——北京中原三级市场部研究中心

2007年3月22日，北京市建委召开发布会，从4月15日开始执行《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。北京中原三级市场部研究中心分析认为：①资金监管是政府通过大量深入的调研、论证、广泛征求意见而制定的符合北京存量房市场发展情况的有效政策，对于规范存量房市场具有里程碑式的重要意义；②从根本上结束了经纪公司代收代付机制，堵住了经纪公司靠挪用房款来扩大公司规模的道路，从而使得资金安全得到最大程度地保障；③此次资金监管政策考虑问题非常周到、明确化，将存量房交易买卖双方有可能涉及到的风险都进行了有效规避，对于各种情况的交易流程详细列出，让消费者交易做到心中有数，从根本上规范经纪行业的服务行为。此次政府出台的资金监管政策呈现出如下四大亮点。

一、资金监管是政府规范存量房市场发展的必然产物

北京的存量房市场自1999年公房上市出售以来，可谓发展迅速，2001年至2004年存量房成交量成倍增长，2004年成交量达到57554套，2005年和2006年虽然受到国家宏观调控系列政策影响，但成交量仍处于上涨阶段，2005年存量房成交量达到70180套，2006年存量房成交量达到77136套，预计2007年存量房成交量将达到90000套。成交量快速上涨的同时，成交金额也在快速增涨，2006年全年存量房成交金额达到424亿元。在这些交易中有70％通过经纪公司进行办理，交易金额达296.8亿元。面对如此大的成交金额，其资金的安全性就备显重要。

另外，2007年3月17日央行的再次加息，明确表明政府运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制投资需求，促进房地产价格平稳发展。利率上调，购房支出成本增加，消费者对于资金安全的重视程度骤增。如何保障消费者资金安全成为政府要解决的一项重要课题。

再者，在2007年3月16日刚结束的两会上，政府已明确将“稳定房地产价格”作为政府2007年的一项任务去抓，而存量房作为增量房的有效补充，在稳定房价方面起着重要作用，因此，势必会大力发展存量房市场。

要促进存量房市场快速、健康发展，首先要解决的就是资金安全问题。而2007年3月政府推出的资金监管政策，是规范存量房市场的必然产物，对于促进存量房市场的快速发展具有里程碑式的重要意义。

二、高标准设置保证机构，保障资金安全，加速淘汰不良中介

此次出台的资金监管政策，对于保证机构的设置进行了详细、严格的规定，保证机构来源有两种，一种是符合条件的房地产经纪公司，一种是交易保证机构。在设置标准上做到用硬性和软性指标相结合的方式，筛选出实力雄厚的大型品牌经纪公司或交易机构作为资金保证机构，从最大程度上保障交易资金安全。硬性指标有，注册资本应不低于100万元，并在存量房交易保证金专用账房存入100万元保证金；软性指标有，熟悉房屋交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录等房屋行政主管部门规定的其他条件。

这一保证机构设置标准的出台，对于一些经济实力不济的不良中介公司无疑是当头一棒，加速了淘汰不良中介的步伐。从目前交易市场来看，不良小中介公司的赢利模式主要是依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司的运转及店面扩张。而此次对于保证机构的高标准设置，无疑会过滤掉许多实力不佳的中介公司，把它们排除在保证机构之外，这无异于在这些中介公司的前进道路上设立一道不可逾越的关卡，赢利模式发生变化，如果不能及时调整公司发展模式，势必会导致资金链断裂，公司可能倒闭。这也符合市场优胜劣汰的规律，更加有利于存量房市场的规范发展。

三、规范存量房市场，有效遏制避税行为

北京中原三级市场部对国内八大城市北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波进行存量房交易中交纳税费情况进行了对比，发现北京在存量房交易过程中税费占到10.6%，处于中偏上状态。因此，面对高额税费许多消费者采取签订黑白合同（即签订两份买卖合同，一份是买卖双方约定房款合同，另一份是用于规避税费降低房款而签订的合同）来避税，而资金监管政策的出台，将从根源上遏制消费者避税行为的出现。分析原因主要是，买卖双方采取资金监管后，在交易过程中需签订《买卖合同》并与保证机构签订《划转协议》，买房人在将结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用帐户”内，此时银行会向买房人开具“付款凭证”。此时如果办理转移登记手续，房屋权属部门要全部核查《买卖合同》、《存量房交易结算资金托管凭证》、银行出具的“付款凭证”、《存量房交易结算资金划转协议》，从根本上杜绝了私下猫腻现象的出现，这样一方面遏制了避税行为，另一方面也有利于税收制度的顺利实施。

四、银行监督专用划转帐户，保障资金安全

目前市场上一些经纪公司之所以可以挪用房款，一个重要原因就是客户房款存放在经纪公司的名下，给了不良中介公司以可乘之机，给消费者带来很大的经济、精神损失。而此次出台的资金监管政策就设立了专门的划转资金的“专用帐户”。该“专用帐户”需向市建委备案，并且设立“专用帐户”的保证机构名单会通过“北京房地产中介行业协会信息网”、“北京市房地产交易管理网”及“北京建设网”进行信息公布，公信力极强。另外，该帐户由银行监督，房款输出只针对卖房，只有在卖方办理完所有手续，从房屋权属登记部门领取到“办结单”后，银行才会将“专用帐户”内资金划转给卖方。这从根本上杜绝了房款流入经纪公司而出现挪用房款或携款逃跑现象，从而最大程度地保障交易资金安全。

另外，此次资金监管政策出台也给市场留出一段过渡时间，政策规定凡2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续，但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理，逾期未申办的，按本暂行规定执行。

稿源：《中国房地产估价与经纪》