估价报告三级审核之我见
估价报告是估价机构的产品，其质量如何直接影响到客户对估价机构的评价。国家标准《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》对估价报告的要求，使得每份估价报告都趋于“格式化”，每个机构提供给客户的估价报告，除评估结果外，都大同小异。而电脑化的操作使格式化的报告稍一疏忽就会出现一些不该出现的纰漏。本人作为上海市房地产估价师协会专家委员会的专家，多次参加对本市估价机构评估报告的评审和鉴定，在剔除机构的技术水平、技术能力等因素外，感觉估价报告中的低级错误不少，很多机构的估价报告或多或少地存在文字表述上的错误，如：“楼面价”写成“地面价”；地价定义前后不一，一会儿“三通一平”，一会儿“五通一平”；报告中出现几个不同的估价时点；区域介绍张冠李戴；“基准价格”写成“基准地价”；银行利息于估价时点不一致；房地产市场分析与估价结果大相径庭，等等。诸如此类的错误虽然不直接影响估价结果，但直接影响估价报告的质量，有时会误导报告的使用者。
《房地产估价规范》要求每份报告必须经过“三审”才能生成。照例说经过“三审”后的报告即使出现一些问题，也是限于机构整体技术能力和技术水平，体现在一些估价的思路和方法上，而不应该出现低级错误。笔者认为出现这样的低级错误的主要原因：
一是“三审”没有具体分工，“三审”之间彼此“信任”，彼此依懒，一审认为反正有“二审”、“三审”，做好了也不再校对，马上发给“二审”。二审认为“一审”完成了，报告的格式大同小异，粗看技术思路、估价方法、评估结果没问题，就发给“三审”。而“三审”报告量多，不可能对每份报告仔细看，结果“没问题”就签发了。这样，“三审”的形式有了，而低级错误恰恰就在“三审”的过程中出现了。
二是有的机构“三审”形同虚设，估价人员做好报告后，总师或法人代表感觉估价结果没问题就签发。
三是有些报告客户催得紧，今天委托明天就要报告，或者有些政府部门委托的报告要赶时间，估价机构来不及按程序审核。
对估价报告中存在的低级错误，对于视估价报告质量为生命的估价机构来说，无论如何是不能接受和容忍的。要避免这种现象的出现，笔者认为关键要加强机构内部的质量管理，尤其是三级审核制度的管理，因为“三审”是报告质量的保证。
尽管《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》对估价报告有标准的格式，但正如世界上没有两片相同的叶子一样，每一份报告都应有自己的重点和难点。当估价机构承接一个项目后，必须分析这个项目的特点，机构中谁最适合做这个项目，对难度较大的评估项目应成立三人以上的项目组，确定项目负责人。人员的组成要兼顾估价人员的技术能力和写作能力，参与人员应该有明确的分工，尽量把低级错误杜绝在撰写过程中。在报告完成后，每一级审核要有明确的分工，对审核的内容各有侧重点，即使以后报告出现问题，也可马上知道哪个环节出现问题，笔者认为比较理想的“三审”分工为：
1、“一审”的内容
责任人为项目负责人。一个评估项目一般有两个以上评估人员，包括项目参与者和项目负责人。在领受项目及完成撰写报告期间，一审应包括以下内容：
(1)参与人员的审核
首先要审核项目参与者与该项目是否有利益冲突(假如分配项目时忽视这一点)，如有必须请相关人员回避。
(2)资料的审核
对委托方提供的资料逐一审核，有可能的话，核对原件，以确保资料的准确、全面、合法。
(3)报告格式的审核
是否按照估价对象的现状、估价目的选择《房地产估价规范》或《城镇土地估价规范》的版本撰写报告，
(4)文字与排版的审核
排版必须按提交正式报告的标准格式化，字体、颜色、段落、文字表达必须清晰、准确，避免出现错别字。
(5)价格影响因素的审核
对价格影响因素的分析必须与估价结果相符。对整个报告的评估过程是否放在当前房地产市场大背景下进行分析，是否对房地产发展的趋势进行分析。
2、“二审”的内容
责任人为部门业务经理。审核的侧重点为：
(1)估价定义的审核
价值定义是否清楚。是否会产生歧义，前后是否一致，影响价格的关键因素在定义中是否体现，如土地使用年限、容积率等。
(2)估价方法、估价思路的审核
估价方法、估价思路是否符合本次估价目的，估价过程是否正确。比较复杂的项目是否用多种评估方法测算。
(3)假设条件和说明的审核
假设条件是否成立，相关说明是否规避估价师和估价机构的风险(笔者始终认为体现一个估价师的水平，最重要的是要看他如何在此项中的表述)，对一些比较特殊的项目是否将背景情况表述清楚。
(4)估价对象描述的审核
通过描述是否说明估价对象的权利状况、建筑物或土地的现状，“四至”(是规划中，还是现状)、区域状况、个别因素等是否陈述清楚。
(5)附件的审核
附件是否适用该报告，是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作为估价依据的如政府改变规划的批文等，必不可少)。
3、“三审”的内容
责任人为总估价师。主要审核内容：
(1)估价报告风险控制的审核
就估价目的、估价依据、估价结果综合考虑，出具该报告对机构可能会带来的影响和风险。
(2)估价结果的审核
对估价结果的横向(同期的不同区域)和竖向 (不同期的同区域)的比较和权衡，最终得到估价结果。
根据笔者10多年的估价经历，假如一份评估报告经过各有侧重点的三级审核，提交给客户的，将是一份有质量的评估报告。那些低级错误一般不会发生。
来源：《上海房地产估价》2008年第1期
(作者：上海百盛房地产估价有限责任公司 严秋霞)
