童立：引领益阳楼市 做大、做强、做好  

益阳丰裕房地产开发有限公司

我是1992年涉足房地产开发工作，到现在整整20年了。丰裕地产只是一个成长型的本土中小型房地产企业，投资方、管理团队大都来自长沙。2010年5月进驻益阳，从前期调研、拿地、拆迁、规划设计、开工建设及完成一期的销售任务，前后将近2年时间。国家每一次调控，都有企业出局，都有可能被大企业兼并。作为一个中小型房地产企业如何在复杂的环境中生存并发展壮大？我认为，复杂的生存条件更考验企业的战略选择。当初，在长沙也有机会有合适的项目可以做，但我们选择了益阳这个价格和开发市场都是洼地的三、四线城市，毅然在高新区的核心区域拿下103亩土地进行住宅开发。一个房地产企业要想生存并且发展壮大，须不断适应环境，努力转型和创新，选对时机很重要。结合现在的形势，在益阳这样的城市，拿地成本远远低于一、二线城市，所用的资金、销售的速度、节奏会快于一、二线城市，利润可能会低一些，但至少能保持一个比较稳妥的状态。这是公司应对宏观调控的转型方式之一。

我们目前在益阳做的这个项目，梓山湖·领御定位为益阳首席新中式人文社区，位于益阳新城核心地段，属于益阳最具发展潜力的板块，梓山湖·领御这个项目的几个特点：

项目总建筑面积26万平方米，由12栋景观高层、1栋幼儿园、沿街商业、独立开放式会所等组成；小区绿化率40%，容积率3.0。

小区最宽楼间距140米，项目中央近2万平方米下沉式广场，采用了围合、错位的手法形成了中心花园，人车分流设计，阳光地下车库大部分自然采光和通风，这种规划在益阳来说还是首个。

梓山湖·领御的户型在国家知识产权局获得了三项专利，并得到了益阳市科技局的专利奖励。

用心进行产品品质的提升，提高住房的舒适度：像进深900的大飘窗、2200高入户门、近1：1的停车位配比、栋栋考虑架空层都是益阳首例。同时采用世博会唯一指定外墙砖、顾地给排水管、金杯电缆、中科院直饮水等彰显品质的材料。

梓山湖·领御也是益阳首家三网融合示范小区，融宽带、电话、有线于一体，光纤线缆直接入户，与物联网结合应用，实现实时控制式的“智能家庭体验”。        

小区在益阳首次采用远距离车辆识别系统、瓦斯报警、关门提示系统、应急报警、益阳首个7英寸超大彩色可视对讲门禁系统、小区安全预警系统等提供全方位安全管理，小区引进的湖南万婴品牌双语幼儿园，并与益阳重点中学朝阳国际实验学校达成战略合作，为小区业主子女提供全程教育。

房地产界流行一句话：昨天的客户买房子，今天的客户买绿化，明天的客户买文化。没有文化的东西缺乏长久的生命力。在做益阳这个项目之前，我们也到外面看了一些地方，听取了很多经验和建议，数易其稿，湖南大学我的几位老师也是建筑专家，都对我讲过同一种理念，“文化的介入不是声音，它是很自然的，是水到渠成的，是需要我们开发商有一定的积淀，在这方面应该做得更长远一点，眼光看的长远一点，没有传统文化内涵，就不能让业主真正感受到幸福和快乐。”这让我们受到很大的启发和鼓舞，当然文化不仅仅是开发商提出来就能实现的，还需要广大的业主有较高的文化素质和开发商共同打造，我们今后也会在这一方面厚积薄发，有更多的举措和投入进行培育。

何启明：总量控制 推动全省保障性住房建设（1/2p）

中国农业银行湖南省分行房地产信贷部总经理

农行在信贷总量上是控制的。因为宏观调控不仅仅是房地产市场的问题，也是经济和政治问题。但是2012年农行在房地产信贷政策上有一些新的侧重以及做法。

第一，承担社会责任。有力地支持保障性住房建设。我们跟住房和城乡建设部门磋商，支持省级政府融资平台，推动全省保障性住房建设。这对于平抑市场价格，对维护市场有很大作用。我们也支持有实力的开发企业。鼓励有实力的开发商参与建设保障性住房。可能比政府做效果更好。开发商很有经验，成本透明。给他们合理利润还是很好开展的。

第二，支持县域房地产开发。我们在湖南创造了“大汉集团”模式。整体授信，加强互助。我们农业银行就是要支持“三农”，这其中就包括县城的基础设施和县域房地产，我们还是会支持。

第三，会继续支持开发商进行普通住宅建设。在房地产企业转型中，银行将积极参与，帮助企业进行休闲、旅游、养生地产开发。

第四，按揭贷款今年环境比去年稍好，规模相比会加大。不过，在宏观调控政策总量控制的情况下，可能不会有太多开发贷款。

黄晓晖：房地产业务稳中求进，步伐将放稳  （1/2p）

中国工商银行湖南省分行房地产业部副总经理

在房地产宏观调控大的形势之下，我觉得第一是房地产调控取得了明显效应，同时房价上涨幅度也得到了有效控制。第二，房地产业的发展，正在进行结构性的变化，不仅仅是房地产企业结构的变化，也包括房地产产品本身的变化。现在也不再以单一的住宅作为房地产经营的门道了，很多企业在开发住宅的同时也考虑了房地产的长期经营，逐步向商业地产转化。我们通过对申报开发贷的企业和项目分析来看，确确实实在结构上在发展变化，房地产企业也不再是打一枪换个地方，而是立足于长远发展理念。

从银行来说，今年房地产的业务第一是房地产业务稳中求进，步伐将放稳，在区域上也寻求适当的发展。第二，有保有放。确保优质项目不烂尾，银行的资金要循序跟进，有的项目还没有进入的，我们就会进行调整，此外，房价较高的区域我们也会进行调整。尽量保证品质较高的产品，国家保障房在内的项目，应该来说我们会重点考虑支持。第三，调整结构，择优发放。第四，防控风险。房地产风险已经隐现，一方面需要银行加强风险防控，确保项目竣工；另外需要政府部门加强监管。不管是贷款还是按揭贷款实行实贷实付制。在限额较紧的情况下，企业也要加强银企沟通，按照自己需要合理调配开发进度。

伍剑：继续支持优质的客户、项目    （1/2p）

中国银行湖南省分行公司业务部业务经理

1、  房地产是我们国家的重点行业，从中长期来看，我行看好房地产行业的发展；

2、  房地产行业目前受到国家政策的调控，遇到了一些困难，市场情况不容乐观，我行也在密切关注和积极应对；

3、  中行近几年房地产行业业务发展较快，在授信客户的结构调整上下了大力气，重点支持全国知名的企业，同时，我行也在积极寻求与省内的优质客户开展业务合作的机会。另外，我行也在积极寻求保障房项目的合作机会

柳赳夫：加强信贷资格审查，强调禁止性条款    （1/2p）

中国建设银行湖南省分行房地产信贷部副总经理

一、建行的整体目标是：1、保持合理信贷增速，保持不良贷款余额和不良贷款率双降；2、遵循商业可持续经营的原则，在有效防范风险和明确还款来源的基础上，大力支持棚户区改造住房项目，继续支持经济适用房和两限房项目；重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目；审慎投放非住宅类 房地产开发贷款；严格控制土地储备贷款；3、在信贷资源的配置上，加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二、三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿以上的经济发达县（市）和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县（市）的金融支持力度。

二、加强信贷资格审查，强调禁止性条款。1、坚守客户及项目准入底线，严格遵循购地不贷、囤地炒地不贷、捂盘抬价不贷的“三不贷”原则。2、对资金实力不足且又扩张过度、同时开发建设多个项目的企业和下属公司之间资金拆借频繁，长期互相占用资金，关联交易复杂，难以监控其资金流向及用途的企业不得准入。3、股权结构复杂，股份分散，股东超过5位自然人或法人，且第一大股东持股比例少于50%的客户不予准入。4、未评级或评级已过期客户，不得进行信贷准入。5、严禁向“四证”不全或不真实的企业或项目发放贷款。6、严禁向项目规划内容变更而未获得相关部门批准的违规施工项目发放贷款。7、严禁跨区域发放房地产开发贷款。8、对列入国家《禁止用地项目目录》的房地产项目，特别是别墅类项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的房地产项目，应审慎发放贷款。

邹丽君：少做、做精  构建品质楼盘

湖南经世置业有限公司总经理

现阶段属于地产行业的一个“冬季”，在这个冬季我们需要放慢节奏，平稳过渡。我认为，对我们不是很有利的局面可能会维持到2013年，甚至到2013年年底。

第一，就银行方面而言，我建议银行方面要减少贷款的附加费用，利率上浮少的30%，多的则达到了40%，这个费用对与房地产行业可以说是雪上加霜。

第二，对于信誉好，市场口碑好的开发企业，发放贷款的审批手续要减短。听说有的企业可能一年贷款都下不来，希望银行能给予优质的企业开辟绿色通道。

第三，房地产企业在市场情况不好的情况下，不要丧失信心。在2008年时，很多项目都停工，但我坚持没有停工，我相信有危险就有机遇。事实证明我们的判断是正确的。在2009年5月份市场马上就回暖，一天之内，我们项目就成交了129套。2011年年初已经非常危险，因此我们果断在7月1日开盘，以6200元/平米的单价，卖了249套房子。而进入7月底，行情变得很糟糕。因此，房地产开发企业要花时间分析、判断市场。

第四，建议房地产企业推广积极参与2A性能认证。2006年回乡后从事房地产开发，通过调研，我发现其他省很多2A的项目做得很好，2007年我的项目就按照2A性能标准要建造，2A性能里其实有很多非常实用的地方。其实，只要你的项目品质高，就能受老百姓的欢迎。开发企业要知道并不是2000元/米的房子就一定能卖的好，关键在于你的品质。在这样的市场情况之下，我建议“少做，做精”。

张拥军：市场再冷也有需求

长沙嘉业房地产顾问有限公司董事长

今天我主要想讲三点：

第一，房地产项目投入资金量非常大，它的资金回笼主要是通过销售。所以在这种市场情况下，开发商如果销售应该来说是十分重要的。我们公司在销售模式上做了一些创新，在去年年底我们独创了一个“5S”的销售模式，为开发商销售资金回笼方面是起到了一个非常重要的作用。利用“5S”营销，去年10月我们在株洲的一个项目在10天里，销售了400套商品房。12月份，在市场情况非常不好的情况下，我们在长沙的一个项目10天销售了43套。这表明，市场再冷，还是有需求，如何在销售方面去挖掘，这是开发商需要好好考虑的。开发商应该要放开思路，采取多渠道销售，联合营销。

第二，在宏观调控下，银行对房地产行业都是非常的谨慎，但房地产是一个资金密集型的行业，它对资金的需求是非常大的。我们公司作为一个综合服务商，在给开发商服务的同时，我们也有一个服务叫做金融服务、融资服务。其实目前，市场上还是有资金的，但就是苦于没有投资渠道；而作为传统融资渠道，银行在回款方面是被动的，都等着开发商回款，但是如果与我们这种综合服务商合作的话，他的被动回笼资金就变为主动，因为我们能通过销售保证资金的回笼。

第三，我觉得开发商在有的时候应该顺势而为，在市场不好的情况下，价格该降的就应该降，开发步伐该放慢的时候就应该放慢，这是市场行为。

罗峰：提升团队专业水平非常关键

湖南建鸿达房地产开发有限公司总经理

今天来参加这个会议，感觉非常受鼓舞。作为湖南本土的开发企业，我就转型谈谈几点看法：

经过十多年发展，一步步走来，房地产行业到了需要规范，提升自身运营水平的阶段。部分房地产企业管理水平比较差，相当一部分小企业捞快钱。而创新、专利根据地域特色来做开发的企业并不很多，但今后方向应该是这样。

国家提倡的房地产业的发展方向是从大中城市向中小城市转移。随着户籍制度改革的推进，三四线城市面临良好的开发机会。同样，保障房也是，保障房要占到20%以上。

转型，第一是要观念上的转型。依靠高利息融资来拿地来参与开发，这本身是不合理的。十年以来，我们总结下来，目前企业的净资产收益率水平没有超过25%，但现在社会平均融资成本25%融不到钱，这种现象很不合理。除非很有信用的公司，不然根本拿不到钱。第二，不是所有的产品都有生命力。房地产行业已经不像以前是拿块地，凑几个股东，从社会上融一笔钱就能够进入的行业。另外要转变的是，最终还是要靠过硬的产品取胜。现在体验营销很有必要，直接跟产品有关系。不是所有团队都能驾驭一个项目，也不是所有团队都能驾驭一块地。提升团队专业水平也是非常关键的。

还有，向旅游、休闲地产模式转变，也是比较好的发展方向。

李勇：资金问题大大影响了下阶段拓展计划

湖南保利房地产开发有限公司总经理

不少房地产商现在确实已经到了非常困难的境地。这里有一个简单数据。以保利在南湖路的项目为例，直到现在，集团投入自有资金16亿元，而各银行开发贷款到位的金额不到三个亿；去年，我们卖了32个亿的商品房，但目前，仍有8、9个亿的资金没有到位。这样进行测算，以我们保利为例，就大概有十七八个亿的资金还在银行。这也大大影响了保利在下阶段在益阳或其他市州的拓展计划。而拓展计划的延后，或者说规模缩小所带来的影响可能是明后年市场的供应量不足，有可能带来湖南长沙楼价报复性或者说非理性上涨。如果说大量开发商在明后年无房可卖，长沙的楼市能不能回暖，这也无从预计。

陈真诚：银行也要创新  增加对客户融资能力培养

著名房地产专家

刚收到消息，住建部要求开展房地产长效机制研究。也就说明房地产调控大方向是不会松动的。很多舆论认为现在在微调，我认为是过于解读了，中央政府一直要求保障对首次购房的支持。

在信贷金融政策方面，虽然现在微调，但整体上金融趋于稳健。到了房地产行业我认为还是会继续从紧。从湖南的银行对房地产贷款的偏好上来看，首先是偏向是全国性的大型开发商，中小开发商一般很难贷到款。然后是选区域，重点偏向长沙市及各市州城市的主城区。最后，选择自有资金比例，政策上是要求自有资本金比例20%，但实际上银行是把它翻了一倍，达到了40%左右。今年的房贷政策不管怎样微调，我认为贷款政策还是偏紧的。

在购贷政策上，房地产个人贷款有一种趋势，正在趋松。规模相对宽松一点，利率有所松动，但风险相对来说也较高。经过这些年的热销，对于银行来说留下来的基本上是积累型的，虽然现在是这些是优质资源，但好的资源都已经买过房了。

在银行贷款规模上，半年以上的存款一直都在减少。目前有数据表明银行的存款在增加，但实际上是因为财政性的增加导致的增加。我建议在这种情况下，房地产企业还是应该做好准备，积极的与银行沟通融资。银行也要创新，引进融资人才，加强行业引导，增加对客户融资能力培养。

企业理智客观合理看待市场，主动理性降价带动销售。拿了很多地的不要死守，能转让，合作的要主动寻求出路。地方政府应主动下调土地价格。

王义高：“休闲时代”是我们房地产行业新的增长点

湖南省房地产业协会首席经济学家

今天我就不做经济学分析了，用简单的道理来谈一谈。如果一个产品恒定一个价格，这些东西的价格基本不怎么波动，这些企业也都生存下来了。现在我们房地产的价格只是没出现暴涨，开发企业就活不下去了，这个观点应该纠正，实际上中央一直强调的是稳健发展。

我认为房地产开发还存在很大的机遇，比如休闲地产的开发。有关数据表明，在城市市场构成中，休闲目的地旅游比例已经超过“走马观花”式的观光旅游，占总旅游比例的62％，房地产开发和旅游市场如何把握“休闲时代”来临转型，这是我们房地产行业一个新的增长点。

一、发展休闲产业实现房地产转型。房地产怎样转型？是继续留在城市里，争夺土地资源，造“地王”，飙升土地价格。

大家一直都在抱怨，政府土地出让价格太高，土地收入转让金太高，如果我们把开发资金转向全国的土地，那么你要多少土地就有多少土地，中国可是国土面积占全球第三的国家。劳动转向休闲，因为技术进步和劳动生产率的提高，直接导致劳动时间的减少，闲暇时间增加，社会生活时间分配结构产生变化。

二、休闲地产和房地产开发的区别在哪里？简单来说就是房地产定义为一种为使用者提供安家居住、生产（写字楼和工业厂房）和城市需要场所的物质实体建筑，“休闲产业”系统地界定为旅游资源开发、观光客源和旅游目的地吸引、投资置业和心身休闲相结合的产业系统。

旅游产业的转型就是要从以往的节假日旅游的“吃喝玩乐”到如今的更为健康的“益智健身”的休闲。但发展“休闲产业”离不开国土资源的综合开发，离不开房地产开发和基础设施的建设，这就是通过黄金十年发展起来的开发商另一个重要的转型。

三、旅游资源开发涉及广泛自然资源。主要指名山大川、地貌风景、温泉资源、海洋和湖泊湿地；另一类是人文资源，宗教资源和人类建造的名胜古迹，以及一些“再造新城”，例如迪拜世界岛工程。我相信开发商要去开发沙漠的话，政府是不会要一分钱的，比如当年的拉斯维加斯。旅游地产开发商可以把沙漠变成人间天堂。

湖南山川地貌丰富省份，这种开发的机遇是很多的，政府也应该对这样率先转型的开发给予一定的支持，他们率先实现转型应该说就是一个房地产的转型，而不是走进了一条死路，抱怨宏观调控刹住价格。世界上没有不散的宴席，也不可能有暴涨的产品。我们城市化进程发展到50%的时候，进行第一个周期调整，到70%的时候会进行第二次规模的调整，我们现在的调整正好吻合了这样一个机遇。

阳学文：房地产转型，势在必行

湖南大学城镇与房地产研究中心主任

我认为房地产转型应该从以下几个方面展开：

一、从空间布局方面，从一二线城市向三四线城市，乃至县城转移。三四线城市和小城镇是有广阔的天地的，并且风险较小，门槛较低。

二、房地产传统的盈利模式，从传统的囤积土地向产品附加值转型。我感觉卖的好的楼盘一定是品质好的楼盘。像我们策划的湘域中央、顺天财富等都是因为品质好，所以卖的好。

三、企业管理由多层次的管理向扁平化管理转变。由于现在要求市场反应快，以前上报层层批复，必须变得简洁。

四、毛坯房向精装房转变。现在我们造了大量的毛坯房，造成入住以后不得安宁。

五、销售方面由传统的报媒向电子商务和体验式营销转移。因为很多的80、90后他们买房是通过网上，他们不到现场去，所以传统的营销已经不适应目前的需求了。

陈立勇：向顾客提供更多的真实价值

湖南大学副教授

企业、银行、政府相关部门角度谈：

国家调控根本目的是抑制投资性需求，使房地产走向健康发展轨道。现在房地产真正困难的往往是前期资金投入大，建设水平不高，经营水平不高的企业。我想为了能很好的“过冬”，有几个方面需要加强研究。

第一，我们国家通过调控以后，很多企业已经做好了转型的准备。由资本投入密集型的企业逐渐转化到真正给客户提供让渡价值的经营轨道，这是房地产企业的进步。在这方面有很多问题需要研究。比方说未来我国房地产业发展的方向，从战略上，包括在经营区域上，往二三线城市发展，扩张。从经营领域，从传统的住宅、商用到包括公共设施、保障房。第三就是从整个运营管理水平的提升。从营销从整个产业链、供应链的角度，怎样向顾客提供更多的真实的价值。

第二，银行和房地产企业实际上是一家。银行的钱是老百姓的钱，企业服务的对象最终页是老百姓。实际上银行和企业的协作，资金上的往来最终满足的是居民作为消费者的需求。两家其实是一荣俱荣，一损俱损的关系。实际上，银行从自身如何真正支持经营水平高，能给顾客提供更多价值的高水平房地产企业。通过做好这些项目，实现企业和银行的共赢。银行应该增加透明度，增加双方的沟通。