文/ 中共宜章县委副书记、县长 欧阳锋
近年来，宜章县针对住房保障制度体系不完善、保障性住房退出难等主要问题，制定出台《宜章县保障性住房准入与退出管理实施细则》，逐步实行 “两锁三控”退出模式管理保障性住房，并取得了初步成效。
一、住房保障管理存在的问题
自2005年实施住房保障工作以来，通过实物配租、租赁补贴、租金核减等方式，宜章县累计保障低收入住房困难家庭3460户，其中建设（筹集）保障性住房面积120374平方米，2418套，共投入资金14327万元。同时，按照中央住房保障制度建设要求先后制定了一系列支持政策，初步完善了财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。但是，在保障性住房实施过程中，仍然面临着保障性住房退出机制不健全，无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题，部分保障对象一旦享受到实物配租的保障性住房，退出十分困难，导致保障性住房供给结构失衡，从而进一步加剧了保障性住房的供需矛盾。
二、“两锁三控”退出模式的基本做法
（一）实行动态信息化管理
为规范住房保障动态管理，实行了动态信息化管理。建立住房保障电子信息档案管理系统，该系统具有对低收入住房困难家庭的确认和甄别功能，可以随时根据家庭住房、收入情况的变化，对保障对象的资格进行清理或确认。对不符合住房保障条件的予以清理；对符合住房保障条件的予以确认，发放《宜章县保障性住房保障证》。
（二)严格界定保障对象
对实物配租保障对象期满1年的保障户，全面进行年度复审，规范年检指标、内容，年检情况定期向社会公示，接受监督；保障满5年的还需要继续保障的，由社区（居委会）重新进行一次民主评议，进一步核准入住条件，不符合条件的令其退出；保障满10年的，一般情况作退出处理，重新进行申请审核登记，并严格实行“五审四公”制度：第一环节申请对象提出书面申请，社区（居委会）受理后，对其资格调查核实，并进行民主评议，初审结果进行第一次公示；第二个环节是镇政府的审查；第三个环节是县民政部门复审、住房保障部门审核并将审核结果进行公示；第四个环节由住房保障工作领导小组办公室研究审批，同时审核住房分配方案并公示；第五个环节是提交县政府常务会议研究批准后实施，并在报刊、电视等媒体上进行公示。通过上述措施，在源头上有效加强了保障性住房退出管理，充分发挥了在保障性住房管理工作过程中的群众知情权和社会监督权，确保住房保障工作阳光实施。
（三）多措并举，执行“两锁三控”
针对部分住户不按规定进行年检年审、不按时交租或不按规定退出房屋等情况，对保障性住房进行宾馆家保式管理，实行“两锁三控”制，防止保障性住房出现终身制、世袭制等不良现象。“两锁”指专门在保障性住房的普通防盗门上，统一加装智能电子管理锁，住户拥有电子门卡和普通钥匙，电子门卡设定租住期限，期限一到，住户要到房管部门进行续期，如果住户不再符合保障条件，房管部门可以对电子门卡停止授权开锁，电子门卡会自动失效，智能锁打不开，住户进不了，控制其入住。“三控”指的是利用经济、行政、法律三种手段调控。
同时，实行市场化管理和“明补”机制。保障性住房租金可以按略低于市场租金的标准计租，并实行“明补”机制。对符合租赁补贴标准的承租户按照收入水平进行分档补贴，承租家庭一旦不符合条件，即可停发租赁补贴，有利于公共福利均等化，且财政资金投入产出效率高，可操作性强。
另外，对不再符合条件的实物配租家庭给予一定的腾退期限，对腾退期满仍不退出住房的承租家庭，租金提高到标准租金的2倍或市场价甚至高于市场价计收，这样也有利于住户自愿并合理退出。
1.运用经济调控手段，实行租金差异化管理。制定严格的计租标准，通过租金调节系数，对不同的城镇区位、房屋等级、楼层、房屋新旧、家庭收入等具体系数计算，拉开租金标准，让不符合保障性条件的住户顺利自觉退出，避免钻政策空子。
2.实行行政调控手段。建立健全职能部门——当地政府——社区三级联动的住房保障管理机制，对保障性住房使用情况进行动态跟踪管理。通过联合纪委监察、公安、民政、当地政府等及相关部门组成专门的工作清查组，定期对租住保障性住房的住户进行清查，对不符合保障条件的住户责令限期搬出。同时，畅通投诉渠道，设立举报箱及举报电话，并将举报方式通过新闻媒体向社会公布，接受群众的投诉、举报。
3.实行法律调控手段。对于行政方式处理不了的承租户，根据合同约定，当承租人收到房管部门作出取消保障资格收回保障性住房的行政决定书后，当事人在规定期限内既不复议又不起诉的，可直接通过司法手段申请人民法院强制执行，杜绝了“小事不便诉、不受诉”的被动现象。
三、先行试点，稳妥推进
自2010年实施保障性住房“两锁三控”退出管理模式以来，未出现不符合保障条件占用和无正当理由空置保障房的现象，违规转租、转借案件大幅下降。宜章“两锁三控”管理经验得到了省、市领导的充分肯定，在湖南省保障性安居工程会议上作了典型发言。
（来源：《湖南房地产》杂志）
