新县城的房地产大基业

编辑/ 徐拓

作为第十一届全国县域经济基本竞争力与县域科学发展评价中，跃居全国百强县第18位的长沙县，是长沙市的副中心，也是长株潭城市群的重要一极。它从东、南、北三面环绕长沙市。全县78万人，在总面积1997平方公里的土地上，用十多年时间便构建了建成区面积48平方公里，常住30万人的新县城——星沙镇。

——创建了新县城里的房地产大基业

“十一五”期间，该县累计完成房地产开发投资259.6亿元，年均增长45%；商品房销售面积928.8万平方米，是十五期间的4倍；商品房销售金额313.2亿元，是十五期间的9倍，共建成优质住宅小区142个，人均住房建筑面积超过35平方米，并基本形成了以普通商品房为主，高档商品房、保障性住房为辅的多层次住房供应体系，形成了住宅地产、商业地产、工业地产等多极化市场结构。房地产业的快速发展为拉动经济增长、推进城市建设和改善人居环境作出了巨大贡献。

这份新县城的房地产大基业，始于2001年。大致可以分为四个阶段：

2001年至2002年为实质启动阶段。以山水芙蓉、欣安小区为代表，当年完成房地产开发投资3.7亿元，销售面积9.5万平方米。

2002至2005年为蓬勃发展阶段。政府加大了招商引资力度，并制订了一系列关于促进房地产业发展的若干政策，房地产开发建设规模和总量得到较大提升，房地产开发企业增至50多家，小高层电梯房开始引领时尚，产权式酒店、商业地产等多种物业形式出现。上海嘉诚、深圳鹏基等外地企业进驻。

2006年至2008年为品质提升阶段。房地产开发更加注重质量与环境的营造，逐步引入环保与科技的理念。碧桂园、五矿地产、保利集团等更多品牌企业入驻，进一步提升了县域板块的整体竞争力。

2008年至今为理性发展阶段，在国家宏观调控政策下，全县房地产开发逐步由高速发展步入了理性发展的阶段。开始探索工业地产、休闲地产等多元化发展模式。

该县房地产开发建设以及市场发展，之所以取得上述的成效，总结起来以下几个方面的可行有效、值得推介的基本经验。

——加强规划控制，是搞好房地产开发建设的前提。

好的城市规划方案和行之有效的控制措施，对城市的后续发展作用巨大，可以实现社会效益与经济效益的双赢。

资料介绍:作为新县城，在规划建设上，一开始，就按照“立意新，功能全、环境美”和“城在山中，房在林中，人在绿中”的理念来开发建设。这就使得该县整个城市在规划上有了一个良好的开端。在城市功能定位上，摒弃了星沙是小县城的思想，将星沙作为长沙市的副中心、长株潭城市群的重要一极来谋划。

他们的〝谋划〞是这样的：以完善60平方公里县城总体规划为目标，以出台300平方公里星沙新城规划为突破，对全县商业金融区、住宅生活区、旅游度假区、工业生产区进行了大规模、全方位的城市综合开发，促进城市建设全面协调发展。在创建房地产大基业过程中，他们坚持以发展普通住宅为重点。从“十一五”开始，就制订了全县的住房建设子规划，合理确定住宅建设规模、土地供应以及建设布局等。并且他们严格控制中小楼盘遍地插花和盲目开发。在房地产项目选址、修建等详细规划上，每个项目都组织建设、房产、规划、环保等职能部门共同参与评审。这样，该县的每一个房地产项目，几乎都是精品楼盘。

——完善设施配套，是推进房地产开发建设的基础。

良好的基础设施配套，是房地产开发建设中最为重要的一环。

由于是新县城，各个重大项目建设较多。该县认为这是一个"依托"。所以，在基础设施配套方面很是下足了大功夫。现在的星沙镇，不但水、电、路、网基础设施配套完善，而且工业产业、第三产业配套，以及科教文卫体育设施配套也都走在前列。

“十一五”期间，该县社会固定资产投资达620亿元，形成了“五纵十三横”的道路交通网络，实现了与长沙市16个道路交通接口的无缝对接，作为长沙市的副中心基本形成。在工业产业上，该县提出了打造“工程机械之都”和“湖南汽车产业走廊”的构想，区内大中小各类企业聚集达300多家。其中世界500强企业就有25家。显然，工业经济的加速发展，房地产大基业本身之基就打下了。他们先后建造了星沙中心广场、徐特立公园等大型公园。进驻了大众传媒学院、贺龙体校等10多所大中专院校。以长沙市八医院为龙头的各型医院和易初莲花、新一佳等大型商业网点也相继入驻。今天的星沙镇，设施齐备，绿地遍布，空气清新，吸引着一批又一批住房客商。更吸引了越来越多的房地产开发企业前来开发建设。

——强化招商引资，是提升房地产开发品质的关键。

房地产开发建设是城市扩容提质和经济社会发展的重大推动之一。

据资料，该县作为一个以发展新型工业经济为重点的现代化城市，在房地产业招商引资环节上，该县2004年开始，在引进工业企业的同时，果断地对房地产开发品牌企业伸出〝橄榄枝〞。至目前，全县房地产开发企业已增至86家。其中包括恒基兆业、华润置地、碧桂园、保利等多家上市公司和知名品牌企业。这些企业，在新县城精心打造的楼盘，从户型设计到建筑材料、从外立面到小区景观、从配套设施到文化品位都有了质的飞跃，进一步提升了星沙镇作为长沙市副中心的形象和功能。

——制订扶持政策，是引导房地产开发科学发展的动力。

房地产开发建设是城市扩容提质和经济社会发展的重大推动之一。

该县一直以来，就将房地产业作为经济建设中的支柱产业予以扶持。不同时期，都出台有房地产业的扶持政策。如2008年全球金融危机时，政府及时出台了《关于进一步促进长沙县县域房地产业发展的意见》，大力实施项目报建“三减”举措：一是减免报建费用，房地产项目的报建费延迟到预售3个月内缴纳；二是减省审批程序，改项目报建串联审批为并联审批；三是减少审批时限，项目报建时间由28个工作日压缩为20个工作日。

今年年初，政府决定对新建的地标建筑（檐口高度150米以上）给予政策支持，报建时100米以上部分免收城市基础设施配套费。并鼓励开发建设精装修楼盘，从收取的基础设施配套费中按50元/平方奖励给开发企业。在刺激市场需求、引导市场理性消费方面，政府也做了不少文章。如在星沙、榔梨等四个乡镇推进拆迁安置货币补贴等。对于大型房地产项目，该县还实行了县级领导联席制度。而这无疑是一系列更宽松、更灵活、更有实质性和突破性的、可行有效的政策措施。

——强化监督管理，是维护房地产开发建设秩序的保障。

要把房地产开发建设正确引导好，走上良性发展之路，离不开政府及其职能部门强有力的监督和管理。

该县为加强房地产开发建设管理，维护房地产开发建设秩序，在强化市场监管方面主要从以下着手：一是加强商品房预售管理。如2005年下发了《关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》。二是加强市场整治，不定期开展规范房地产市场秩序的整治活动，及时查处房地产开发建设中的违法违规行为。三是建立房地产开发建设联合监督管理机制，由建设、规划、土地、房产、劳动和社会保障等行政主管部门，对在建工程进行跟踪监督。四是强化项目前期和建成后住宅小区的物业管理。如2008年下发了《关于做好当前物业服务工作的通知》。房地产开发通过规范的运行管理，使项目建设得到有效监督、控制和管理。

面对目前要给房地产业降温,一线城市限购降温显效；二三线城市限购降温在即的形势，该县将会如何用好这个时机，引导房地产业优化结构，完善配套，提升品质，真正把己经创建的房地产大基业做大做强，发展成为重要支柱产业呢？他们主要会从以下5个方面来实施：

1、积极引导保障性住房的开发建设。在商品房市场得到理性发展的同时，积极引导好保障性住房的开发建设，通过政府主导的形式，多途径引导社会投资主体进入保障房建设。

2、积极稳固商品房市场的开发建设。坚持“有保有压”的调控方向，在抑制投资、投机性购房、保持价格相对稳定的基础上，积极支持自住型和保障型住房消费。继续推行集体土地拆迁住房货币安置，不断拓展新的住房消费渠道。

3、积极创新房地产开发经营机制。转变开发建设模式，坚持集约用地，提高土地利用效益。按照政府功能分区的要求，做好优化开发区域、重点开发区域的开发建设工作。引导本地企业改变开发经营方式，对本地开发企业进行整合改制，改组为集团上市公司，增强企业竞争力。转变物业销售模式，发展低碳环保型住宅，积极推广精装修商品房销售，避免环境污染和税收流失。

4、积极探索商业地产和工业地产的开发。加大商业地产的开发力度，繁荣城市经济，使城市居住功能更加方便齐全。积极探索工业地产的开发，通过工业地产引进带动性强、关联度高的产业项目，使住宅、工业、商业、休闲各类物业互为促进，共同为经济发展服务。

5、着力抓好市场服务与监管。加强对房地产市场的监管，严厉查处开发建设与销售过程中的违法违规行为，严厉打击捂盘行为，从根本上推动房地产业的规范经营。继续完善推动科学发展的体制，加快政府职能的转变，提高服务水平。坚持正确的舆论导向，引导房地产市场理性发展。

我们欣喜地看到,己经创建了新县城里的房地产大基业的该县住房保障局广大干部、职工们,广大投资者、开发者、建造者、经销者……面对市场降温,是积极进取，在平稳降温中寻求这份“大基业”做大做强呢？还是……看来，他们选择了前者。或许在"计划书"外还有更为科学、有效的具体方案正在制定之中。“积极”、“科学”不失为房地产界面对市场降温应取的选择。而这是我们房地产开发建设发展中唯一正确的抉择!

（来源：湖南房地产）