《物权法》第149条对房地产估价的影响及分析 

摘要：《物权法》时于之前社会上讨论的住宅房地产的70年使用权问题仅作了18字之规定，这给房地产估价中一些问题的处理带来了难题。本文对于续期问题和土地使用费问题对房地产估价的各种影响进行了深入的分析。 

关键词：物权法 房地产  估价 

物权法正式出台之前，人们对于物权法草案争议最大的问题之一就是住宅房地产70年使用权问题。物权法第149条对此问题的最终规定是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而对于这样一个只有18个字的规定背后涉及的内容并未做出进一步的解释，也许这是法律故意留下的空白，但是这当中涉及的问题不由得我们不作思考，因为这对于房地产估价的具体操作有重大影响。

一、续期问题

（一）目前确定期限的方法

在目前的房地产估价中，成本法和收益法都涉及到土地使用期限。土地使用期限的长短关系到建筑物的折旧和房地产的收益期限，进而会影响估价结果。目前对于折旧期限和收益期限的确定通常是按照下面方法进行的。

成本法中求取建筑物折旧时，建筑物寿命采用的是经济寿命。由于我国的土地使用制度中土地使用权是有期限的，所以折旧年限的取值会由于建筑物经济寿命与土地使用权期限的不一致而存在多种情况。目前的通常做法是：建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧；建筑物的经济寿命晚于土地使用期限结束的，按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余期限计算建筑物的折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿收回”的规定，而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期。

运用收益法进行房地产估价时，需要确定估价对象的收益期限。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余经济寿命。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果建筑物的经济寿命晚于土地使用年限结束或与土地使用年限一起结束，则根据土地使用权剩余年限确定收益期限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束，则可根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后再加上建筑物经济寿命结束后的剩余年限的土地使用权在估价时点的价值。

（二）对可能情况的假设与分析

物权法中对于住宅建设用地使用权做出了到期自动续期的规定，那么房地产估价中折旧年限和收益年限的确定就应该根据相应的情况进行。我们不妨对不同的续期方式进行假设和分析。

假设一：续期70年

假设根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对于到期的住宅建设用地土地使用权按照其最高出让年限即70年进行续期。

那么成本法中求取建筑物折旧时，就不必考虑土地使用权的限制，折旧年限就应该按照建筑物的经济寿命来确定。

运用收益法确定房地产估价时收益期限时，如果住宅用地在到期后每次都是自动续期70年，那么建筑物估价收益期限也应该按照建筑物的经济寿命来计算，如果是土地，应该按照无限年期来确定收益期限。

假设二：按照建筑物的经济寿命续期

假设对于到期的住宅建设用地土地使用权按照建筑物的剩余经济寿命续期。

由于建筑物的经济寿命与建筑物的结构，建筑质量、建筑物的用途、以及建筑物的养护情况密切相关，另外还受市场状况、周围环境和经营收益状况等因素影响，所以建筑物的经济寿命并不好确定。我们假设现在可以以建筑物的平均经济寿命来对土地使用权进行续期，那么建筑物的折旧年限就应该按照建筑物的平均经济寿命来计算。

二、续期的费用问题

关于建设用地使用权的问题，物权法草案五次审议稿规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”全国人大常委会第六次审议物权法草案时取消了五次草案中的有关需要支付费用的规定，而只规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在审议过程中，全国人大常委会组成人员对“自动续期”的规定没有异议，但是对于费用问题，有的常委会委员提出，住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，因此需要进一步研究。全国人大法律委员会研究认为，这一问题需慎重对待，故目前不作规定，届时可以根据实际情况再作J滇重研究，因此，删去了土地使用费的规定。所以对于续期时的相关费用问题存在争议。

（一）土地成本计算问题

在土地评估中计算土地成本时，城市基础设施配套费、土地开发费等几项费用都作为无限年期的投入费用，如果要测算出让情况下的价格，则要根据土地出让年限进行年期修正。那么就有一个问题，在住宅建设用地自动续期的情况下，这几项费用是否还要进行年期修正？也就是说自动续期是否可以以土地使用权是无限年期的情况来计算土地的成本呢？

笔者认为应该分两种情况处理：第一，对于土地开发直接投资部分不进行年期修正。因为土地直接开发对于土地本身来说产生的效用是永久的，也就是说只要地块不灭失，真接投资产生的效果就会发生作用。第二，对于城市基础设施配套费等通过缴费形式有偿使用的部分，建议等住宅土地使用权到期是否需要支付相关费用，以及支付项目和标准进一步明确后，再确定是否进行年期修正（如到期后无须缴纳，笔者认为无须进行年期修正，反之则需修正）。

（二）土地出让金扣除问题

如果按自动续期并且续期需要缴纳土地使用费进行土地评估，自然会涉及扣除土地使用费的问题，即现在土地的价格中不应该包含续期时支付的土地使用费。那么应该如何扣除，扣除多少呢？从理论上讲这个土地使用费应该以续期时的土地价格水平来确定，或者以续期时公布的基准地价来确定，而不应该以目前的土地价格水平或基准地价来确定。这使得问题复杂化，值得进一步研究。

三、小结

以上的讨论仅仅是基于物权法第149条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”而进行的一个理论上的探讨，并且是基于没有相关规定的情况，如果今后相关的法律法规对此做出了规定，就要按照相关法律法规来执行。所以说当务之急就是对第149条做出相关解释和进一步的规定，从而使房地产估价中一些问题的处理有法可依。当然在物权法没有实施之前，在估价实践中仍可按照以前的做法来处理。 

参考文献

[1]柴强主编，房地产估价理论与方法【M】．北京：中国建筑工业出版社，2005

[2]胡存智主编，土地估价理论与方法【M】．北京：地质出版社，2000

（作者单位：武汉市华中农业大学土地管理学院）