全国房屋登记审核人员培训考核大纲

（2011版）

住房和城乡建设部房地产市场监管司　编

目      录

前   言... 2

培训考核内容及要求... 3

第一部分   房地产登记制度与政策... 3

一、民法、行政法知识. 3

二、房地产管理基本制度与政策. 4

三、房地产登记档案. 10

四、房地产测绘基础知识. 11

五、房地产市场信息系统. 12

第二部分   房地产登记实务与案例... 13

一、《房屋登记办法》. 13

二、房屋登记实务. 13

三、房地产登记案例分析. 14

考场要求　　... 24

考核说明　　... 26

一、考核题型　　... 26

二、考核题量　　... 26

三、评分规则　　... 27

培训考核参考书目... 28

前   言

根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）、住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号）的有关规定，我们委托中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会编写了《全国房屋登记审核人员培训考核大纲》（2011版）。本大纲是2011年度全国房屋登记审核人员（以下简称房屋登记官）培训考核的指南。

本大纲对房屋登记官培训考核内容及要求具体区分了“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层。要求“掌握”的是重点内容，要求“熟悉”的是重要内容，要求“了解”的是应知道的内容；对考核设备配置、场地等软、硬件条件做出了具体规定；对考核题型、题量和评分标准做出了具体说明。

各地房地产管理部门应严格按照本大纲要求做好培训考核工作。参加房屋登记官培训考核的人员应按照本大纲要求备考。

为帮助各级房地产管理部门、参加房屋登记官培训考核的人员及相关人员更好地掌握房屋登记官培训考核的具体内容，本大纲推荐了2011年度房屋登记官培训考核参考书目，供选择使用。

培训考核内容及要求

第一部分   房地产登记制度与政策

一、民法、行政法知识

（一）民法

1.民法总论

掌握：民事主体（自然人、法人、其他组织）、监护制度、宣告失踪、宣告死亡、权利客体、民事法律行为、民事法律关系。

熟悉：民法基本原则、代理制度。

了解：民法的概念与特征。

2.物权法

掌握：物权的概念与特征，债权与物权的区分，物权法基本原则、物权变动，所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有）、建设用地使用权、宅基地使用权，抵押权。

熟悉：物权法的特征、地役权。

了解：土地承包经营权。

3.合同法

掌握：合同的概念与特征、成立与生效、内容与形式、合同的效力。

熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）。

4.婚姻家庭法

掌握：夫妻财产关系。

了解：夫妻人身关系。

5.继承法

掌握：法定继承、遗嘱继承、遗赠。

（二）行政法与行政诉讼法

1.行政法概述

掌握：行政法的基本原则。

熟悉：行政法的概念与特征。

2.行政主体

熟悉：行政主体的特征。

了解：行政公务员的职责。

3.行政行为

熟悉：行政行为的概念、行政登记。

4.行政法律责任

掌握：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。

5.行政复议

掌握：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定。

熟悉：行政复议参加人的特征。

6.行政诉讼

掌握：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。

熟悉：行政诉讼程序。

7.行政赔偿

掌握：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。

熟悉：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。

二、房地产管理基本制度与政策

（一）房地产概述

1.房地产业概念和历史沿革

掌握：房地产业的基本概念。

熟悉：房地产业的作用。

了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。

2.住房制度概述

掌握：现行城镇住房政策。

熟悉：城镇住房制度改革。

3.房地产法律体系��

掌握：房地产法的概念与调整对象。

熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。

（二）建设用地制度与政策  ��

1.中国现行土地制度概述

熟悉：土地所有制。

了解：土地管理基本制度。

2.集体土地征收

熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。

了解：征收集体土地的工作程序。

3.国有建设用地

了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。

4.集体建设用地

掌握：集体所有建设用地使用情形。

了解：集体所有建设用地使用原则。

5.国有土地使用权出让

掌握：国有土地使用权出让政策。��

熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。

了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。

6.国有土地使用权划拨��

熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。

7.闲置土地的处理

熟悉：闲置土地的范围及处理规定。

（三） 城乡规划及工程建设管理制度与政策

1.城乡规划管理

掌握：城市规划管理。

熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。

了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。

2.勘察设计管理��

了解：勘察设计管理。

3.建设工程招投标与监理

了解: 建设工程招投标与监理。

4.建设工程施工与质量管理

掌握：施工许可制度。

熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。

了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。��

（四）房地产开发经营

1.房地产开发企业的管理

了解：房地产开发企业的管理。

2.房地产开发项目管理

了解：房地产开发项目管理。

3.房地产经营管理

掌握：商品房交付使用。

熟悉：房地产项目转让。

了解：房地产广告。

4.房地产开发企业信用档案

了解：房地产开发企业信用档案。

（五）房地产交易管理

1.房地产交易管理

熟悉：房地产交易中的基本制度。

了解：房地产交易的概述。��

2.房地产转让管理

掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。

了解：房地产转让的概述及特征。

3.商品房销售管理

掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。

熟悉：商品房销售的概念。

4.房屋租赁管理

熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。

了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。

5.房地产抵押管理

掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。��

熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。

（六）房地产权属登记制度与政策

1.房地产登记概述

熟悉：房地产登记概述。

2.房地产登记制度

掌握：房地产登记制度。

3.房屋权属登记信息查询

掌握：房屋权属登记信息查询。

4.房地产交易与权属登记规范化管理

掌握：房地产交易与权属登记规范化管理。

5.房地产登记机构的协助执行

掌握：房地产登记机构的协助执行。

（七）房地产中介服务管理制度与政策

1.房地产中介服务的行业管理概述

了解：房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费。

2.房地产估价行业管理

熟悉：房地产估价行业管理制度。

3.房地产经纪人员职业资格制度

了解：房地产经纪人员职业资格制度。

4.住房置业担保管理

熟悉：住房置业担保业务管理制度、住房置业担保运行程序。

了解：住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度。

5.房地产中介服务行业信用档案

了解：房地产中介服务行业信用档案。

（八）房地产税收制度与政策

1.房产税

熟悉：房产税的减税和免税规定、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。

了解：房产税的纳税人、课税对象、计税依据和税率。

2.城镇土地使用税

熟悉：城镇土地使用税的减税、免税规定。

了解：城镇土地使用税的纳税人、课税对象和计税依据、税率，地下建筑用地的土地使用税征收。

3.耕地占用税

熟悉：耕地占用税的加成、减免规定。

了解：耕地占用税的纳税人、课税对象、计税依据、税率。

4.土地增值税

掌握：土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。

5.契税

掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税。

6.相关税收

熟悉：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税制度政策。

7.有关房地产税收的优惠政策

掌握：有关房地产税收的优惠政策。

（九）住房公积金制度与政策

1.住房公积金概述

了解：住房公积金的性质、特点。

2.住房公积金归集、提取和使用

熟悉：住房公积金的归集、提取和使用。

3.住房公积金利率与税收

熟悉：住房公积金的利率政策和税收政策。

（十）物业管理制度与政策

1.物业管理概述

了解：物业管理的有关概念。

2. 物业管理相关主体

了解：物业管理的供给主体、需求主体。

3. 物业管理基本制度

熟悉：业主大会制度、住宅专项维修资金制度。

了解：业主委员会备案制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度等。

三、房地产登记档案

（一）房地产登记档案概论

掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系。

熟悉：登记档案的作用。

了解：登记档案的特点。

（二）登记档案的管理

掌握：登记簿、登记材料的管理。

了解：登记档案管理内容和职责。

（三）登记档案的利用

掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求。

熟悉：登记档案利用的法律依据。

了解：登记档案利用的意义。

四、房地产测绘基础知识

（一）房地产测绘概论

熟悉：房地产测绘的作用。

了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点。

（二）房地产平面图测绘

熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘。

了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的测绘。

（三）房地产面积测算

熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定。

了解：房屋面积测算的意义和内容。

（四）共有建筑面积的计算与分摊

掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。

熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。

（五）房产测绘资料的检查验收和整理归档

熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。

了解：测绘产品质量检查的目的和要求。

（六）房产变更测绘

了解：房产变更测绘的内容和方法。

（七）房产测绘成果利用

掌握：房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用。

五、房地产市场信息系统

（一）房地产市场信息系统概述

掌握：房地产市场信息系统的定义。

熟悉：房地产市场信息系统的架构。

了解：房地产市场信息系统的背景、进程及意义。

（二）房地产市场主体管理子系统  

了解：房地产市场主体管理子系统内容。

（三）项目管理子系统 

熟悉：应用信息系统实现预售许可管理流程。

了解：项目管理子系统中市场销售的备案、监督过程。

（四）测绘及成果管理子系统

熟悉：测绘及成果管理子系统中成果管理模块。

了解：测绘及成果管理子系统的业务功能。

（五）新建商品房网上备案子系统  

掌握：新建商品房网上备案的主要功能。

了解：新建商品房网上备案的模块。

（六）存量房网上备案子系统

熟悉：存量房网上备案子系统的操作流程。

了解：存量房网上备案子系统的主要功能和资金监管。

（七）登记管理子系统 

掌握：房地产登记业务系统的操作流程和房地产权属数据各种状态。

熟悉：登记管理子系统的主要功能。

（八）统计分析和信息发布子系统  

了解：统计分析和信息发布内容。

（九）信息安全和系统实施

熟悉：信息安全和系统实施的内容。

第二部分   房地产登记实务与案例

一、《房屋登记办法》

掌握：《房屋登记办法》条款具体内容及内涵。

二、房屋登记实务

（一）综合实务

掌握：房屋登记的客体、申请主体、类型、业务操作系统。

熟悉：房屋登记机构，与登记相关的测量、档案问题。

（二）登记程序

掌握：登记程序、登记资料、询问与实地查看、公告的要求，公证与认证的有关问题。

（三）登记簿、权属证书与登记证明

掌握：登记簿的设立以及物权法实施前后的衔接方式，登记簿的编制、填写、存放及备份的规定，登记证明的适用情形及填写规定，权属证书的分类及填写规定，不颁证的特殊情形及遗失处理方式。

（四）所有权登记

掌握：各类所有权登记的要求。

（五）房屋抵押登记

掌握：各类抵押登记的要求。

（六）预告登记

掌握：预告登记的要求。

（七）地役权登记及其他登记

掌握：地役权登记、异议登记、更正登记的要求。

（八）集体土地范围内房屋登记

掌握：集体土地范围内房屋登记的要求。

（九） 历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定

熟悉：历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定。

（十） 协助执行相关规定

熟悉：房屋登记中各项协助执行内容、程序及效力规定。

三、房地产登记案例分析

（一）行政案例

1.房屋登记案件中民事与行政的交叉

掌握：善意取得制度与房屋登记物权变动规则的法律关系；善意取得制度在房屋登记中的法律适用。

了解：房屋登记案件中的民事与行政法律关系。

2.预告登记的实践运用

掌握：预告登记的变更、注销登记情形，单方申请办理预告登记的适用条件；预告登记的受理要件、办件流程；预告登记与本登记的法律关系。

3.更正登记的实践运用

掌握：更正登记的法律规定和适用条件；掌握更正登记的受理要件、办理流程；依申请的更正登记和依职权的更正登记的区别。

4.异议登记的实践运用

掌握：异议登记的法律规定和适用条件；异议登记的受理要件、办理流程、对交易的效力以及消灭和注销。

5.集体土地上房屋登记的实践

掌握：集体土地上房屋登记转移登记的特殊规定。

熟悉：集体土地上房屋转移登记的房、地登记顺序规定。

6.已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求

熟悉：在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式。

7.土地抵押对房屋登记和预售的影响

掌握：土地使用权设定抵押后，预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式。

熟悉：已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序，已抵押土地与房屋初始登记的法律关系，已抵押土地与房屋转移登记的法律关系。

8.房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践

熟悉：申请人对房屋交易价格如实申报的义务；房屋登记机构对交易价格的审查义务及法律责任。

9.公证应用于房屋登记的实践

掌握：房屋登记中须经公证的情形。

熟悉：登记机构对公证书的审查责任，撤销公证与房屋登记的法律关系。

10.境外法院的判决书适用于房屋登记的实践

掌握：境外裁判文书、公证书在境内适用于房屋登记的程序性规定和处理方式。

熟悉：香港、澳门、台湾地区法院民事裁判文书适用于房屋登记的法律规定。

11.离婚财产分割的登记实践

掌握：夫妻共有房屋作离婚财产分割时登记类型的认定；登记机构对夫妻共有财产和隐名共有人的审查责任。

12.房屋权属证书和登记证明的颁证程序性规定

掌握：权属证书、登记证明的颁发程序、填写内容；权属证书、登记证明遗失补证的程序及记载内容及颁证错误的处理方式。

13.房屋登记机构对登记申请人身份证明材料的审查责任

掌握：关于申请人身份证明材料的各种类型及审查内容。

14.房产测绘成果在房屋登记中的应用

掌握：房屋登记机构对房产测绘成果的审查内容；

熟悉：房产测绘成果应用不当的法律责任。

15.委托在房屋登记申请中的实践

掌握：委托书在房屋登记中的适用情形以及境外委托书的特殊规定；房屋登记机构对委托书的审查内容及法律责任。

16.房屋翻建、改扩建的登记类型

掌握：翻建、改扩建房屋登记类型的确定。

17.禁止抵押物发生抵押登记的法律后果及处理方式

掌握：可办理抵押登记的抵押物范及禁止设定抵押的抵押物范围。

18.房改房登记的特殊规定及离婚财产分割中的房改房权属处理规定

掌握：房改房办理房屋登记的特殊规定以及夫妻离婚后房改房登记程序。

19.房产原始档案、房屋登记簿的查询规定

掌握：登记簿查询主体、可查询、利用内容及查询要件，房产原始档案资料的查询主体、可查询、利用内容、方式及查询要件。

熟悉：房产原始档案的查询主体、查询条件、可查询范围以及查询程序。

20.监护人为未成年人利益处分房屋的规定及登记机构的审查责任

掌握：未成年人监护人的认定标准以及为未成年人利益处分房屋的特殊要件规定。

21.解放前颁发的土地所有权状应用于现行登记的法律规定

了解：我国房屋登记的历史进程、发展阶段，解放前旧政府颁发的房地产权属证明文件的效力。

22.私房社会主义改造中自留房的所有权登记规定

了解：解放后私房社会主义改造阶段房地产登记制度的变革，私房社会主义改造阶段房屋登记的主管部门、登记程序。

23.解放前去台人员房产发还和登记规定

了解：解放前去台人员房产管理的相关规定以及房产发还和登记的程序。

（二）民事案例

1.定金

掌握：定金的概念和分类。

2.定金罚则

熟悉：定金罚则的适用。

3.合同补充条款的签订

熟悉：补充条款的签订原则。

4.预约金

熟悉：预约金的法律性质。

5.预定意向书

掌握：预定意向书的概念和性质。

6.预订意向书转化为商品房买卖合同的条件

熟悉：预定意向书转化为商品房买卖合同的条件。

7.商品房面积误差

熟悉：商品房面积误差的处理原则。

8.擅自改变结构的认定

熟悉：擅自改变房屋结构、功能、朝向等，导致影响房屋功能实现的纠纷处理程序。

9.虚假广告

了解：虚假广告的认定。

10.逾期交房的违约责任

熟悉：逾期交房的违约责任。

11.物权变动的公示公信原则

掌握：物权变动的公示公信原则。

12.信赖利益的保护

熟悉：信赖利益保护原则。

13.恶意串通的定义和法律后果

熟悉：恶意串通的定义和法律后果。

14.民事判决书、民事裁定书及民事调解书

掌握：民事生效裁判法律文书的法律效力及物权取得时间的认定，民事生效裁判对物权取得时间的认定。

15.互易

熟悉：所有权互易与使用权互易的区别。

16.解除合同

熟悉：解除合同的法定事由。

17.物权与债权的区分

掌握：物权与债权的区分。

18.夫妻共有财产

掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围和具体类型，夫妻共同财产的认定标准。

19.不动产善意取得

熟悉：不动产善意取得的概念和构成要件。

20.抵押权与典权

掌握：抵押权与典权的概念和特征。

21.反担保

熟悉：反担保的概念及特性。

22.诉讼时效的中断与中止

了解：诉讼时效的中断与中止。

23.法律的溯及力

熟悉：法律溯及力规则。

24.在建工程抵押

掌握：在建工程抵押的特殊性及其法律规定。

25.共有财产

掌握：共有财产抵押的规定。

26.抵押房产的转让

掌握：抵押房产的转让限制。

27.抵押房地产的出租、租赁和抵押的关系

熟悉：房屋租赁和房屋抵押的关系。

28.英美法按揭与预购商品房抵押的区别

了解：英美法按揭与预购商品房抵押的区别。

29.房产贷款合同

熟悉：房产贷款合同的性质。

30.最高额抵押权

掌握：最高额抵押权的概念和特征。

31.保证期间

熟悉：保证期间的概念和性质。

32.建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权

掌握：建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权。

33.委托保管与委托代理的区别

了解：委托保管与委托代理的区别。

34.公证效力公证与登记的区别

熟悉：公证效力与登记的区别。

35.继承规定

掌握：遗嘱继承与法定继承的区分。

熟悉：法定继承、遗嘱继承、代位继承和转继承的概念及构成要件。

了解：丧失继承权的法定情形。

36.遗赠、遗赠扶养协议

熟悉：遗赠、遗赠扶养协议的概念和法律特征。

37.无权处分

掌握：无权处分的概念和认定。

38.合同生效

熟悉：合同生效要件。

39.买卖不破租赁原则以及承租人和共有人的优先购买权

熟悉：买卖不破租赁原则以及承租人和共有人的优先购买权。

40.车库与车位

掌握：车库与车位的区别以及权利归属。

41.建筑物区分所有权

掌握：建筑物区分所有权的定义、构成。

42.建筑物区分所有权中业主共有共用部分的范围及分摊规则

掌握：业主共有共用部分的范围和面积分摊规则。

43.地役权与相邻关系

掌握：地役权与相邻关系的区别。

44.侵权行为

掌握：侵权行为的概念和特征。

（三）执行案例

1.查封

掌握：查封的概念及效力，房屋登记机构对查封房屋的登记审查义务，房屋登记机构办理有查封限制房屋处分相应登记的法律责任。

2.预查封

掌握：预查封概念及情形，商品房预售合同备案和预告登记之间的法律关系，预查封标的与经预售商品房合同备案房屋的法律关系，预查封标的与经预告登记房屋的法律关系，预查封与查封转化程序性规定。

3.轮候查封

掌握：轮候查封的概念及适用情形，轮候查封的查封顺位及效力规定，轮候查封的时限性规定。

4.续查封

掌握：续查封的概念及适用情形，续查封的时限规定。

5.送达协助执行通知书等生效法律文书

掌握：房屋登记机构对协助执行通知书的法律义务，打破房屋物权变动一般程序规则的协助执行事宜的法律适用，协助执行中对房、地主体关系一致规则的适用。

熟悉：协助执行通知书等生效法律文书的的送达方式和程序，房屋登记机构在签收协助执行通知书时的程序性职责、对送达执行的生效裁判文书实体性审查的禁止规定、提出执行审查建议的程序及法律后果，房屋登记机构未履行协助执行事宜、超越协助执行通知书内容执行应承担的法律责任，协助执行中适用物权与债权区分规则处理登记事宜。

了解：人民法院拍卖导致房屋物权变动与租赁的法律关系。

6.执行标的不明等不能协助执行情形

熟悉：不予受理执行事宜的情形。

了解：物权变动原因证明文件无效的民事裁判法律文书能否直接作为启动撤销登记的前提。

考场要求

一、考场计算机要求

（一）推荐配置

（二）最低配置

二、考场其他要求

１、考场内应配置电子监控设备。考核期间，对考场进行不间断监控并录像。

２、考核期间，每个考场内应有监考人员不少于2人。