴的产业得到了很大的发展，同时，也逐渐暴露了一些深层次问题，导致了行业不能良性循环。加强对物业管理和引导的力度迫在眉睫，宁乡县房产局结合地方实际出台各项可操作性实施细则，加大对物业企业的监管，创立新建物业保修金监管制度，建立健全规范化的业主委员会制度，加强前期物业管理，完善维修资金的收缴、使用、监管制度。

宁乡县房地产业在县域经济争先进位和城市化不断加快的进程中稳健发展，投资逐年加大，产业布局、结构日趋合理，楼盘品质不断提升，成为县域经济发展的重要组成部分、县级财政增收的主要渠道、县域国民经济发展态势的晴雨表和县城扩张的速生林。宁乡县研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策，对维护社会安定、培育居民积极消费信心和市场后续管理甚至整个行业的可持续发展起到了积极的推动作用。

（来源：湖南房地产）